本課程適合地方政府黨政領(lǐng)導(dǎo)、職能部門領(lǐng)導(dǎo)、城投董事長總經(jīng)理、銀行行長和高級客戶經(jīng)理參加。直播效果反響非常熱烈，下次直播3月11-12日，請?zhí)崆邦A(yù)約。預(yù)約方式見文末。2022年2月5日的消息，國家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人談當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢中表示，要“適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資”、“推進(jìn)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。這則消息，看似普遍報(bào)道，實(shí)則石破天驚。不僅指明“十四五”規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)施發(fā)展方向，對于正處在轉(zhuǎn)折點(diǎn)的城投公司來說，無疑是一個(gè)新契機(jī)，就是適度超前的新型基礎(chǔ)設(shè)施投資。
對于城投企業(yè)來說，絕不能等米下鍋。地產(chǎn)方面，城投要加快融合產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別在于以產(chǎn)業(yè)思維設(shè)計(jì)戰(zhàn)略，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標(biāo)和方向，以地產(chǎn)開發(fā)為手段，通過開發(fā)運(yùn)營和要素資源整合，打造產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)。未來房地產(chǎn)一定是產(chǎn)業(yè)配套概念，與產(chǎn)業(yè)方向融合發(fā)展，新的城市建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新定位。比如被稱為千年大計(jì)的雄安新區(qū)建設(shè)，比如粵港澳大灣區(qū)世界城市群建設(shè)等，這些新城大多按照產(chǎn)產(chǎn)融合、產(chǎn)融融合、產(chǎn)城融合、產(chǎn)社融合的創(chuàng)新發(fā)展模式，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來發(fā)展機(jī)遇。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看似簡單，卻是新的命題，也是一個(gè)極其關(guān)鍵的戰(zhàn)略性問題。如何實(shí)施產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，本文提出以下幾個(gè)方面思路和典型成功案例，供大家參考。 一、2021年哪些城市城投拿地較多？如何看待拿地多的城投企業(yè)？2021年下半年土地市場走弱，地方國企與城投拿地開始顯著增多，市場對“城投參與土地拍賣”的討論也開始升溫，從表面上看，城投企業(yè)似乎接過了房地產(chǎn)開發(fā)的大旗。 其實(shí)城投拿地，或者折價(jià)接手地方住房建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)保障房，體現(xiàn)了城投自身的公益屬性，與自身定位相符；未來城投也將逐漸脫離政府投融資平臺的屬性，更多參與到基建與地產(chǎn)的聯(lián)動開發(fā)中去，成為城市投資運(yùn)營主體，增加重要的經(jīng)營性收入。無論是委托代建業(yè)務(wù)，還是土地整理業(yè)務(wù)，都是新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，適度超前開展新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和投資，提前布局產(chǎn)業(yè)，正是城投公司的業(yè)務(wù)升級發(fā)展的好機(jī)會。 城投未來在城市更新、片區(qū)開發(fā)等新模式中也將進(jìn)一步強(qiáng)化自身區(qū)域獨(dú)特屬性；解決居住問題，加大保障房供應(yīng)力度，商品房也不放棄。城投公司利用自身區(qū)域優(yōu)勢，圍繞土地開發(fā)做文章，既解決城投公司轉(zhuǎn)型之路，也成為地方政府調(diào)控房價(jià)的壓艙石。 虎年之初，多家城投公司已經(jīng)開始參與土拍并摘取了土地，主要是涉及山東、江蘇、浙江、四川、河北等地的部分城投公司。部分城投公司通過公開拍賣獲取土地使用權(quán)，配置安置房項(xiàng)目建設(shè)。具體來看，2021年拿地排名前50的城投企業(yè)中，9家位于湖北，6家位于安徽，5家位于貴州，其中拿地比例前5名的城投企業(yè)分別位于江西鷹潭、廣東湛江、湖北荊州、廣西欽州和新疆伊犁，這些城投今年在區(qū)域內(nèi)的土拍市場上表現(xiàn)較為積極。二、城投拿后如何做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呢？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念是什么？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)的區(qū)別？
首先，介紹一下什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長為目標(biāo)，專業(yè)化地提供城市化、工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化集群空間物質(zhì)載體。
