原告：前進(jìn)建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱前進(jìn)公司）。

被告：張長(zhǎng)明、趙鳳、陳昌貴。

被告張長(zhǎng)明、趙鳳原系夫妻關(guān)系，2007年11月協(xié)議離婚。因征地拆遷，2010年10月張長(zhǎng)明、趙鳳取得一套安置房（以下簡(jiǎn)稱爭(zhēng)議房屋）。2010年10月14日，張長(zhǎng)明、趙鳳共同與被告陳昌貴簽訂協(xié)議書，約定：將爭(zhēng)議房屋出售給陳昌貴，面積85.18平方米，售價(jià)26萬(wàn)元；在陳昌貴首付6萬(wàn)元后，由趙鳳出具書面權(quán)利放棄書，承諾該房產(chǎn)登記在被告張長(zhǎng)明一人名下；被告張長(zhǎng)明、被告趙鳳接房后在半月內(nèi)將該房屋交陳昌貴使用，同時(shí)陳昌貴支付房款10萬(wàn)元；被告張長(zhǎng)明在取得該房產(chǎn)權(quán)證后，將其交與陳昌貴收存，并保證在5年左右時(shí)間內(nèi)將該房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到陳昌貴名下，同時(shí)由陳昌貴支付房屋尾款10萬(wàn)元。

合同簽訂當(dāng)日，趙鳳出具收條一張，載明：今收到陳昌貴購(gòu)房款陸萬(wàn)元整（用于接房）。2010年10月30日，趙鳳再次出具收條一張，載明：今收到陳昌貴房款人民幣壹拾萬(wàn)元整（房已交陳昌貴入?。?。2011年8月22日，出具收條一張，載明：今收到陳昌貴購(gòu)房款壹拾萬(wàn)元整。

另查明，2007年11月13日，被告張長(zhǎng)明與原告前進(jìn)公司建設(shè)工程施工合同糾紛案，經(jīng)二審法院二審審理終結(jié)，確認(rèn)被告張長(zhǎng)明應(yīng)支付前進(jìn)公司墊付款163461.6元。2011年11月23日，前進(jìn)公司因被告張長(zhǎng)明未履行生效判決書申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行，一審法院將被告張長(zhǎng)明名下的爭(zhēng)議房屋予以查封、凍結(jié)。2012年3月22日，陳昌貴在得知該房屋被查封后，訴至一審法院，要求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議有效并擁有所有權(quán)。2012年5月16日，一審法院作出判決，確認(rèn)陳昌貴與張長(zhǎng)明、趙鳳簽訂的爭(zhēng)議房屋買賣協(xié)議書有效。

由于陳昌貴以案外人身份對(duì)查封爭(zhēng)議房屋提出執(zhí)行異議，并舉示物管費(fèi)收據(jù)等，要求中止執(zhí)行，一審法院于2013年8月19日作出執(zhí)行裁定書，裁定中止對(duì)爭(zhēng)議房屋的執(zhí)行。原告前進(jìn)公司不服該執(zhí)行裁定書，于2013年9月26日提出執(zhí)行異議之訴，要求許可執(zhí)行該爭(zhēng)議房屋。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案陳昌貴與張長(zhǎng)明、趙鳳于2010年10月14日簽訂房屋買賣協(xié)議書后，陳昌貴已經(jīng)支付了全部房屋價(jià)款，張長(zhǎng)明、趙鳳收到房款后，亦將爭(zhēng)議房屋交付給陳昌貴占有、使用；三被告之間的房屋交易行為發(fā)生在原告前進(jìn)公司申請(qǐng)執(zhí)行被告張長(zhǎng)明債務(wù)、查封凍結(jié)爭(zhēng)議房屋之前；三被告之間的房屋交易行為經(jīng)審理后已判決確認(rèn)合法有效。因被告陳昌貴購(gòu)買的房屋屬于住宅而非商業(yè)性質(zhì)的商鋪，故其生存權(quán)、居住權(quán)比原告前進(jìn)公司的債權(quán)更應(yīng)受到法律保護(hù)；被告張長(zhǎng)明、趙鳳將出售房屋交付被告陳昌貴后雖未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但不影響被告陳昌貴要求被告張長(zhǎng)明、趙鳳繼續(xù)履行合同，辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利。

