共享農(nóng)莊 | 是不是簡(jiǎn)單的土地分時(shí)租賃？盈利點(diǎn)又在哪？

樂(lè)康居 2021-12-13

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幾畝地，就能產(chǎn)生高收益的共享農(nóng)莊，到底是什么？

共享農(nóng)莊，是以農(nóng)民合作社、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等充分涵蓋農(nóng)民利益的經(jīng)濟(jì)組織形式為主要載體，以各類(lèi)資本組成的混合所有制企業(yè)為建設(shè)運(yùn)營(yíng)主體，讓農(nóng)民充分參與和受益，集鄉(xiāng)村共享經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)、特色文化產(chǎn)業(yè)等于一體，以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)為支撐，以農(nóng)業(yè)和民宿共享為主要特征的“三農(nóng)”新業(yè)態(tài)。

為什么政策支持共享農(nóng)莊的發(fā)展，核心模式是什么？

共享農(nóng)莊是共享經(jīng)濟(jì)的一種新形態(tài)，強(qiáng)調(diào)“不求擁有，但求所用”，在不改變產(chǎn)權(quán)歸屬的前提下，最大限度地運(yùn)用土地、農(nóng)房等資源的租賃權(quán)和使用權(quán)，吸引市場(chǎng)主體、社會(huì)資本到農(nóng)村來(lái)共同開(kāi)發(fā)建設(shè)村莊，共同發(fā)展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，推動(dòng)農(nóng)民轉(zhuǎn)變成為股東、農(nóng)房轉(zhuǎn)變成為客房、農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)貨轉(zhuǎn)變成為期貨、消費(fèi)者轉(zhuǎn)變成為投資者。

2017年，海南省在深入調(diào)研、反復(fù)論證的基礎(chǔ)上，首次提出發(fā)展共享農(nóng)莊的理念，并由省政府出臺(tái)了《關(guān)于以發(fā)展共享農(nóng)莊為抓手建設(shè)美麗鄉(xiāng)村的指導(dǎo)意見(jiàn)》，啟動(dòng)了試點(diǎn)創(chuàng)建工作。全國(guó)多地也對(duì)共享農(nóng)莊進(jìn)行了探索和實(shí)踐，取得了一定效果。

總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，共享農(nóng)莊的成功，需要有3個(gè)前提條件。

一、堅(jiān)持規(guī)劃先行，打牢共享農(nóng)莊建設(shè)基礎(chǔ)。

建設(shè)共享農(nóng)莊首先要有一個(gè)高水平的規(guī)劃。規(guī)劃必須符合鄉(xiāng)村各類(lèi)空間規(guī)劃，不突破生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)、基本農(nóng)田保護(hù)紅線(xiàn)，滿(mǎn)足當(dāng)?shù)貙?duì)農(nóng)莊民宿(客棧)建設(shè)的體量、高度和風(fēng)貌管控的要求。

規(guī)劃要注重地域特色，尊重文化差異，以多樣化為美，保留山水林田湖草獨(dú)特的自然和田園風(fēng)貌，保持村莊和民居景觀(guān)特色，把挖掘原生態(tài)村居風(fēng)貌和引入現(xiàn)代元素結(jié)合起來(lái)，探索當(dāng)?shù)赜袣v史記憶、地域特色、文化內(nèi)涵的民居建筑特征。

規(guī)劃要預(yù)留一定的建設(shè)用地機(jī)動(dòng)指標(biāo)，用于村民住宅、鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

二、推動(dòng)“農(nóng)旅文”深度融合，筑牢共享農(nóng)莊產(chǎn)業(yè)支撐。

擁有豐富的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，提供個(gè)性化的服務(wù)和產(chǎn)品，能夠滿(mǎn)足消費(fèi)者多樣化的需求，是共享農(nóng)莊最大的“賣(mài)點(diǎn)”。

比如，有的消費(fèi)者希望可以租賃一方良田、一處宅院，避開(kāi)城市喧囂和污染，享受返璞歸真的綠色田園生活，并在休憩之余到田間體驗(yàn)農(nóng)事；有的希望農(nóng)莊提供個(gè)性化的訂制農(nóng)產(chǎn)品，要求農(nóng)產(chǎn)品不施化肥農(nóng)藥，在外包裝上也要體現(xiàn)個(gè)性；有的希望在城市家中就可以通過(guò)手機(jī)遠(yuǎn)程視頻等方式實(shí)時(shí)查看自己認(rèn)養(yǎng)的農(nóng)作物的長(zhǎng)勢(shì)等等。