通俗說來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主營不是公寓、商鋪、酒店和綜合商業(yè)中心，而是一個(gè)周期較長、內(nèi)容多元的系統(tǒng)，需要依托政府支持配套，提供相對低廉的土地成本（不需要城市中心和區(qū)域的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)），通過政府產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)和園區(qū)公共平臺的服務(wù)，吸引聚集新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，形成新的經(jīng)濟(jì)中心和城市副中心。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)、商務(wù)辦公所需的綜合性物理載體與配套設(shè)施，是工業(yè)地產(chǎn)的升級版，不同形態(tài)的辦公樓宇和生產(chǎn)性物業(yè)構(gòu)成，或是一個(gè)頗具規(guī)模的寫字樓群與配套設(shè)施---產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級了地產(chǎn)的性質(zhì)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為核，地產(chǎn)為殼，是地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合，在產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)合縱連橫的演繹過程中，一個(gè)成熟的且有遠(yuǎn)大目標(biāo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該做到產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)并重，且重在產(chǎn)業(yè)；開發(fā)與運(yùn)營并重，且重在運(yùn)營；短期與持續(xù)并重，且重在持續(xù) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化的平臺，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營的新型商業(yè)模式。除土地一二級聯(lián)動開發(fā)之外，更加注重產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)孵化、招商引資等綜合能力。如何塑造產(chǎn)業(yè)集群，將產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展戰(zhàn)略深度融合，探索產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈構(gòu)建，是未來城投企業(yè)開展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要研究課題。 據(jù) 《中國城投行業(yè)發(fā)展報(bào)告2021》數(shù)據(jù)顯示，城投公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模差異較大，營業(yè)收入最高達(dá)823.64億元，最少僅有0.02億元。各地城投公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的滲透幅度嚴(yán)重不均衡，且相較于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，規(guī)模整體還比較低。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比35%以內(nèi)的比例大，毛利率大多數(shù)趨于25%至40%范圍內(nèi)。
從城投公司轉(zhuǎn)型發(fā)展看，通過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，包括城市綜合體開發(fā)，包括文化旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有利于融資平臺鍛煉隊(duì)伍，更有利于培育盈利能力，而品牌房企也樂于同融資平臺公司合作，畢竟在拿地方面壓力顯著減少。轉(zhuǎn)型之路總是充滿了不確定性，都無法一蹴而就，更不可能一帆風(fēng)順，過程總是伴隨著割舍與疼痛，如刮骨療毒。在承受轉(zhuǎn)型之痛的同時(shí)，如何發(fā)揮城投公司在基礎(chǔ)建設(shè)、政府關(guān)系、土地儲備等方面的傳統(tǒng)優(yōu)勢，并進(jìn)一步開拓出新業(yè)務(wù)？看來，基于城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)供給的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或可成為城投公司轉(zhuǎn)型新選擇之一。三、介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)施的主要思路模式和典型成功案例1、首先介紹一種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)采用“政策+資本+產(chǎn)業(yè)”三位一體的思路和模式。以產(chǎn)業(yè)為核心，尋求政策支持，尋求資本合作。