2014年5月20日，一審法院作出判決，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

原告不服一審判決，向二審法院提起上訴，認(rèn)為2010年、2011年房屋的物管費(fèi)是趙鳳繳納，一審法院認(rèn)定陳昌貴2010年10月30日入住爭(zhēng)議房屋并付清房款，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，要求改判對(duì)執(zhí)行標(biāo)的爭(zhēng)議房屋許可執(zhí)行。

二審法院認(rèn)為：最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》）第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！?/strong>本案中，在前進(jìn)公司申請(qǐng)查封、凍結(jié)爭(zhēng)議房屋之前，陳昌貴是否已經(jīng)占有、使用爭(zhēng)議房屋，除了張長(zhǎng)明和趙鳳的口頭陳述之外，陳昌貴亦未舉示其他證據(jù)予以佐證。結(jié)合陳昌貴在一審中分別舉示的物管費(fèi)收據(jù)來(lái)看，現(xiàn)有證據(jù)只能證明陳昌貴從2013年3月19日起實(shí)際占用、使用爭(zhēng)議房屋，不足以證明在前進(jìn)公司申請(qǐng)查封、登記爭(zhēng)議房屋之前，陳昌貴即已占用、使用該房屋。陳昌貴從張長(zhǎng)明處收存了爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)證以后，未及時(shí)到相關(guān)房管部門辦理過(guò)戶手續(xù)，現(xiàn)有證據(jù)不能證實(shí)是受到其他客觀條件的限制或影響，即不能證實(shí)陳昌貴對(duì)未辦理過(guò)戶手續(xù)并無(wú)過(guò)錯(cuò)。

因此，二審法院法院于2014年9月4日判決：撤銷一審判決；許可前進(jìn)公司申請(qǐng)的對(duì)爭(zhēng)議房屋的執(zhí)行。

法官評(píng)析

對(duì)被執(zhí)行人已出售給第三人的未過(guò)戶房屋能否執(zhí)行，本案一、二審之所以產(chǎn)生截然不同的裁判結(jié)果，關(guān)鍵在于人民法院對(duì)第三人案款支付、占有情況、未辦理過(guò)戶手續(xù)有無(wú)過(guò)錯(cuò)等事實(shí)的界定上，也即對(duì)《查封規(guī)定》第17條的理解與適用不同。該條分為前后兩個(gè)層次，前一層規(guī)定可以查封、扣押、凍結(jié)的情形，后一層則明確不得查封、扣押、凍結(jié)的條件。對(duì)已出售給第三人的未過(guò)戶房屋不得查封的條件有四：1.第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款；2.第三人已占有該不動(dòng)產(chǎn)；3.未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記；4.第三人對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記無(wú)過(guò)錯(cuò)。滿足上述四個(gè)條件，人民法院則不能對(duì)爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押、凍結(jié)，反之，有任意一個(gè)以上條件未滿足，則人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。

司法實(shí)踐中，此類執(zhí)行案件涉及標(biāo)的額大，多數(shù)情況下被執(zhí)行人另無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，賣房款也因轉(zhuǎn)移而執(zhí)行困難；另一方面，如果第三人支付了全部?jī)r(jià)款，合同項(xiàng)下不動(dòng)產(chǎn)因出售人的其他債務(wù)被查封執(zhí)行，買受人利益將無(wú)法得到保障，對(duì)買受人也不公平。此外，被執(zhí)行人與案外人串通，以倒簽合同、倒簽收據(jù)等方式制造虛假證據(jù)和事實(shí)，利用《查封規(guī)定》第17條規(guī)定，將被查封的房屋、土地所有權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移藏匿，逃避執(zhí)行的現(xiàn)象并不鮮見，因而在適用《查封規(guī)定》第17條時(shí)，要正確理解本規(guī)定與物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效原則的關(guān)系，準(zhǔn)確把握本規(guī)定的適用范圍，對(duì)價(jià)款支付、占有情況、第三人對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶有無(wú)過(guò)錯(cuò)的證據(jù)進(jìn)行綜合審查，確認(rèn)是否形成完成的證據(jù)鏈條，預(yù)防濫用本規(guī)定逃避執(zhí)行，維護(hù)當(dāng)事人的合法利益。

