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【酒店高參】千萬級的酒店投資決策，有人卻像“抽盲盒”一樣隨機，自以為有能力掌控一切，于是將自己暴露于高風險。一個不可控地開始，注定走向一個失控的結(jié)局。
抽盲盒源于日本，本是兜售玩偶的一種方法——在紙盒里放上不同的玩具，小孩子們憑運氣抽中不同商品，樂在這種不確定性。酒店投資，至少是千萬起步，可有些投資人做起決策，竟然像孩子“抽盲盒”一樣隨意，草率的程度讓人瞠目結(jié)舌。要知道，即使一間中小規(guī)模的酒店投資，也意味著：每年百萬的租金，至少十年的租期，動輒千萬的裝修投入……可“抽盲盒”式投資人，事前不做盡調(diào)，拍板前不做項目可行性研究，全憑運氣，盲選物業(yè)、盲選加盟品牌、盲選總包……在對項目建筑質(zhì)量、機電系統(tǒng)、產(chǎn)權(quán)證件、法律糾紛、周邊配套、區(qū)域酒店市場……都不甚了解的情況下，就敢貿(mào)然簽字。明明都是各領(lǐng)域的精英，閱歷也很豐富，為何表現(xiàn)得如此“降智”？采訪了十幾位投資者后，我發(fā)現(xiàn)了一個重要原因：賭徒式的心態(tài)，往往源于風險管理的缺失。
是企業(yè)或項目在一個肯定有風險的環(huán)境里，把風險減至最低的管理過程。每個選擇都像硬幣，一面是收益，一面是風險。風險貫穿決策全程，只不過有的風險大，有的小，有的會立刻發(fā)飆，有的則伏埋千里。一個成熟的酒店投資人，重中之重要做的，就是有目的地識別、評估風險，主動地、有計劃地處理風險，這是投資成功與否的前提。投資人大林對此深有感觸：一年前，他差點被一處危樓套牢，幸虧有品牌方的風險管理才逃出生天。這棟樓非常有欺騙性——位置好，租金便宜，簡直就是“撿漏”。因大林考慮做加盟店，便帶著品牌方開發(fā)人員同去看房。該品牌是一家國企品牌，非常注重合規(guī)性，一上來便要求房東提供物業(yè)的相關(guān)證照。房東一拖再拖，一直未能提供房產(chǎn)證和一消證，雙方溝通就此暫停。隨后幾周，房東多次聯(lián)系大林，表示“價格可以再談”，但該品牌對項目的審查非常苛刻，有著嚴格的開發(fā)要求和風險管控流程，像這種核心證照不全的酒店，是堅決不予考慮的紅線問題，此事就不了了之。大半年后，大林驚聞：項目工地被查封了。原來房東半年前成功甩包。這個租客沒有大林那么好的運氣——初次做酒店，又是做單體酒讓，直到開始裝修才發(fā)現(xiàn)：這樓建筑結(jié)構(gòu)有硬傷，加之前幾任野蠻改造，整個樓已經(jīng)酥脆地像一塊威化餅，不加固是萬萬不行，而加固500萬起步，預(yù)算直接爆掉……這事還沒解決，又傳噩耗——因物業(yè)是自建房，沒有房產(chǎn)證，無法辦理施工許可證，工地便被封?！?/span>租客血本無歸，索賠裝修投入；房東卻要求返回原狀，索要租金……雙方撕打著上了法院。正是基于這個風險管理制度，當他一只腳還沒落下，僅憑著“物業(yè)證照不齊全”這一條，就立時警鈴大響，讓他得以及時收腳，在雙方甫一接觸時，就及時喊剎車，果斷斬斷后患。而那個接盤俠，因為疏于風險管理，在面對“證件缺失”、“結(jié)構(gòu)硬傷”等風險因素時，沒能及時辨識?；螂m發(fā)現(xiàn)風險，但沒能正確衡量風險概率和傷害性，采取了錯誤的應(yīng)對方法，最終將自己拖入兇惡險境。酒店投資的風險管理很像人體的免疫系統(tǒng)：人，暴露于內(nèi)外環(huán)境的各種風險之下。