首先向政府要政策和資源支持，降低開發(fā)運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)培育的成本。要求整合產(chǎn)業(yè)基金公司、投資管理公司等各種資源，以創(chuàng)投基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、產(chǎn)業(yè)并購基金、技術(shù)并購基金等多種資本形式投資形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚。通過服務(wù)體系、配套體系建設(shè)實(shí)現(xiàn)要素共享、規(guī)模效益，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，通過政策驅(qū)動—資本驅(qū)動—產(chǎn)業(yè)驅(qū)動推動園區(qū)走上良性發(fā)展軌道。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面對的是企業(yè)和政府，相較于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻更高，開發(fā)難度更大。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、GDP等眾多因素，因此若想有效操盤管控產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要求城投企業(yè)要深入產(chǎn)業(yè)綜合體、或產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城載體建設(shè)中。 以青島為例，在當(dāng)今國企改革的時(shí)代背景下，青島國資在產(chǎn)業(yè)運(yùn)作層面可圈可點(diǎn)。近兩年來，青島國資出手上市公司股權(quán)，通過資本運(yùn)作落地新的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，成為資本市場的“弄潮兒”，也成為城市產(chǎn)業(yè)布局的開路先鋒。青島城投集團(tuán)、青島國信集團(tuán)、青島華通集團(tuán)、青島海發(fā)集團(tuán)四家作為青島市規(guī)模最大的政府投資平臺，在資本運(yùn)作層面“戰(zhàn)績”赫赫，不亞于國內(nèi)一線創(chuàng)投機(jī)構(gòu)?！鞍雽?dǎo)體、生物醫(yī)藥、智慧城市建設(shè)，這三大行業(yè)是主要投資方向。城投集團(tuán)“出手”布局半導(dǎo)體、人工智能、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的資本版圖，也與國內(nèi)各大行業(yè)的上市公司構(gòu)建起產(chǎn)業(yè)投資與融合。以青島城投為例，組建金融控股集團(tuán)，參股銀行，籌建報(bào)信、融資租賃、小貸、資管平臺等實(shí)體，打造互聯(lián)網(wǎng)金融，發(fā)起產(chǎn)業(yè)基金等。城投作為從事城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的市場主體，可作為社會資本主導(dǎo)或參與投資、建設(shè)和運(yùn)營，發(fā)揮了專業(yè)能力優(yōu)勢。 從青島城投與企業(yè)合作成功，可見一斑。青島城投與上海韋爾半導(dǎo)體股份上市有限公司、北京賽微電子股份有限公司合作成立了海絲民合半導(dǎo)體投資中心，城投集團(tuán)約占87%的股份。城投集團(tuán)持有韋爾股份約4%的股權(quán)，并在即墨區(qū)落地了兩個(gè)半導(dǎo)體項(xiàng)目。城投集團(tuán)還促成了韋爾股份封裝測試商上海泰睿思微電子股份有限公司在青落地項(xiàng)目。城投集團(tuán)聯(lián)合韋爾股份及其他社會資本共同發(fā)起成立青島泰睿思微電子有限公司，并促成將上海泰睿思吸收合并進(jìn)青島泰睿思。青島海絲民合半導(dǎo)體投資中心持有青島泰睿思母公司寧波泰睿思微電子有限公司13.37%股權(quán)。城投集團(tuán)旗下的青島城投科技發(fā)展有限公司(簡稱“城投科技”)也設(shè)立了多支活躍基金，參與半導(dǎo)體行業(yè)投資。集城投集團(tuán)曾參與投資的中微半導(dǎo)體設(shè)備(上海)股份有限(北京)限公司3個(gè)項(xiàng)目都是首批登陸科創(chuàng)板的企業(yè)。數(shù)字枯燥無味，卻浸透著心血汗水。青島城投集團(tuán)的投資發(fā)展的思路和出路值得借鑒。 2、開展產(chǎn)業(yè)孵化與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的思路。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)載體建設(shè)完成后進(jìn)入運(yùn)營期才是開始真正考驗(yàn)企業(yè)實(shí)力的時(shí)刻，城投企業(yè)必須提升在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)培育方面的綜合運(yùn)營實(shí)力。此時(shí)的產(chǎn)業(yè)孵化離不開與金融業(yè)務(wù)的協(xié)同，深入拓展金融與資本運(yùn)作業(yè)務(wù)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)孵化與培育，搭建資源、資產(chǎn)、資金融合貫通的平臺。城投企業(yè)可作為社會資本主導(dǎo)或參與特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等投資、建設(shè)和運(yùn)營，成為從事城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)開發(fā)的市場主體。