從2010年聯(lián)合辦公產(chǎn)品帶頭掀起品質(zhì)裝修熱潮，到近幾年二房東在產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)的“內(nèi)卷”，拎包交付、結(jié)構(gòu)交付房源不斷替換著以往的遺留裝修和毛坯交付。

那么，交付標(biāo)準(zhǔn)是越高越好嗎？絕對不是。

商辦項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)只有一個(gè)，就是追求最高的租金收益，最大的投入產(chǎn)出比ROI。而高交付標(biāo)準(zhǔn)也意味著高成本，打造ROI最高的交付標(biāo)準(zhǔn)成為決勝關(guān)鍵。我們將此拆解成幾個(gè)關(guān)鍵問題：

• 怎樣的交付標(biāo)準(zhǔn)才是項(xiàng)目的最佳狀態(tài)?

• 哪類產(chǎn)品出租效率最高?

• 板塊租金天花板是怎樣的?

• 怎樣執(zhí)行裝修方案性價(jià)比最高?
  

• 各類產(chǎn)品市場成本如何?
  

• 怎樣配色和選材?

匠人科技特邀億樓首席空間設(shè)計(jì)師王傳奇（10年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)）針對以上問題給出他的答案。

  

隨后針對每一類房源，我們能從它們的房源標(biāo)簽中分析出共同存在的問題，包括樓幢、面積、朝向、樓層、裝標(biāo)等，由此一來，低流轉(zhuǎn)率房源為何長期空置自然有了答案，詳細(xì)如下圖：

 

過去房源租不掉，大家會認(rèn)為是行情差、客戶少、價(jià)格高。其實(shí)很多時(shí)候這些理由都站不住腳，只有產(chǎn)品競爭力做不到位，才是房源租不出去的癥結(jié)所在。

在完成對商辦項(xiàng)目現(xiàn)有交付標(biāo)準(zhǔn)的評測后，我們大致便可對之后的交付標(biāo)準(zhǔn)策略的調(diào)整有了一個(gè)整體的方向。

接下來，項(xiàng)目則需要進(jìn)一步明確交付標(biāo)準(zhǔn)的定位以及其相應(yīng)的投入成本。目前，我們將現(xiàn)在市面上的產(chǎn)品分為三類。

 

1、A類產(chǎn)品是拎包交付產(chǎn)品

拎包交付的大前提是布局合理，但并不是紙上談兵，需要根據(jù)項(xiàng)目周邊競品的產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行調(diào)研，推算出區(qū)域內(nèi)熱門的布局與裝修后，再確定項(xiàng)目自己的布局。

裝修過程中要注意，家具、飾品要配備好，不一定要貴，但一定要做到裝飾有美感、材料有質(zhì)感、細(xì)節(jié)有優(yōu)化，空調(diào)的風(fēng)管、消防管道等，需要配合施工方共同達(dá)到一個(gè)較為理想的效果。

而要打造拎包交付產(chǎn)品，前期投入的裝修成本肯定是要比結(jié)構(gòu)交付貴的，一般在600-800元/方，這是套內(nèi)不含空調(diào)、消防、家具的價(jià)格，家具可以找合作的家具公司。

2、B類產(chǎn)品是結(jié)構(gòu)交付產(chǎn)品

精裝修是一個(gè)統(tǒng)稱，我們先不對裝修的好壞進(jìn)行評判，暫且對這些已經(jīng)裝修完且看不出原有毛坯屬性的產(chǎn)品稱為B類產(chǎn)品。

 

這類產(chǎn)品的特點(diǎn)是功能布局合理，吊頂以礦棉板（普通尺寸）和石膏板（簡單造型）為主，做了不銹鋼邊框玻璃隔斷或者雙波夾百葉隔斷，地面則以大紋路地毯為主，這類裝修雖不如拎包交付那般考究，但已經(jīng)看不出原有毛坯屬性，裝修單價(jià)一般控制在450-600元/方之間。

3、C類產(chǎn)品比結(jié)構(gòu)交付更差一些

二房東拿到的第一批毛坯房源后，因現(xiàn)場情況比較糟糕，成本投入有限，所以很多都會從簡，如為規(guī)避消防改造而不吊頂、為不改造空調(diào)而隔墻不到頂?shù)?。他們的頂面毛糙，地面不平整，入戶背景墻不做處理，毛坯屬性?yán)重，這類裝修單價(jià)更便宜些，在300-450元/方之間。

不同類型的裝修價(jià)格差體現(xiàn)在哪里？比如B類與C類，差別一般在細(xì)節(jié)的修飾上。比如，裝修中的空調(diào)一般不會選擇系統(tǒng)機(jī)，因?yàn)橄到y(tǒng)機(jī)的匹數(shù)不一定能滿足房間的大小與需求，這時(shí)就要花費(fèi)一定的成本去進(jìn)行改造，做更多的吊頂。同時(shí)擯棄普通600x600的面板，而要選用甲級寫字樓中細(xì)長類型的面板，才能匹配空調(diào)風(fēng)口的改造需求。

還有玻璃隔斷，現(xiàn)場制作的不銹鋼邊框單層玻璃隔斷，會隨著玻璃厚度價(jià)格產(chǎn)生浮動，一般價(jià)格在190-220一個(gè)平方。而成品金屬邊框單玻隔斷和成品雙波夾百葉玻璃隔斷市場價(jià)格都在300以上，所以選用的隔斷材料不同，差價(jià)也就出來了。

