房地產(chǎn)領(lǐng)域有一些有意思的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

只有蘭州拉面和沙縣的地方是剛需板塊，有麥當(dāng)勞肯德基就是剛改板塊，有星巴克才能算改善板塊。

板塊定位重要嗎？很重要！

要知道這次價(jià)格跳水清一色都是剛需板塊。

了解一下天津星巴克的分布，有意思也有意義！

我們碼了一下各個(gè)區(qū)的星巴克門店的數(shù)量。

數(shù)據(jù)來源星巴克app

第一名不用懷疑，和平區(qū)，29家。

第二名南開區(qū)，達(dá)到28家，比河西區(qū)多8家。

所以南開是有豪宅市場的。

南開的星巴克基本上分布在紅旗路以東、紅旗南路以北這個(gè)范圍內(nèi)。

這個(gè)范圍內(nèi)的改善客源是全市級的，所以在這個(gè)范圍豪宅化趨勢很明顯，這個(gè)范圍之外的新房大多都是普宅。

紅橋區(qū)有4家星巴克，3家集中在西北角區(qū)域。

也就是說紅橋的改善客群大多在南運(yùn)河以南，所以惠靈頓能賣到4萬/平米。

再來看河北河?xùn)|。

俗話說，河?xùn)|一條線，河北一條腿。

什么意思呢？

河?xùn)|區(qū)最好的地段是海河沿線。

河北區(qū)最好的地段是海河、新開河與鐵路線圍合的這片形狀類似于雞腿的這個(gè)區(qū)域。

河北區(qū)的星巴克也是大多在這個(gè)區(qū)域，說明河北區(qū)的改善客群基本上就是在這里。

河?xùn)|區(qū)的星巴克除了海河沿線還在萬愛商圈有2家，后廣場有1家，說明河?xùn)|區(qū)的改善客源主要在這三個(gè)地方。

西青比河?xùn)|、河北、紅橋還多，有11家。

“新市區(qū)”板塊，老梅江就有4家；華苑產(chǎn)業(yè)園有3家，也算在西青頭上了，其實(shí)行政算濱海。

西青本土板塊也有5家——中北鎮(zhèn)有2家，南站社會山廣場1家，大寺2家。

我們一直認(rèn)為，西青一些板塊是有長期價(jià)值的。

東麗有8家，僅次于環(huán)城一哥西青。

但其實(shí)東麗是讓機(jī)場和空港撐起了面子。

濱海機(jī)場有3家；空港有3家，在SM廣場，新燕莎奧萊和歐貿(mào)中心，印證了空港改善板塊的屬性。

空港大戶型比小戶型賣得貴，這種板塊才是真正的改善板塊。

東麗本土板塊就2家，在新立和東麗開發(fā)區(qū)。

津南區(qū)有6家星巴克。

雙港1家，辛莊2家，沒想到咸水沽居然有3家，那說明辛莊和咸水沽是有改善潛質(zhì)的，這回屬于“超跌”了。

北辰是唯一一個(gè)沒有星巴克的區(qū)域，從側(cè)面印證了北辰是個(gè)剛需市場。

這一輪價(jià)格跳水，北辰全軍覆沒！

為什么分清一個(gè)板塊是剛需板塊還是改善板塊這么重要呢？

因?yàn)閯傂璋鍓K的客群對價(jià)格敏感，不會為產(chǎn)品付出溢價(jià)，沒法拔價(jià)格，也就沒有成長空間。

剛需板塊市場下行的時(shí)候，跌得最多；市場上行的時(shí)候，又漲得最少。

像北辰區(qū)，各板塊這波幾乎都參戰(zhàn)了。

而改善客群愿意為產(chǎn)品付出溢價(jià)，市場的下行的時(shí)候?qū)Ω纳瓢鍓K的價(jià)格影響有限。

坐頭等艙的人從不關(guān)心經(jīng)濟(jì)艙的價(jià)格。

所以如果不確定這個(gè)板塊是不是改善，可以參考一下星巴克。