城投實(shí)施產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要有三大主流運(yùn)營模式：包括投資+建設(shè)+委托運(yùn)營、投資+建設(shè)+聯(lián)合運(yùn)營、聯(lián)合投資+建設(shè)+運(yùn)營。城投企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主流業(yè)態(tài)模式，包括農(nóng)旅文康類小鎮(zhèn)、二產(chǎn)類小鎮(zhèn)、產(chǎn)研類小鎮(zhèn)，城投企業(yè)在規(guī)劃時(shí)依據(jù)城市總體規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行選擇。 以安徽省的中新集團(tuán)（CSSD）為代表的片區(qū)綜合開發(fā)“管運(yùn)分離”模式為例。中新集團(tuán)、中交城投（寧波奉化中交未來城）、華夏幸福、宏泰發(fā)展與區(qū)縣經(jīng)濟(jì)政企合作片區(qū)綜合開發(fā)模式，是“管運(yùn)分離”，稱為“大公司、小管委會”比較成功的模式。首先，產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)、新型片區(qū)當(dāng)中，園區(qū)管委會履行政府職能，負(fù)責(zé)決策重大事項(xiàng)、制定規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、提供決策支持等。華夏幸福、宏泰發(fā)展、中新集團(tuán)、中交城投等為入?yún)^(qū)外來企業(yè)，提供區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃咨詢、投融資與金融服務(wù)、土地整理服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等服務(wù)，作為產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)投資建設(shè)運(yùn)營發(fā)展的市場主體，在不增加政府債務(wù)和隱性債務(wù)的前提下實(shí)行市場化運(yùn)作，從“立項(xiàng)、融投、建設(shè)、管理運(yùn)營、還款”五位一體負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、園區(qū)運(yùn)營。兵馬未動，糧草先行。地方發(fā)改委和金融機(jī)構(gòu)針對新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融專項(xiàng)政策，在充分利用中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府專項(xiàng)債券、國開行、農(nóng)發(fā)項(xiàng)目貸款、合作建設(shè)、EPC+O、特許經(jīng)營、PPP模式等多種資金來源打組合拳的方式實(shí)施，充分利用多種資金來源打組合拳，比如：（1）中央預(yù)算內(nèi)投資； （2）政府專項(xiàng)債券資金； （3）產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)工業(yè)及配套商住土地出讓金收益； （4）產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展公司承接金融機(jī)構(gòu)專項(xiàng)政策中長期項(xiàng)目貸款。 （5）PPP項(xiàng)目政府績效付費(fèi)與可行性缺口補(bǔ)助。 （6）產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)二級開發(fā)如標(biāo)準(zhǔn)化廠房、配套商業(yè)、服務(wù)銷售運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展收入等二級開發(fā)收益。 進(jìn)行“管委會”和“產(chǎn)業(yè)公司”兩大主體職能回歸：一是剝離管委會開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營等適宜企業(yè)化運(yùn)作的職能；二是剝離產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)政府融資平臺的融資管道和通道職能，實(shí)現(xiàn)融資平臺市場化轉(zhuǎn)型發(fā)展。五年時(shí)間，園區(qū)累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資近300億元，簽約引進(jìn)項(xiàng)目276個(gè)，注冊各類企業(yè)超600家，協(xié)議引進(jìn)資金超720億元，已投產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目150多家，其中，來自11個(gè)國家和地區(qū)的外資項(xiàng)目51個(gè)，成為滁州市乃至安徽省外資集聚區(qū)。園區(qū)形成了新能源新材料、高端裝備制造、電子信息、營養(yǎng)健康等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，擁有蘇州星恒電源、臺灣達(dá)亮電子、美國普立萬新材料、美國安特普新材料、新加坡欣陽科技、京東物流、勝華波汽車電器、長久專用車、寒銳鈷業(yè)、日泰緊固件等一批國內(nèi)外知名企業(yè)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速連續(xù)多年在滁州市保持領(lǐng)先。