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來(lái)源：法務(wù)之家（ID：law114-com-cn） 投稿作者：劉海律師，法律業(yè)務(wù)電話：15250363176，執(zhí)業(yè)于江蘇潤(rùn)眾律師事務(wù)所。領(lǐng)域?yàn)槊裆淌陆?jīng)濟(jì)糾紛、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、刑事代理辯護(hù)及常年法律顧問(wèn)業(yè)務(wù)，尤其擅長(zhǎng)房地產(chǎn)領(lǐng)域合同糾紛的訴訟業(yè)務(wù)。 1、租房合同最長(zhǎng)不得超過(guò)多少年? 除非合同約定了不按照約定方法使用租賃物就可以解除合同，否則出租人必須要證明承租人不按照約定方法使用租賃物致使租賃物受到損失才可以。 可以。除此之外，還可以要求延長(zhǎng)租期。 需要經(jīng)得出租人同意。否則，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。 只有經(jīng)得出租人同意才可以。否則，出租人可以解除其與承租人之間的合同。因租賃合同解除造成次承租人損失，次承租人有權(quán)要求承租人賠償?shù)?，但次承租人知道或?yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的除外。 自出租人知道或應(yīng)知道承租人轉(zhuǎn)租之日起6個(gè)月內(nèi)不提出異議的，視為同意轉(zhuǎn)租。 可以。代為支付的租金，可沖抵次承租人應(yīng)付承租人的租金。對(duì)于多付部分，還可以向承租人追償。 租賃期限不滿一年，自租賃期屆滿時(shí)支付;租賃期限滿一年的，應(yīng)在每屆滿一年時(shí)支付;剩余租期不滿一年的，自租賃期限屆滿時(shí)支付。 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。除了買(mǎi)賣(mài)之外，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)等發(fā)生房屋權(quán)屬變動(dòng)的，原租賃合同繼續(xù)有效。 1)租賃物被依法查封、扣押;2)或者租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議;3)租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用的強(qiáng)制性規(guī)定情形的;4)未按照約定期限交付房屋，經(jīng)承租人催告后，經(jīng)營(yíng)用房在2個(gè)月內(nèi)仍未交付的，住宅用房在15日內(nèi)仍未交付的;5)交付的房屋不符合約定的使用條件，無(wú)法使用或者嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)的。 出租人要出售房屋的，應(yīng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。承租人在收到出租人通知后的15天內(nèi)(拍賣(mài)為5天)未明確表示購(gòu)買(mǎi)房屋的，視為放棄該權(quán)利。出租人不履行通知義務(wù)，妨害承租人行使該權(quán)利，可以要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出售給近親屬的除外。承租人經(jīng)出租人同意的情況下轉(zhuǎn)租的，不再享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)由次承租人獲得。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，承租人以及次承租人均無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 可以，但需證明租賃物危及承租人的安全或健康。 可以，按原合同繼續(xù)履行。 租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租租賃物的權(quán)利。 違法建筑;不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的房屋;違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的房屋;其他法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的房屋。 由雙方在房屋租賃合同中明確的被征收或被拆遷時(shí)約定的辦法處理。沒(méi)有約定的，根據(jù)法律規(guī)定處理。出租人不知道租賃房屋將被拆遷，出租的租賃房屋被拆遷后，出租人應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)對(duì)承租人的損失予以補(bǔ)償。 需要，就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，以及未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，此類房屋租賃合同無(wú)效。房屋租賃合同無(wú)效，承租人需要按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。 首先，看誰(shuí)先占有房屋，誰(shuí)先占誰(shuí)使用;其次，若都未占有的，看誰(shuí)支付房屋租金，誰(shuí)先付租金誰(shuí)使用;第三，若都未占也未支付租金的，看哪份合同生效在先，誰(shuí)先生效誰(shuí)使用。 1)未形成附合的裝飾裝修物，出租人要的，折價(jià)補(bǔ)償承租人;出租人不要的，由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，由承租人恢復(fù)原狀。 2)已形成附合的裝飾裝修物，出租人要的，折價(jià)補(bǔ)償承租人;出租人不要的，按照雙方各自過(guò)錯(cuò)比例分擔(dān)現(xiàn)值損失。 除雙方另有約定外，一般可拆除的裝飾裝修物件，可由承租人拆除帶走。如造成房屋毀損的，由承租人恢復(fù)原狀。 1)出租人違約的，出租人應(yīng)賠償剩余租期內(nèi)裝飾裝修殘值損失; 2)承租人違約的，除非出租人愿意使用該裝修物件，否則不予賠償;3)雙方都有違約，剩余租賃期限內(nèi)裝飾裝修殘值損失按照雙方各自過(guò)錯(cuò)承擔(dān);4)雙方都無(wú)違約，剩余租賃期限內(nèi)裝飾裝修殘值損失按照公平原則進(jìn)行分擔(dān)。 不能。 除非是因未取得合法建設(shè)手續(xù)導(dǎo)致不能獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證外，此類合同有效。 不能，除非此類房屋屬于法律明確規(guī)定必須經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收的房屋。 可以。 因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人可以要求出租人賠償剩余租賃期限內(nèi)的裝飾裝修殘值(前提是出租人同意裝修、知道或應(yīng)當(dāng)知道裝修而不提出異議)、租金差價(jià)損失及相關(guān)費(fèi)用。租賃房屋用于商業(yè)用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)損失，但最長(zhǎng)不得超過(guò)6個(gè)月。 可以，但最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月。 1)未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋整體或者部分轉(zhuǎn)租的;2)未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復(fù)原狀的;3)住宅用房承租人累計(jì)3個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在15日內(nèi)仍未支付的;4)經(jīng)營(yíng)用房承租人累計(jì)6個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在1個(gè)月內(nèi)仍未支付的;5)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。 1)因房屋租賃合同產(chǎn)生的糾紛，租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。2)因租賃房屋轉(zhuǎn)租合同產(chǎn)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知出租人作為第三人參加訴訟。
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