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惠州臨深區(qū)的惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)庫存超400萬平方米，有樓盤以21%傭金鼓勵中介推盤，但前一波炒房客還套著呢。

本文由無冕財經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)發(fā)布

作者：方斯嘉

編輯：陳澗

設(shè)計：嵐昇

實習(xí)生：羅婉兒

“?？?、北海、惠州”被稱為上世紀(jì)90年代三大炒房熱土，即使不久后，一個個擊鼓傳花的游戲被喊停，但“炒地炒樓”基因似乎已植根其中。

樓市泡沫的傷痕，多年后仍未痊愈。2022年1月，《南方日報》發(fā)布文章指出，惠州樓市正在加速“去泡沫”。

惠州大亞灣區(qū)、惠陽區(qū)是臨深片區(qū)，由于接壤深圳坪山、龍崗區(qū)，而且可開發(fā)土地較多、房價較低，曾是深圳投資客的樂土。

▲惠州臨深區(qū)域曾吸引深圳投資客入市，圖片來自城建小明。

深圳投資客對當(dāng)年的場景仍歷歷在目。身邊的人在聚會、下班等場合，無不聊起那場親身經(jīng)歷，或間接聽聞的炒房狂歡。在金錢的裹挾下，深圳客不斷涌入惠州樓市，一次又一次聽中介、投資者講述惠州臨深區(qū)的黃金未來，于是，他們付下定金，做起樓市暴富的美夢。

幾年后的今天，手握房本的人發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年買入的房產(chǎn)，如今有價無市，接盤者寥寥。他們意識到，當(dāng)年的樓市狂歡，如今看來更像一個騙局。

2021年，深圳二手房成交創(chuàng)近十年新低，惠州臨深區(qū)也隨之降溫。CRIC、惠民之家、中原地產(chǎn)等多家數(shù)據(jù)顯示，2021年，惠州商品住宅全年成交量同比下降超三成。在這背后，惠州樓市的真正價值正在被重估。

投資客被套惠州？

在惠州投資的深圳客，大多被房價套住了?；葜菖R深區(qū)是如何從樓市香餑餑，變成萬人吐槽的“坑”？

“寧要深圳一張床，不要大亞灣一間房。”陳呈對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員回憶，2017年時，他正在深圳一家企業(yè)工作。當(dāng)時，身邊同事都紛紛加入深圳看房團(tuán)，于是，他也在惠州購置了一套房產(chǎn)。

“當(dāng)年大家都覺得買房可以'搞錢’，既然深圳買不起，惠州房價又合適，結(jié)果就買下了?！庇谑?，陳呈以90萬總價買了一套住房，之后一直空置，直到需要購買第二套房時，他才意識到，自己被這套房套住了。

2021年，陳呈打算在廣州買房，打算將惠州的房子賣掉換取現(xiàn)金，這時他發(fā)現(xiàn)，這套房的市場價不過100多萬。

他算了一筆賬：“一年利息4萬，地稅差不多交了2萬?！绷私庑星楹螅麑⒎孔訏靸r108萬元，但半年仍無人問津。不僅如此，他在廣州也只能以“第二套”房標(biāo)準(zhǔn)購房，需要支付7成首付。

▲2018年至今，惠州新房單價維持在萬元水平，數(shù)據(jù)來自世聯(lián)行。

另外一些投資客則反映曾踩過“海景房坑”。

由于大亞灣地處沿海區(qū)域，具有天然的海景資源，因此吸引了部分客群。但在實際投資或居住之后，“面朝大海，春暖花開”變成一種想象。投資客發(fā)現(xiàn)，手握噱頭十足的海景房，卻面臨“有價無市”的局面。

一眾惠州房產(chǎn)投資無果的案例出現(xiàn)后，深圳客越來越理性。

一位購房者認(rèn)為，雙城通勤上班并不現(xiàn)實。從地圖上看，深圳龍崗到惠州惠陽的行車距離約30公里，如果駕車上班，理想狀態(tài)下只需要40分鐘左右。不過，考慮到沈海高速的堵車情況，實際通勤時間超過1小時。