2004年出臺(tái)《查封規(guī)定》之前，執(zhí)行中被執(zhí)行人將房屋、車輛出售并交付第三人，甚至第三人又轉(zhuǎn)賣給他人，但過(guò)戶登記手續(xù)卻一直沒有辦理，依然登記在被執(zhí)行人名下，上述財(cái)產(chǎn)能否執(zhí)行，不同法院有不同的認(rèn)識(shí)，甚至同一法院前后做法也不一致，因而造成執(zhí)行中的混亂。實(shí)際上，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于對(duì)物之登記是否屬所有權(quán)移轉(zhuǎn)的要件。物權(quán)法實(shí)施前，我國(guó)民法通則等法律雖未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效原則進(jìn)行明確規(guī)定，一般認(rèn)為民事活動(dòng)中基本上是以登記作為認(rèn)定所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，但在案件執(zhí)行中，在第三人無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，如對(duì)該類爭(zhēng)議標(biāo)的不加以區(qū)別，一律執(zhí)行明顯有失公平。《查封規(guī)定》17條的合理之處，在于前后兩個(gè)部分區(qū)分規(guī)定，能否執(zhí)行的主要差別就在于第三人有無(wú)過(guò)錯(cuò)。引入過(guò)錯(cuò)原則，在實(shí)質(zhì)上突破登記生效原則，對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)第三人債權(quán)賦予物權(quán)性質(zhì)予以優(yōu)先保護(hù)，即只要滿足《查封規(guī)定》第17條設(shè)置的條件，即使交易的不動(dòng)產(chǎn)沒有登記過(guò)戶，也不得對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的該不動(dòng)產(chǎn)采取執(zhí)行措施。有觀點(diǎn)認(rèn)為，尚未辦理過(guò)戶登記時(shí)買方對(duì)房屋的權(quán)利尚不是物權(quán)，但其請(qǐng)求權(quán)的受保護(hù)程度，根據(jù)支付價(jià)款的多少和是否實(shí)際占有、是否有請(qǐng)求過(guò)戶的行為而不同，占有的時(shí)間越長(zhǎng)、付款越多、已經(jīng)請(qǐng)求過(guò)戶，其權(quán)利應(yīng)越接近于物權(quán)。[1]筆者對(duì)此予以贊同。

物權(quán)法于2007年10月1日起施行，第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?/strong>該條規(guī)定系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效原則的確認(rèn)，依此規(guī)定，雙方簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣協(xié)議，雖買方支付了對(duì)價(jià)，如未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，產(chǎn)權(quán)仍應(yīng)屬原所有權(quán)人所有，即未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。

物權(quán)法施行后，登記生效原則有了明確法律規(guī)定，因而對(duì)《查封規(guī)定》第17條是否與物權(quán)法產(chǎn)生沖突見仁見智。筆者認(rèn)為，盡管物權(quán)法2007年才開始施行，晚于《查封規(guī)定》的出臺(tái)，但不動(dòng)產(chǎn)登記生效原則在我國(guó)一直存在，物權(quán)法只是加以確認(rèn)。《查封規(guī)定》第17條本身就是基于不動(dòng)產(chǎn)登記生效原則從平衡利益的角度作出的變通性規(guī)定。因此，應(yīng)將其理解為物權(quán)法第九條但書的“法律另有規(guī)定的除外”情形，系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記生效原則的例外規(guī)定，二者之間并不矛盾，還有助于交易的安全。

價(jià)款是否支付是判斷合同真實(shí)性的重要依據(jù)，而合同的真實(shí)存在又是適用《查封規(guī)定》第17條的前提。不動(dòng)產(chǎn)交易的金額一般較大，不能僅憑收條及當(dāng)事人陳述即確認(rèn)付款的事實(shí)，需結(jié)合付款方式、資金流向、支付能力、交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定，尤其對(duì)于現(xiàn)金交易，更應(yīng)詳細(xì)了解當(dāng)事人收入狀況、被執(zhí)行人與第三人之間的人身關(guān)系等情況，排除合理懷疑，避免被執(zhí)行人與第三人串通虛構(gòu)合同，逃避執(zhí)行。

關(guān)于如何理解全部?jī)r(jià)款，有兩種不同意見。一種意見認(rèn)為是指整個(gè)交易中買受人所應(yīng)當(dāng)支付的全部對(duì)價(jià)即財(cái)產(chǎn)總價(jià)，另一種意見認(rèn)為對(duì)第三人是否支付全部?jī)r(jià)款的認(rèn)定不宜機(jī)械理解為涉案財(cái)產(chǎn)的總價(jià)，而應(yīng)當(dāng)結(jié)合第三人法定或約定的義務(wù)，只要沒有違背上述義務(wù)，即使其支付的確系財(cái)產(chǎn)總價(jià)而言的部分價(jià)款，也宜認(rèn)定第三人在特定的時(shí)間點(diǎn)支付了應(yīng)當(dāng)支付的全部?jī)r(jià)款。筆者認(rèn)為，物權(quán)法第九條已規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記方生效，雖該條亦明確法律另有規(guī)定除外，但對(duì)《查封規(guī)定》第17條進(jìn)行擴(kuò)大解釋與適用無(wú)疑將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記生效原則造成沖擊，且《查封規(guī)定》第17條分為前后兩個(gè)層次，對(duì)付款情況已做區(qū)分，因此對(duì)全部?jī)r(jià)款應(yīng)做嚴(yán)格解釋，控制適用范圍。