外部環(huán)境中，塵埃、細菌、病毒、污染物……風險無處不在，隨著每一次呼吸伺機入侵。免疫系統(tǒng)對外有“防御”功能——可以及時發(fā)現(xiàn)、識別并清除外來入侵“危險分子”；對內(nèi)有“監(jiān)視”功能，?監(jiān)控體內(nèi)菌群、清除體內(nèi)"異己"、新陳代謝廢物。人有免疫系統(tǒng)保護，身體才能健康長壽；酒店和人體一樣，也暴露于內(nèi)外環(huán)境中的風險之下：外部環(huán)境中，諸如政治、經(jīng)濟、法律法規(guī)、社會文化風險；內(nèi)部環(huán)境中，戰(zhàn)略、運營、財務(wù)風險…酒店有“風險免疫系統(tǒng)”保護，運營才能穩(wěn)健安全。在各種各樣的風險中，酒店投資人需要優(yōu)先處理哪些風險？
“我能融到足夠的錢嗎？融資成本在可承受范圍嗎？如果預(yù)算超標，還能融到錢嗎？”比如，有些投資人玩空手道，自己不出本金，錢全是貸款借來的，這種高杠桿操作本身就風險極大，一旦遭遇疫情靜止，酒店失去了現(xiàn)金流，但運營成本和貸款成本的流出卻一刻也不停，酒店持續(xù)大失血，項目卒；酒店行業(yè)是一個高負債率的行業(yè)，平均70%，投資人如果自有資金少于投資額的30%，就非常危險了，高壓的融資成本一不小心就成了套上脖子上的上吊繩。比如，有投資人判斷失誤，錯選了糟心項目，不斷增項填坑，預(yù)算嚴重超標，慢性失血，項目卒；比如，有投資人沒做好裝修成本、人力成本、運營成本控制，花錢如流水，降低了項目的投資回報率，導(dǎo)致合伙人或資方不看好項目，不愿意再“輸血”，項目卒。管理融資風險，表面看是考驗投資人“找錢”的能力，實則是“控風險”的能力——一個風險控制得好的項目，才能自帶吸金力。“我租的物業(yè)合法合規(guī)嗎？我的相關(guān)證件保證能辦下來嗎？新法律法規(guī)對我有哪些影響？”酒店相關(guān)的證件非常多，從租賃物業(yè)到工地開工，從公司注冊到消防辦理……這些證件一個也不能少，保證能拿到嗎？設(shè)計、施工、采購等方面符合品牌方標準嗎？能保證項目通過驗收，順利上線嗎？投資人要關(guān)注與酒店相關(guān)的政治、法律環(huán)境，酒店法規(guī)監(jiān)管將如何變化；酒店和競爭對手的知識產(chǎn)權(quán)情況；酒店簽訂的重大協(xié)議和合同等……一日三?。骸拔业臉欠堪踩珕?？原始結(jié)構(gòu)安全嗎？裝修過程安全嗎？營業(yè)現(xiàn)狀安全嗎？”安全，是生命線！長沙塌樓，53條人命！用生命敲響的警鐘。未來的酒店，越來越多是存量老樓改造，對于老樓，尤其是磚混老樓，謹慎評估它的建筑結(jié)構(gòu)、裝修損害、預(yù)后承重能力……徹底杜絕安全隱患。“我處于什么樣的競爭環(huán)境？我創(chuàng)造了何種核心價值？它能吸引目標人群嗎？我的酒店定位能區(qū)別于競品嗎？”時至今日，酒店業(yè)早已是充分競爭的紅海市場，再去做同質(zhì)化的酒店，只能淪陷到價格屠殺中。只有做好競爭戰(zhàn)略、打造差異化產(chǎn)品，抓住細分客群，才能真正管理好市場風險。了解完需要重點要管理的風險種類，那接下來，看看如何管理之。
“極簡”的風險管理=風險收集+風險評估+風險控制。