除此之外還有遺留裝修，遺留裝修最大的問題在于難以對上一家租客造成的硬件損壞進(jìn)行維修，對于新租客來說，拿到這個(gè)房源后基本上是沒法用，需要推倒重做。

 所以為什么遺留裝修不好租，它是一個(gè)無用的產(chǎn)品，而且還要花大量時(shí)間、金錢去拆除、運(yùn)送垃圾等等，項(xiàng)目方也會得不償失。

為何我們一直建議在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的打造中要做好拎包交付？項(xiàng)目房源的宣傳推廣需要房源照片，拎包交付的房源拍照效果更好，我們可以通過兩組圖片來對比一下：

 

結(jié)構(gòu)交付的房源看上去空洞，相比拎包交付就是缺了家具的填充與裝飾，空間上是沒有很大暇疵的，如果根據(jù)配色、材質(zhì)去匹配一下家具，就會達(dá)到不一樣的效果。

拎包交付做好之后，項(xiàng)目方的定價(jià)策略也可以相應(yīng)地更加大膽一些，原本毛坯單價(jià)是1塊7，結(jié)構(gòu)交付可以租到2塊2，但若周邊沒有特別好的競品，而區(qū)域又對這樣的拎包交付有需求時(shí)，項(xiàng)目方完全可以在做拎包交付后做到2塊5，這樣的好處是可以快速去化。

很多項(xiàng)目方認(rèn)為裝修設(shè)計(jì)很難，格局要規(guī)劃、色彩要搭配。但這些其實(shí)并不難。

很多項(xiàng)目在初期裝修時(shí)就把色彩加上去了，但這種做法實(shí)則會對后續(xù)的招商工作產(chǎn)生一些不利的影響。

圖片來自網(wǎng)絡(luò)

比如，房源以藍(lán)色為主色調(diào)，主打科技感，但入駐的客戶業(yè)務(wù)是健康體育，需要綠色，戶型合適、面積合適，只有顏色不合適，項(xiàng)目方要不要改裝修？改需要自己花錢花時(shí)間，不改的花客戶有流失風(fēng)險(xiǎn)。

所以在配色問題上，招商前期不建議考慮顏色搭配，產(chǎn)品熱銷后再推出幾套帶有顏色與裝飾感的特別房源，招商效果就會好很多。

在選材問題上，我們以背景墻為例，所有產(chǎn)品的背景墻推薦使用瓷磚，瓷磚價(jià)格便宜，每平方米僅需150-180元；

也可使用較為高級的木飾面，價(jià)格在300元/方左右，但木飾面有一個(gè)缺點(diǎn)，上一家企業(yè)退租清場時(shí)，裝飾用的字、畫會把木飾面的表皮粘掉，導(dǎo)致表面破損嚴(yán)重，基本上是一次性工程，所以現(xiàn)在很多辦公室裝修摒棄了木飾面。

還有一種是烤漆玻璃，價(jià)格在250-300元/方之間，會隨墻體高度、玻璃厚度變化，成本投入較高，所以也基本上很少使用。

無論是配色還是選材，非專業(yè)人士在裝修過程中不會有過多的思考，也容易走入誤區(qū)，花費(fèi)過多的時(shí)間與成本，最后的效果也不一定盡如人意。

因此我們建議，項(xiàng)目做好后，一定要找專業(yè)的家裝設(shè)計(jì)公司合作來做裝修，這樣做出來的產(chǎn)品，第一，視覺效果上會很舒服，因?yàn)榭蛻艋蛑薪閬砜捶浚谝恢庇^的感覺一定不是裝修材料好不好、空間面積夠不夠，而是整體的體驗(yàn)感。第二，能最大程度節(jié)約成本與時(shí)間，并獲得高性價(jià)比產(chǎn)品。

 

以匠人科技的客戶為例，A客戶對之前的毛坯房源不太滿意，專業(yè)設(shè)計(jì)師過去看了一下，發(fā)現(xiàn)它的踢腳線是高的木質(zhì)踢腳線，地面是木地板，走在上面會感覺到鼓包和晃動，整體的體驗(yàn)感很差。

專業(yè)設(shè)計(jì)師給出的建議是，將高位置的木質(zhì)踢腳線換成低位置的不銹鋼踢腳線、將木地板改為地毯，而一開始就用的玻璃隔斷無論檔次和效果都不錯(cuò)，可繼續(xù)沿用。這樣一來視覺上會更加舒服和統(tǒng)一，雖然依舊是毛坯，但改造了原始結(jié)構(gòu)中的毛坯元素，會讓房源整體看上去更有內(nèi)容。

當(dāng)然，并非所有產(chǎn)品都適合打造成標(biāo)準(zhǔn)化的拎包交付?？蛻鬊有一個(gè)500多方的房源長期空置，從裝修上看并不差，選用的材料也都還行，但為什么會租不出去？專業(yè)設(shè)計(jì)師認(rèn)為，將500方的產(chǎn)品拿來裝修，不符合市場意愿與客戶需求。

為什么這么說？需求在500方及以上的客戶，公司的組織架構(gòu)與小戶型租客是不一樣的，他們有多少人、需要幾個(gè)獨(dú)立辦公室、工區(qū)要多大、是否需要獨(dú)立接待區(qū)等等，這些問題我們無法替他們回答，由于500方房源所針對的客戶需求可變形大，在前期幫他們規(guī)劃好產(chǎn)品顯然是不合理的。因此我們建議，500方以上房源盡量不要去動裝修，只針對小面積房源，規(guī)劃成3+1或4+1的格局，才是比較合理的。