本案中，房屋買賣合同涉及總金額達(dá)26萬(wàn)元，陳昌貴僅舉示收條主張已支付爭(zhēng)議房屋的全部?jī)r(jià)款，而無(wú)銀行支付憑證、資金來(lái)源等證據(jù)加以佐證，與個(gè)人收入情況和日常生活的大額交易習(xí)慣不符，是否已付清全部?jī)r(jià)款明顯存疑。

筆者認(rèn)為，從被執(zhí)行人將標(biāo)的物移交第三人起，第三人即實(shí)現(xiàn)對(duì)物的占有，無(wú)論是直接占有還是間接占有，只要第三人能實(shí)現(xiàn)對(duì)物的有效控制，并能根據(jù)自主意識(shí)進(jìn)行支配，即應(yīng)認(rèn)定占有事實(shí)的成立。出租經(jīng)營(yíng)、儲(chǔ)備升值等行為有利于物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，當(dāng)然屬于占有人對(duì)物進(jìn)行控制、使用的體現(xiàn)，因使用而產(chǎn)生的權(quán)益和基于買賣合同主張標(biāo)的物權(quán)利并無(wú)沖突。第三人實(shí)現(xiàn)對(duì)標(biāo)的物的合法占有應(yīng)在法院查封之前，查封之后才實(shí)現(xiàn)對(duì)標(biāo)的物的占有，不影響法院查封、扣押、凍結(jié)。

本案中，一審法院于2011年11月29日查封爭(zhēng)議房屋，陳昌貴舉示其與他人簽訂的住房租賃合同，該租賃合同簽訂時(shí)間為2013年3月29日，同時(shí)陳昌貴在一審中舉示的物管費(fèi)收據(jù)亦只能證明其于2013年3月19日起繳納物管費(fèi)，這兩個(gè)時(shí)間均晚于法院查封時(shí)間。在查封之前陳昌貴是否占有、適用爭(zhēng)議房屋，除張長(zhǎng)明、趙鳳口頭陳述之外，無(wú)其他證據(jù)佐證，且趙鳳舉示的物管費(fèi)收據(jù)證實(shí)在2013年3月19日前的物管費(fèi)系趙鳳繳納，二審法院認(rèn)定陳昌貴系在法院查封后才實(shí)際占有房屋是合理的。

第三人是否支付價(jià)款、實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)及是否辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)均可以通過(guò)第三人提供的證據(jù)直接進(jìn)行判斷，但判斷第三人是否存在過(guò)錯(cuò)并無(wú)明確依據(jù)，《查封規(guī)定》也未就第三人在何種情況下存在過(guò)錯(cuò)行為加以詳細(xì)規(guī)定。結(jié)合《查封規(guī)定》第17條規(guī)定內(nèi)容及合同違約責(zé)任追究理解，應(yīng)包含兩個(gè)方面：一是非基于第三人原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記未能辦理，二是第三人未怠于行使其權(quán)利。

出賣人不作為、標(biāo)的物瑕疵、登記部門原因等多種因素均可能導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記未能辦理，但無(wú)論基于何種理由，該理由均不得歸咎于作為買受人的第三人。此種情況下，系由第三人之外的因素導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)登記未過(guò)戶，則第三人無(wú)過(guò)錯(cuò)。在法律明確規(guī)定登記方能生效的情況下，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)積極行使其權(quán)利，在合理的期限內(nèi)采取合理的方式確保合同得到履行。出賣人未履行協(xié)助辦理過(guò)戶登記的手續(xù)時(shí)，作為買受人的第三人應(yīng)通過(guò)催告、訴訟等方式，促使標(biāo)的物之權(quán)利盡快變更和確定。

【注釋】 [1]黃金龍：“被執(zhí)行人向第三人轉(zhuǎn)讓中不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行”，載2010年1月6日《人民法院報(bào)》。