就是發(fā)現(xiàn)、辨識風險，知道哪有風險？有什么風險？嚴重程度如何？舉個例子，投資人A想要分析酒店的“戰(zhàn)略風險”。他親率團隊“踩盤”，地毯式摸排三公里內(nèi)的酒店市場，詳細了解：主要競爭酒店的產(chǎn)品定位、客群定位，宣傳亮點、用戶風評；潛在新增酒店、替代品情況；利用自己的人脈，對接上幾家主力競品的店總或運營，打探他們的入住情況、價格波動、供需變化、銷售策略等；做了一波用戶訪談，面對面去了解他們的使用場景，在這個場景中，有哪些競品未能滿足的需求和痛點等，以此糾正自家酒店的用戶畫像、核心價值主張……以上種種，就是廣泛發(fā)現(xiàn)、收集內(nèi)外部風險信息的過程，接下來，對收集到的信息進行篩選、衡量。評估應(yīng)將定性和定量方法結(jié)合。定性，定的是風險性質(zhì)；定量，量的是風險可承受性。舉個例子，投資人B在裝修時，發(fā)現(xiàn)：因老樓年久失修，磚墻外掛的砂漿膩子已經(jīng)酥化，附著力較差，未來有可能出現(xiàn)大面積空鼓。有人建議將外層全部鏟光，重新掛水泥砂漿，以絕后患；有人則認為沒這個必要，全鏟光會增加大量的土建預(yù)算。鏟還是不鏟，這是個問題……這個風險是什么性質(zhì)？是重大安全風險？還是一般風險？如果全部鏟除的話，費用如何？計算鏟除費用+因此增加的土建材料和人工費+工期延長導(dǎo)致租金損失-開業(yè)推遲損失的營業(yè)收入；如果不鏟除的話，計算不拆的最大可能損失等……如果風險可承受性不能量化，不能詳細地計算投入和回報的關(guān)系，僅憑直觀和感覺判斷，既容易出錯，也不好統(tǒng)一內(nèi)部思路。定性方法包括問卷訪談、德爾菲法、情景分析、行業(yè)標桿分析、流程圖分析法等；定量方法包括統(tǒng)計推論、失效模式、影響和危害度分析等；只用借助量化的關(guān)鍵風險指標，才能統(tǒng)計、分析風險的發(fā)展趨勢，真正對風險進行預(yù)測與預(yù)警。根據(jù)上面評估出來結(jié)果，采取相應(yīng)的手段來控制風險，常見的有四種：
對于危害大、概率小的風險，通過購買保險、轉(zhuǎn)移給供應(yīng)商等手段，將風險的損失轉(zhuǎn)嫁出去（但風險管理責任不能轉(zhuǎn)移）例如，工地工人意外傷亡，就是危害大、概率小，用保險轉(zhuǎn)嫁。ps：因施工不當導(dǎo)致的房屋倒塌，這種風險是沒法通過保險轉(zhuǎn)嫁的，家財險只保自然災(zāi)害引發(fā)的房屋直接損失，保天險不保人禍。
對于危害大、概率大的風險，只有將產(chǎn)生風險的要素徹底消除，風險才能隨之消除。例如，物業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)證和一消證，可能導(dǎo)致消防證無法辦理，酒店無法開業(yè)；再如，選擇含土量高的砂子，會導(dǎo)致混凝土“沒勁”，影響建筑質(zhì)量，導(dǎo)致巨大安全隱患……像這類危害大、概率大的事，就別鋌而走險了。對于危害小、概率小的風險，此類風險在可承受范圍內(nèi)，可以自己扛下，但需要進行關(guān)注并監(jiān)測趨勢。
對于危害小、概率大的風險，通過各種手段去降低產(chǎn)生風險的要素，將風險降低到預(yù)期的水平。例如，安裝水泵，可能會產(chǎn)生噪音擾民?？梢酝ㄟ^加裝泵房，加強隔音工程，合理選擇水泵位置等措施，降低風險可能性。投資，如果是“下注”，風險管理，則是確保不下“輸不起的注”。疫情這個重大不確定性因素之下，酒店的各種風險不斷被放大，從前粗放式風險觀，是時候改變了。
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