收購在建工程進行開發(fā)后再銷售，支付的項目收購款能否在土地增值稅清算時加計扣除？

雨送黃昏xzj 2022-01-17

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房地產(chǎn)企業(yè)購入在建工程續(xù)建后銷售，土地增值稅能否享受加計扣除

　　問：我公司取得某房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地及在建工程，取得增值稅專用發(fā)票。若在建工程續(xù)建后銷售，請問，我公司在以后土地增值稅清算時能否享受取得原企業(yè)土地及在建工程成本加計20%的扣除政策(上游企業(yè)在土增稅清算時已享受20%加計扣除)?

　　【品稅閣解析】在建工程是指已進入實質(zhì)施工階段但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。

　　國稅函發(fā)[1995]110號《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》第六條規(guī)定，在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進行處理：

　　1、對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款，交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。

　　2、對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。

　　3、對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。

　　可以看出，國家層面未明文規(guī)定在建工程受讓價款能否加計扣除。因此，各地存在不同的執(zhí)行口徑，主要有三種：

　　1、不允許對購買未竣工項目支付的價款加計20%。

　　A、安徽?。?/p>

　　問：我公司取得甲房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地及在建工程(分開開票)，取得增值稅專用發(fā)票。甲企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時已進行土增稅清算，并已享受20%加計扣除政策。若在建工程續(xù)建后銷售，請問，我公司在在以后土地增值稅清算過程中能否享受取得原企業(yè)土地及在建工程成本的加價扣除政策?

　　國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局12366納稅服務(wù)中心答復：

　　您好!您提交的問題已收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息回復如下：

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建工程，繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅清算的扣除項目中，僅允許對開發(fā)成本的增量部分(即繼續(xù)建設(shè)投入部分)加計扣除。

　　由于在整體轉(zhuǎn)讓時，計算轉(zhuǎn)讓方土地增值稅時，對其扣除項目金額已按規(guī)定，該加計的已相應加計處理，因此不予重復加計扣除。

　　感謝您的咨詢!上述回復僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系12366或主管稅務(wù)機關(guān)。

　　B、海南?。?/p>

　　《海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》第二十一條規(guī)定，納稅人整體購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后，取得規(guī)劃許可，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)，完成后進行銷售的，其購買未竣工房地產(chǎn)所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為“財政部規(guī)定的其他扣除項目”計算的基數(shù)。

　　品稅閣注：按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款的規(guī)定，“財政部規(guī)定的其他扣除項目”即按照規(guī)定計算的取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%扣除。

　　C、山東省

　　受讓的在建工程再轉(zhuǎn)讓進行土地增值稅清算時，取得在建工程支付的金額，能提供合法有效憑證，能否加計扣除?

　　答復機構(gòu)：山東省稅務(wù)局

　　答復時間：2020-04-13

　　答：您好!您提交的問題已收悉。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建工程，繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅清算的扣除項目中，僅允許對開發(fā)成本的增量部分(即繼續(xù)建設(shè)投入部分)加計扣除。

　　由于在整體轉(zhuǎn)讓時，計算轉(zhuǎn)讓方土地增值稅時，對其扣除項目金額已按規(guī)定，該加計的已相應加計處理，因此不予重復加計扣除。

　　D、江蘇?。?/p>

　　江蘇省地方稅務(wù)局公告2014年第16號，購買在建項目進行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓的扣除：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用按比例計算扣除的基數(shù)。后續(xù)建設(shè)支出的扣除項目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　E、福建?。?/p>

　　國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局2019年8月26日互動交流板塊對問題9“房開公司收購在建工程后繼續(xù)開發(fā)再銷售，土增清算時可以再加計扣除全部開發(fā)成本的20%或僅限后續(xù)再投入成本的20%?”

　　解答如下，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建工程，繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅清算的扣除項目中，僅允許對開發(fā)成本的增量部分(即繼續(xù)建設(shè)投入部分)加計扣除。由于在整體轉(zhuǎn)讓時，計算轉(zhuǎn)讓方土地增值稅時，對其扣除項目金額已按規(guī)定，該加計的已相應加計處理，因此不予重復加計扣除。

　　F、新疆維吾爾自治區(qū)：

　　留言時間：2020-12-03

　　咨詢對象：新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局

　　問題內(nèi)容：

　　房產(chǎn)公司購入在建工程，投入資金建設(shè)完成后出售，計算土地增值稅如何計算加計扣除?購入的在建工程成本是否可以計算加計扣除?

　　答復機構(gòu)：新疆納稅服務(wù)中心

　　答復時間：2020-12-04

　　答復內(nèi)容：

　　新疆稅務(wù)局12366呼叫中心答復：

　　您好!您提交的問題已收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息回復如下：

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第138號)第六條的規(guī)定，計算增值額的扣除項目：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(二)開發(fā)土地的成本、費用;

　　(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

　　同時又根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條的規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

　　(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。

　　經(jīng)與相關(guān)部門核實：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建工程，繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅清算的扣除項目中，僅允許對開發(fā)成本的增量部分(即繼續(xù)建設(shè)投入部分)加計扣除。

　　由于在整體轉(zhuǎn)讓時，計算轉(zhuǎn)讓方土地增值稅時，對其扣除項目金額已按規(guī)定，該加計的已相應加計處理，因此不予重復加計扣除。

　　因此，請您比照上述文件執(zhí)行。

　　感謝您的咨詢!上述回復僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系新疆稅務(wù)12366或主管稅務(wù)機關(guān)。

　　有同類規(guī)定的還有上海、天津、青島、河南等地。因此，這個觀點也是實操中的主流觀點。

　　2、允許加計扣除的做法。就不點名具體地區(qū)了，已所剩不多。

　　3、據(jù)說，也有少數(shù)地區(qū)這么規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)的土地、未竣工房地產(chǎn)項目，其“取得土地使用權(quán)所支付的金額”不能加計扣除;承受土地、未竣工項目的房地產(chǎn)企業(yè)在完成房地產(chǎn)項目開發(fā)，進行土地增值稅清算時，其取得土地、未竣工項目所支付的款項，可作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，并適用加計扣除。

　　筆者也傾向于第一種觀點，即對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建工程，繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅清算的扣除項目中，僅允許對開發(fā)成本的增量部分(即繼續(xù)建設(shè)投入部分)加計扣除。

　　因為筆者認為，在法無明確規(guī)定的前提下，對一個稅務(wù)問題的分析定性要結(jié)合到立法背景、立法意圖去綜合考量?，F(xiàn)有土地增值稅制度是上世紀90年代按照當時的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀制定的?！?span>土地增值稅宣傳提綱》(國稅函發(fā)〔1995〕110號)雖已失效，但其中關(guān)于立法目的闡述仍然具有參考意義，《提綱》第六條前三項規(guī)定：對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。

　　可以看出，20%加計扣除是當時國家為了鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展制定的一項優(yōu)惠政策。但如今，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，國家層面已推出多項宏觀調(diào)整政策遏制房地產(chǎn)行業(yè)過熱，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。在這個大背景下，如果允許房企購入在建項目再加計20%扣除，則不僅使房企享受了20%加計的稅收優(yōu)惠，還會造成上下游的重復扣除，導致一個項目享受兩次優(yōu)惠，這顯然與當前國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整調(diào)控的導向不相符。