淮安南部新城會(huì)成為第二個(gè)生態(tài)新城嗎？

許多人覺得，淮安南部新城屬于清江浦區(qū)，是市級(jí)規(guī)劃，很有可能成為淮安第二個(gè)生態(tài)新城，

理想有多豐滿，現(xiàn)實(shí)就有多骨感。

大多數(shù)人對(duì)于生態(tài)新城的美好主義感知多是來源于它充滿魔幻色彩的房價(jià)變化：

2020年3月-2020年12月，生態(tài)新城房價(jià)漲幅達(dá)到約72%，綠地世紀(jì)城2期房價(jià)漲幅達(dá)到驚人的約87%！

大家有沒有想過，生態(tài)新城2020年本身有什么變化，配套更齊全了？還是規(guī)劃升級(jí)了？并沒有，生態(tài)新城本身幾無變化，僅僅是多了幾宗高價(jià)地而已，房價(jià)就出現(xiàn)近乎翻倍的變化。

哪怕是量變引起質(zhì)變，但急功近利產(chǎn)生的泡沫注定不可持續(xù)，短時(shí)間內(nèi)的沖刺勢必消耗甚多，在上到政策，下到預(yù)期等各方因素的圍獵下，生態(tài)新城的房價(jià)終于是支撐不住，從2021開始正式走上回落之路，截止到當(dāng)下，就掛價(jià)而言，生態(tài)新城整體跌落到去年9月的水平，綠地世紀(jì)城2期跌落到去年8月水平。

事實(shí)上，比這更嚴(yán)重的是，成交量驟降，據(jù)我查詢貝殼數(shù)據(jù)顯示，

淮安生態(tài)新城綠地世紀(jì)城

2021年6-7月份無成交

2021年8月只成交一套142㎡的低層洋房，成交單價(jià)約21000元/㎡。

2021年9月也只成交一套86㎡的高層，成交單價(jià)約19600元/㎡

2021年11月也只成交了一套約98㎡的高層，成交單價(jià)約16900元/㎡

個(gè)位數(shù)的成交量，肉眼可見的成交價(jià)回落，代表了生態(tài)新城房價(jià)神話的破滅。

但是，生態(tài)新城就是生態(tài)新城，不管是在定位上還是在認(rèn)知上，生態(tài)新城確實(shí)是淮安新興板塊崛起的代表，它的政務(wù)中心定位、人文中心定位已經(jīng)成為大家的共識(shí)，不可否認(rèn)它的板塊成熟度與未來潛力！

但淮安會(huì)出現(xiàn)第二個(gè)生態(tài)新城嗎？南部新城會(huì)成為第二個(gè)生態(tài)新城嗎？

一切皆有可能，但難度可想而知。

1、南部新城的戰(zhàn)略意義無法與生態(tài)新城比肩

生態(tài)新城的意義重大，它是蘇北唯一的“省建筑節(jié)能和綠色建筑示范區(qū)”，是淮安市“十二五”期間“建成生態(tài)市”的標(biāo)志性工程，中心城市建設(shè)的重中之重?！耙粓鰞绅^”、淮安大劇院、“市四館”哪個(gè)都是重點(diǎn)項(xiàng)目。

生態(tài)新城是東擴(kuò)南聯(lián)、三城融合、五區(qū)聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略下建成的新城，即使有這樣的背景，它同樣經(jīng)歷了約10年的時(shí)間才能以今天的形象立于淮安的封面上。

而南部新城顯然沒到這種層級(jí)，無論是政策傾斜還是公眾預(yù)期，甚至“南部新城”這四個(gè)字都沒有明確的官方定義。

我查詢了一些稍官方的文章里面提到：在最新一次的南部新城開發(fā)建設(shè)工作推進(jìn)會(huì)上，大家提出了'總體要求導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)教育資源、優(yōu)化完善醫(yī)療體系、科學(xué)布局文旅項(xiàng)目、不斷提升南部新城公共服務(wù)水平，增強(qiáng)片區(qū)聚集力承載力……'

2、規(guī)劃簡單兌現(xiàn)難

而這些指導(dǎo)性意見的分量及規(guī)劃規(guī)模與生態(tài)新城不可同日而語，且部分組成部分兌現(xiàn)時(shí)間猶未可知。

教育資源先行做的可以，清浦開明中學(xué)、淮安高級(jí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)等新建學(xué)校已經(jīng)兌現(xiàn)值得點(diǎn)贊，據(jù)傳，明年6月，南外淮安分校計(jì)劃“民轉(zhuǎn)公”辦學(xué)模式到時(shí)如何調(diào)整未知數(shù)。

而關(guān)于醫(yī)療體系，最引人關(guān)注的非“省人醫(yī)淮安院區(qū)”莫屬，但不知何種原因，自2021年4月份在板塊舉行奠基儀式過后，便寂寂無聞。

坊間傳聞更是此事已成過去式，項(xiàng)目工地圍擋上只存在“寧淮集聚區(qū)三甲醫(yī)院字樣”，工地也遲遲不見動(dòng)工，省人醫(yī)大概率不會(huì)來了。

其余種種，也需要時(shí)間驗(yàn)證，而這時(shí)間軸有多長，不知道，知道的是，生態(tài)新城尚且用了10年之期。

3、幾無產(chǎn)業(yè)氛圍，商住氛圍同樣缺乏沉淀

說起南部新城的商業(yè)，滿滿的無力感，禧徠樂憔悴的不成樣子，夢樂城兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)這么多年依舊沒有正式開業(yè)，現(xiàn)在終于要迎來它又一次的準(zhǔn)備開業(yè)，這個(gè)月計(jì)劃的開業(yè)只是沿街商鋪及內(nèi)部部分超市、影院等，滿鋪開業(yè)還得等到明年五月。

糾結(jié)這么多年，現(xiàn)在南部新城終于是等來了新機(jī)，約70萬方的愛琴海商業(yè)綜合體終于是來了，同時(shí)帶來了大體量的住宅。

南部新城的住宅項(xiàng)目相比其它板塊不算多，存在大量貨值的新項(xiàng)目也是屈指可數(shù)，水沐未來城、愛琴海海尚風(fēng)華、金地格林世界、碧桂園水沐云頂現(xiàn)在是主流。

而這些項(xiàng)目好巧不巧幾乎都是在房地產(chǎn)遭遇行情滑鐵盧的背景下失去流速，特別是格林世界與愛琴海海尚風(fēng)華，在行業(yè)最冷清的時(shí)候開盤，壓力不可謂不巨大，預(yù)期及成績不言而喻。

南部新城產(chǎn)業(yè)氛圍不足，商住氛圍同樣缺乏沉淀，需要規(guī)劃去造夢，規(guī)劃現(xiàn)在看來，有些兌現(xiàn)了但并無明顯吸引力，有些即將兌現(xiàn)，有些卻充滿變數(shù)。

在此背景下，南部新城如何吸引理想中的“30萬”人口匯入？靠虹吸其它成熟板塊，還是靠周邊區(qū)縣如洪澤人口的流入？

東擴(kuò)南聯(lián)，南聯(lián)能聯(lián)到南京嗎？區(qū)域內(nèi)寧淮集聚區(qū)中的“寧”到底能給“淮”帶來什么？

南部新城，在夢想成為淮安第二個(gè)“生態(tài)新城”之前，還有很長的路要走......