中介喊了多年的深圳與惠州兩地的“地鐵14號線”至今仍未落地，因此被戲稱“中介白天賣房，晚上修地鐵”。除此之外，關(guān)于深圳擴(kuò)容到惠州的論調(diào)此起彼伏，但最終，只落地了“深汕合作區(qū)”，與惠州并無關(guān)系。

不難發(fā)現(xiàn)，“臨深區(qū)”中介們畫的大餅，買房人早已吃不下，惠州樓市的泡沫一步步被戳破。

臨深區(qū)為何變成“深坑”？

“大亞灣的海水都是購房者的眼淚?！毙吕宋⒉┥希P(guān)于深圳臨深區(qū)的話題頗多。對于網(wǎng)友所稱“深圳臨深區(qū)未來的房價絕對直追深圳”的論調(diào)，購房者早已免疫。

據(jù)樂有家研究中心顯示，2020年、2021年期間，惠州的深圳客超50%，是承接深圳剛需客的主要城市。其中，在惠州購房的深圳客中，有34.8%選擇了大亞灣。

“惠州樓市需求嚴(yán)重的依賴于深圳的外溢?！?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到。

“從量價走勢看，惠州樓市和深圳樓市可謂同起同落。只不過，惠州要滯后半年左右?！?李嘉宇研究發(fā)現(xiàn)，惠州房價上漲，主要受深圳影響。例如，深圳二手房成交量4年來首次突破1萬套，一個月后，利好傳導(dǎo)至惠州。

在深圳樓市寒冬之下，惠州成交量明顯受到影響。樂有家數(shù)據(jù)顯示，惠州2021年全年僅成交40699套，創(chuàng)下了15年來的新低。

▲惠州商品房交易情況，圖片來自世聯(lián)行。

無冕財經(jīng)研究員關(guān)注到一組數(shù)據(jù)，CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2021年惠州大亞灣區(qū)成交套數(shù)為10973套，與2020年同期相比跌幅為58.4%。

也就是說，在疫情發(fā)生的第二年，市場稍有回溫之時，大亞灣的成交量依然掉了一半。

市場普遍認(rèn)為，原因在于惠州被國家住建部約談后，2021年8月，官方發(fā)布一則規(guī)定稱，惠陽及大亞灣暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。

這在一定程度上拒絕了外地投資客，同時，也堵住了在這兩個臨深片區(qū)購房人套現(xiàn)的路子。

從數(shù)據(jù)看，惠州樓市并不健康，呈“供大于求”狀態(tài)。據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2021年底，全市新房庫存趨勢走高，庫存為1764萬平方米，同比上升22%，去化周期達(dá)29個月，同比上漲超3.5倍，創(chuàng)近六年新高。

被稱為惠州臨深區(qū)的惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)正是庫存積壓地。在大亞灣區(qū)自然資源局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，大亞灣存量住宅用地為全市最多，共83宗，存量住宅用地總面積約256.43萬平方米?；輺|縣存量住宅用地51宗，存量住宅用地總面積約158.51萬平方米。

由于臨深區(qū)庫存量大，銷售疲乏，業(yè)界傳出，惠陽區(qū)一個樓盤向中介拋出21%的傭金，以激勵中介積極推貨。不過，蕭條的二手樓市并未激發(fā)從業(yè)者信心。據(jù)中國房地產(chǎn)報消息，惠州部分房產(chǎn)中介已進(jìn)入長達(dá)一個月的春節(jié)假期。

那么，回到最初的話題：就算深圳樓市遇冷，剛需或投資客也不會來到惠州“臨深”區(qū)了，因為他們知道，前一波投資客的“緊箍咒”依然沒有解除。相反，遇冷的深圳樓市，一定程度上正在削弱接盤者的信心，令臨深區(qū)樓市“雪上加霜”。

（文中“陳呈”為化名）