三、農(nóng)村改革，解決共享農(nóng)莊用地難問(wèn)題。

共享農(nóng)莊主要以租賃的方式獲得農(nóng)房和土地的使用權(quán)，但一些必要的旅游設(shè)施如接待中心、游樂(lè)設(shè)施、停車(chē)場(chǎng)、旅游廁所等還需要建設(shè)用地。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，推動(dòng)存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、租賃、入股等形式入市，實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià)，進(jìn)一步盤(pán)活農(nóng)村存量建設(shè)用地。宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，也適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

以集體資產(chǎn)等作價(jià)入股共享農(nóng)莊，通過(guò)“資源變資產(chǎn)、資金變股金、農(nóng)民變股東”，盡可能讓農(nóng)民參與進(jìn)來(lái)，讓農(nóng)民更多分享共享農(nóng)莊發(fā)展收益。也緩解了實(shí)際運(yùn)營(yíng)中存在的矛盾。

舉一個(gè)國(guó)外的共享農(nóng)莊成功案例。

Myfarm是日本的一家共享農(nóng)莊，他們?cè)谌珖?guó)開(kāi)設(shè)了100多處。以“共享經(jīng)濟(jì)+農(nóng)業(yè)”這種商業(yè)模式，把農(nóng)莊畝產(chǎn)價(jià)值做到了最大化。

農(nóng)莊距離市區(qū)很近，車(chē)程在半小時(shí)內(nèi)。一個(gè) 100 平方米的體驗(yàn)農(nóng)莊被劃分為 6 塊，每塊地只有約 16 平方米，承租的家庭每個(gè)月需要向公司繳納 5400 日元約合人民幣342元的管理費(fèi)。這樣，100平一年就是38多萬(wàn)日元約合人民幣2400元左右的租金收入。租賃者每年的續(xù)租率約70%以上。公司有 120 多個(gè)“小農(nóng)莊”，擁有會(huì)員 10000 多人。

對(duì)于都市人來(lái)說(shuō)，農(nóng)業(yè)知識(shí)是普遍缺乏的，“小農(nóng)莊”項(xiàng)目首先需要對(duì)這些“客戶(hù)”進(jìn)行種植知識(shí)及技能的普及。公司每周會(huì)派遣農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)人員在小農(nóng)莊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，為了增加項(xiàng)目粘性，每個(gè)月還會(huì)向租地客戶(hù)郵寄新品種蔬菜種子和各種主題活動(dòng)的資訊，吸引客戶(hù)來(lái)小農(nóng)莊參與體驗(yàn)。

My farm認(rèn)為在整個(gè)產(chǎn)業(yè)推動(dòng)過(guò)程中，是需要解決農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)人員來(lái)源的問(wèn)題的。他們?cè)跂|京、大阪和名古屋創(chuàng)辦了自己的農(nóng)業(yè)專(zhuān)科學(xué)校，學(xué)制是一年半，開(kāi)設(shè)有務(wù)農(nóng)技術(shù)、農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)和蜜蜂養(yǎng)殖三個(gè)專(zhuān)業(yè)。

不僅如此，他們還會(huì)對(duì)創(chuàng)業(yè)的畢業(yè)生提供支持，如再辦農(nóng)場(chǎng)的，My farm在自有資源中可為他們提供農(nóng)地租賃與各種農(nóng)業(yè)設(shè)施的低價(jià)服務(wù)。且農(nóng)場(chǎng)的產(chǎn)品也可以進(jìn)入到他們的直營(yíng)店與渠道進(jìn)行銷(xiāo)售。

他們通過(guò)這種模式的運(yùn)營(yíng)，在日本 1000 平方米（1.5畝）的農(nóng)地，如果用于水稻種植收益是10 萬(wàn)日元,用于蔬菜種植收益是30萬(wàn)日元，而他們的“共享”小農(nóng)莊的收益是300萬(wàn)日元（約19.4萬(wàn)）！他們把共享經(jīng)濟(jì)做成了一個(gè)閉環(huán)的模式，讓農(nóng)場(chǎng)的畝產(chǎn)價(jià)值發(fā)揮得越來(lái)越大。

讓城里人向往的生態(tài)環(huán)境，是農(nóng)村最大優(yōu)勢(shì)和寶貴財(cái)富。而共享農(nóng)莊依托農(nóng)村、融入農(nóng)村，良好的生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境是鄉(xiāng)村建設(shè)和吸引游客進(jìn)入共享農(nóng)莊的最基本要求。

共享農(nóng)莊在國(guó)內(nèi)的發(fā)展，因地區(qū)差異而存在很大的不同。這源自于不同地區(qū)從村莊發(fā)展規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、用地政策、產(chǎn)業(yè)方向還有潛在客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力和熱情等不同。所以，共享農(nóng)莊模式的借鑒，需要結(jié)合實(shí)際的大環(huán)境來(lái)看，不能盲目跟進(jìn)。

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來(lái)自：樂(lè)康居 > 《共享農(nóng)莊》

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