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新的一年已經(jīng)啟程 各路“打工人”也奔波在奮斗的路上 身處他鄉(xiāng) 租房是頭等大事 但各種租房煩惱讓人頭禿 租賃合同怎么簽？ 遇到突發(fā)情況怎么協(xié)商？ 收房時設(shè)備壞了怎么辦？ 別急?。。?/strong> 奉法君從合同簽訂、變更、違約、解除四個環(huán)節(jié) 一文講清應(yīng)對策略 讓你和房東友好相處、和氣生財！  作者介紹 劉偉 民庭法官助理 1 房屋租賃合同的效力問題 合同無效、被撤銷會導(dǎo)致除有關(guān)解決爭議方法條款之外的所有條款均自始沒有法律約束力，可能會損害合同雙方的權(quán)利。  1.惡意串通情形下簽訂的租賃合同無效； 2.合同簽訂主體為不滿8周歲的未成年人或不能辨認(rèn)自己行為的成年人的，合同無效； 3.合同簽訂主體為八周歲以上的未成年人或不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人，簽訂的租賃合同需要法定代理人同意、追認(rèn)，同意或追認(rèn)之前，合同效力處于待定狀態(tài)，善意相對人在法律規(guī)定的期限內(nèi)可行使撤銷權(quán)，其他相對人可行使催告權(quán)； 4.無權(quán)代理人簽訂的房屋租賃合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，該合同對于被代理人而言處于效力待定狀態(tài)，善意相對人可撤銷合同。但無權(quán)代理符合表見代理構(gòu)成要件的，房屋租賃合同有效。  1.標(biāo)的物為未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，訂立的租賃合同無效，但在一審辯論終結(jié)前當(dāng)事人補(bǔ)全房屋合法手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效； 2. 租賃合同的期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效； 3.劃撥土地使用權(quán)屬于國家行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)等具有國家公權(quán)力性質(zhì)的主體，該主體出租劃撥土地上房屋的，應(yīng)屬無效。  1.當(dāng)事人以房屋未經(jīng)竣工驗收為由要求確認(rèn)合同無效的，一般不予支持；但因房屋未竣工驗收可能導(dǎo)致承租人無法正常使用的，承租人可以請求解除合同； 2.當(dāng)事人以未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格為由要求確認(rèn)合同無效的，一般不予支持，但房屋未經(jīng)消防驗收或驗收不合格導(dǎo)致租賃房屋無法正常使用、營業(yè)的，承租人可以請求解除合同； 3.當(dāng)事人以房屋用途被擅自改變?yōu)橛梢蟠_認(rèn)合同無效的，一般不予支持，但因改變房屋用途而遭受處罰、整改等，致使客觀上無法正常使用租賃房屋的，當(dāng)事人可以解除合同。  1.當(dāng)事人僅以超越經(jīng)營范圍為由要求確認(rèn)合同無效的，一般不予支持； 2.房屋租賃合同的租賃期限不得超過二十年，超過部分應(yīng)屬無效； 3.簽訂的租賃合同存在重大誤解、欺詐情形、脅迫情形、顯示公平情形的，該合同屬于可撤銷合同；需要注意的是，因重大誤解的當(dāng)事人自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起九十日內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。 2 房屋租賃合同在履行過程中 需要注意的問題 合同履行過程中，會受到不同因素的影響，導(dǎo)致合同的履行可能存在障礙，為了維持租賃合同的穩(wěn)定性，就需要當(dāng)事人在履行過程中就部分內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商變更，當(dāng)事人就合同的履行重新達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議時，需注意以下問題：  實際履行內(nèi)容與合同內(nèi)容不一致時，當(dāng)事人一方以對方默示行為同意變更合同內(nèi)容為由主張合同已經(jīng)變更的，一般不予支持。  1.不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，繼續(xù)履行合同可能導(dǎo)致當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡的，可以認(rèn)定符合情勢變更情形；但是，當(dāng)事人以市場因素導(dǎo)致的租金漲跌為由主張構(gòu)成情勢變更并請求變更或解除合同的，一般不予支持； 2.發(fā)生情勢變更情形的，當(dāng)事人可以協(xié)商變更合同內(nèi)容；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)主張變更或解除合同。  1.租賃房屋出租并轉(zhuǎn)移占有前已設(shè)立抵押權(quán)設(shè)立，抵押權(quán)實現(xiàn)時發(fā)生的所有權(quán)變動，新的所有權(quán)人要求終止原租賃關(guān)系的，承租人不得以買賣不破租賃對抗新的房屋所有權(quán)人； 2.租賃房屋出租前已被人民法院依法查封的，因此所產(chǎn)生的所有權(quán)變動，不產(chǎn)生買賣不破租賃的后果； 3.租賃房屋因被依法沒收、征收所發(fā)生的所有權(quán)變動，不產(chǎn)生買賣不破租賃的后果； 4.房屋所有權(quán)變動時承租人未按租賃合同占有房屋的，不產(chǎn)生買賣不破租賃的后果； 5.房屋所有權(quán)變動時承租人對房屋的占有為無權(quán)占有的，不產(chǎn)生買賣不破租賃的后果。 3 租賃合同違約情形的后果處理  合同解除后果處理的約定屬于結(jié)算和清理條款，合同解除不影響該條款的效力，但合同約定合同解除后違約責(zé)任條款不再適用的，依合同約定；  1.合同按約履行的，約定的定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿髯饨鸹蚍颠€承租人；承租人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的，無權(quán)請求返還定金；出租人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金； 2.對于遲延履行違約金的條款，前提在于租賃合同的債務(wù)能夠履行，若債務(wù)永久不能履行，不發(fā)生遲延履行的責(zé)任；若違約方有正當(dāng)事由不履行的，亦不發(fā)生遲延履行違約金責(zé)任；承擔(dān)遲延履行違約金后不影響債務(wù)的繼續(xù)履行； 3.合同解約違約金與遲延履行違約金可以并存，可以同時主張；同時約定有解約違約金與定金的，只能擇一主張。  1.出租人違約的，繼續(xù)履行責(zé)任為交付房屋及房屋的維修義務(wù)，其中交付的房屋必須符合約定的標(biāo)準(zhǔn)，即承租人能夠正常適用收益；出租人維修房屋的義務(wù)不包括因承租人過錯導(dǎo)致的房屋毀損以及事實上或經(jīng)濟(jì)上不能修繕以及承租人另行增設(shè)的部分。 2.承租人違約后，免租期的租金損失如何承擔(dān)？ 若租賃合同中沒有對合同解除后免租期的租金進(jìn)行約定，應(yīng)綜合考慮合同已履行部分與未履行部分的比例、履行方式、過錯大小等因素，酌情確定承租人應(yīng)當(dāng)支付的免租期租金。 4 房屋租賃合同法定解除權(quán)的行使 條件與后果的認(rèn)定 房屋租賃合同在履行過程中，會因各種因素導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，在未明確約定或未達(dá)成合意的情況下，需要注意行使法定解除權(quán)的條件和解除產(chǎn)生的法律后果等問題。 1.不可抗力等情形導(dǎo)致房屋暫時性無法正常使用，以此為由主張享有法定解除權(quán)的，一般不予支持；
1.解除權(quán)人通知內(nèi)容僅載明不履行債務(wù)將解除合同，未明確表達(dá)解除合同的意思表示，不應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)通知解除；
1.承租人按約或正常使用租賃房屋所產(chǎn)生的自然損耗，不承擔(dān)賠償責(zé)任；
來源丨上海市奉賢區(qū)人民法院 文字：劉偉 |
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