2021年，中新蘇滁高新區(qū)規(guī)上工業(yè)增加值、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值、戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、社消零、財(cái)政收入增長，數(shù)據(jù)搶眼。在2020年度安徽省省級以上開發(fā)區(qū)綜合考核評價(jià)中，中新蘇滁高新區(qū)蟬聯(lián)TOP10，并且比上一年提升兩個(gè)身位，排名第八。 3、城投企業(yè)布局產(chǎn)業(yè)中，以“產(chǎn)物一體”發(fā)展思路，“招培一體”發(fā)展思路、產(chǎn)業(yè)和物業(yè)綜合開發(fā)思路，變“被動招商引資”為“主動產(chǎn)業(yè)培育”。在傳統(tǒng)招商基礎(chǔ)上，通過產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)孵化服務(wù)、創(chuàng)投資源引入，建立產(chǎn)業(yè)孵化培育優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，形成完整產(chǎn)業(yè)鏈條，變孤立的房產(chǎn)開發(fā)為綜合的產(chǎn)物協(xié)同開發(fā)。通過物業(yè)建設(shè)打造硬環(huán)境和硬載體，必須要學(xué)會從產(chǎn)業(yè)這個(gè)核心層面賺到載體的錢。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入“人”，而“人”是物業(yè)真正的需求者，為人的各種需求提供各類服務(wù)，將成為物業(yè)“盤活”的主體內(nèi)容。當(dāng)物業(yè)可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)的收益，可通過資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)產(chǎn)物開發(fā)的更高階“盤活”。城投企業(yè)開展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，需要提升產(chǎn)業(yè)招商實(shí)力。產(chǎn)業(yè)可以充分激發(fā)城市經(jīng)濟(jì)活力，產(chǎn)業(yè)的積聚創(chuàng)造了就業(yè)、收入，有了就業(yè)和收入就能吸引人口，保證消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的循環(huán)暢通。城投企業(yè)可以采用政企合作、前端招商、后端服務(wù)、招商數(shù)據(jù)庫、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟等舉措，通過產(chǎn)業(yè)招商引進(jìn)高端生產(chǎn)技術(shù)，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)集聚，全力提升整個(gè)園區(qū)的競爭力，對重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生較強(qiáng)的吸附力，成功解決產(chǎn)城割裂問題，形成“產(chǎn)城融合”整體開發(fā)建設(shè)思路，提供區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合解決方案。以杭州高新區(qū)為例，不斷創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)招商模式，構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)+、政企對接、高校資源、引進(jìn)龍頭、聚集領(lǐng)軍人物，導(dǎo)入吸納進(jìn)技術(shù)招商模式。城投企業(yè)在原有的土地開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，推進(jìn)“產(chǎn)業(yè)+土地+地產(chǎn)+運(yùn)營+招商+服務(wù)”的六位一體的模式，依托資源整合與拿地能力，向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型之路大有可為。【課程內(nèi)容】 一、高質(zhì)量發(fā)展背景下地方政府投融資新邏輯（略講，約10分鐘） （一）“十四五”規(guī)劃與政府投融資新理念 （二）重磅政策重塑邏輯六個(gè)邏輯及兩個(gè)應(yīng)對 （三）“十四五“基建五個(gè)新特征 二、基建和土地片區(qū)開發(fā)合規(guī)問題 （一）政府投資管理 1.政府如何安排資金用于項(xiàng)目？ 2.如何定性政府投資項(xiàng)目？
3.政府以補(bǔ)助補(bǔ)貼支持的項(xiàng)目該如何定性？
4.政府把錢給到上級公司，上級工地再投到項(xiàng)目，算不算政府投資項(xiàng)目？
5.“投資人+EPC”算不算政府投資項(xiàng)目？ 6.如何區(qū)分項(xiàng)目主體、建設(shè)單位、實(shí)施機(jī)構(gòu)、業(yè)主、立項(xiàng)單位、代建單位、承接單位、施工單位？
7.委托代建與授權(quán)開發(fā)有什么不同？ 8.委托代建、政府購買服務(wù)、政府采購工程對城投的要求有什么不同？
9.如何定義墊資？
10.由城投國企融資是否違反“政府投資項(xiàng)目不得由施工企業(yè)墊資”？
11.施工企業(yè)為城投國企墊資違規(guī)嗎？
12.建筑企業(yè)供應(yīng)鏈融資可行嗎？ （二）政府預(yù)算和債務(wù)管理 1.如何判斷項(xiàng)目資金已經(jīng)或者可以列入政府預(yù)算？ 2.政府的預(yù)算只有1年，但資金支付期需要10年，這個(gè)問題如何解決？ 3.能否簽訂超過3年的政府支付合同？ 4.政府的合規(guī)舉債方式有哪些？ 5.片區(qū)開發(fā)可發(fā)哪些專項(xiàng)債？ 6.什么是政府的隱性債務(wù)？ 7.如何甄別是否構(gòu)成隱性債務(wù)？ 8.有預(yù)算是否不構(gòu)成隱債？ 9.什么是來自于政府財(cái)政資金的收入？ 10.政府補(bǔ)貼可否作為還款資金來源？ 11.如何以來自政府的補(bǔ)貼收入增強(qiáng)還款能力？ 12.政府如何合規(guī)把錢給到城投？ 13.財(cái)政如何給城投合法注資？ （三）土地一級開發(fā) 1.土地開發(fā)的流程是怎樣的？ 2.什么是土地儲備業(yè)務(wù)？ 3.土地儲備的資金是如何管理的？ 4.土地出讓金返還模式還可行嗎？ 5.可否以預(yù)期土地出讓金作為還款來源進(jìn)行融資？ 6.土地出讓金如何合規(guī)用于項(xiàng)目？ 7.城投如何合規(guī)介入土地儲備業(yè)務(wù)？ 8.政府可否委托（授權(quán)）國企城投進(jìn)行土地開發(fā)？是否需要履行政府采購程序？ 9.委托代建、政府購買服務(wù)、政府采購工程能不能融資？ 10.政府購買服務(wù)、政府采購工程、委托代建如何做少量融資？ 11.什么是耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)？能不能融資？ 12.什么是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤？能不能融資？ 13.有的地方的土地指標(biāo)為什么可以貸款？ 14.土地開發(fā)如何做到土地一二級收入聯(lián)動”？ （四）片區(qū)開發(fā) 1.什么是片區(qū)？什么是片區(qū)開發(fā)？ 2.片區(qū)開發(fā)有哪些類型？為什么要這樣劃分？ 3.政府授權(quán)（設(shè)立）片區(qū)開發(fā)主體，可以給哪些授權(quán)？ 4.政府授權(quán)（設(shè)立）片區(qū)開發(fā)主體需要政府采購確定嗎？ 5.片區(qū)開發(fā)主體招引投資商需要公開招標(biāo)嗎？ 6.投資商具備施工能力，則工程是否可以“兩標(biāo)并一標(biāo)”？ 7.有的項(xiàng)目為什么政府可以同時(shí)授權(quán)一二級開發(fā)？ 8.獲得片區(qū)土地的開發(fā)使用權(quán)有哪些途徑？ 9.土地招拍掛有什么規(guī)定？ 10.哪些情況下可以不經(jīng)過招拍掛而獲得土地開發(fā)權(quán)？ 11.能否帶條件出讓土地？ 12.如何才能勾到地？ 13.銀行如何分析片區(qū)項(xiàng)目融資的可行性？
14.多大的片區(qū)項(xiàng)目便于融資？
15.以房地產(chǎn)租售為主要產(chǎn)出的片區(qū)項(xiàng)目如何融資？ 16.以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為主要產(chǎn)出的片區(qū)項(xiàng)目如何融資？ 三、片區(qū)開發(fā)融資模式 （一）土地一級開發(fā)階段 1.傳統(tǒng)模式：委托代建、平臺貸款、BT模式 2.土地注入模式 3.分期付款+延期付款 4.做地模式 5.一二級分段+聯(lián)合模式 6.二級贖買一級模式 （二）棚改舊改城市更新 1.棚改自求平衡模式 2.二級帶一級模式 3.廣東“三舊”更新模式 4.上海保留歷史風(fēng)貌+帶方案招拍掛+開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移模式 5.其他各地城市更新模式分析 6.反向購買或反向委托模式（征地拆遷資金的解決） 7.住建部叫停大拆大建及其應(yīng)對 （三）綜合開發(fā)自平衡 1.未來社區(qū)模式 2.TOD模式 3.EOD模式 4.M0新型產(chǎn)業(yè)模式 5.礦山生態(tài)修復(fù)自平衡模式 6.砂石資源自平衡模式 （四）結(jié)構(gòu)化合作 1.開發(fā)性PPP模式 2.片區(qū)特許開發(fā)模式 3.園區(qū)全流程PPP模式 4.混改+上市模式 5.專項(xiàng)債+土地模式 6.專項(xiàng)債+市場化融資模式 7.專項(xiàng)債+PPP模式 （五）“授權(quán)+投資+EPC” 1.京投ABO模式 2.片區(qū)ABO+模式 3.F+EPC模式 4.投資人+EPC模式 5.投資合作+EPC模式 6.參股+施工模式 7.認(rèn)購基金+施工模式
8.節(jié)點(diǎn)購買模式 （六）做大做強(qiáng)城投 1.園區(qū)運(yùn)營商模式 2.經(jīng)營性項(xiàng)目城投委托代建模式 3.授權(quán)開發(fā)+做大做強(qiáng)城投模式 4.片區(qū)綜合開發(fā)市場化融資模式 5.園區(qū)“授權(quán)+封閉運(yùn)行”模式 四、片區(qū)開發(fā)投融資總論 1.片區(qū)項(xiàng)目開發(fā)條件分析 2.片區(qū)項(xiàng)目資金平衡分析 3.片區(qū)開發(fā)投融資模式選擇 4.片區(qū)公益性項(xiàng)目和土地整理資金的解決五、片區(qū)”ABO+'模式的整改 1.片區(qū)綜合開發(fā)市場化融資
2.部分優(yōu)化法
3.快進(jìn)快出法
4.建企墊資型“投資+EPC”模式的整改 5.片區(qū)”ABO+投資+EPC'項(xiàng)目融資實(shí)現(xiàn)案例
|
