收入歸業(yè)主！珠海物管條例修改了！

清新書屋y 2021-11-14

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經(jīng)營性收入不公開、

不繳物業(yè)費停水停電、

小區(qū)有安全隱患不采取措施

共有部分收入不歸業(yè)主所有

……

這些問題，

怎斷對錯？

新版的物業(yè)管理條例

做出明確規(guī)定了！

快來了解詳情吧~

近期，珠海市人大常委會官網(wǎng)公布，《珠海市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例〉等三項地方性法規(guī)的決定》（以下簡稱修改后的《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》為《條例》）已由珠海市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十三次會議通過，自公布之日起施行。

(點擊上方圖片可跳轉(zhuǎn)查閱)

《條例》共修改39條，修改后的條例內(nèi)容共有7章97條。對包括小區(qū)物業(yè)費、共有部分的經(jīng)營與收益等熱點問題作出了新的規(guī)定，并將“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)人”，明確物業(yè)服務(wù)人的范圍為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

修改后的《條例》都有哪些變化？

小斗幫大家梳理好部分重點啦~

變化1

物業(yè)應(yīng)采取合理措施
保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全

《條例》要求，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立巡查制度和業(yè)主投訴處理制度，發(fā)現(xiàn)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，應(yīng)當(dāng)采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，及時告知業(yè)主和相關(guān)部門。

同時，物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在違法裝修、搭建、擅自改變房屋使用功能等行為的，也應(yīng)當(dāng)采取合理措施制止，向有關(guān)行政管理部門報告并協(xié)助處理。

變化2

物業(yè)不得采取停止供電、供水、
供燃氣等方式催交物業(yè)費

《條例》明確，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

若業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示等形式督促其限期交納。若業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)人可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后有履行能力仍拒不履行的，按照有關(guān)規(guī)定納入失信被執(zhí)行人名單。但物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

變化3

物業(yè)應(yīng)把業(yè)主共有部分的

經(jīng)營與收益情況進行長期公示

《條例》提出，利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主同意。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。業(yè)主共有收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。同時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著的固定位置，將維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等有關(guān)情況進行長期公示。

變化4

物業(yè)服務(wù)人不得將
全部服務(wù)支解后委托給他人

《條例》提出，物業(yè)服務(wù)人可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)機構(gòu)，并就轉(zhuǎn)委托專項服務(wù)事項向業(yè)主負責(zé)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項委托給他人或者將全部服務(wù)支解后轉(zhuǎn)委托。

物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。

關(guān)于物業(yè)管理，

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問：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該公示哪些內(nèi)容？

答：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著的固定位置，將服務(wù)的事項、負責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等有關(guān)情況進行長期公示，并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

問：小區(qū)公告欄和電梯里投放的宣傳廣告收益歸業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)人？這些收益作為什么用途呢？

答：在小區(qū)公共場所及公共設(shè)施設(shè)備上投放商業(yè)廣告，屬于典型的利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營行為，不僅投放廣告之前要征得業(yè)主同意，所得收益也應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。但廣告收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充物業(yè)專項維修資金。如小區(qū)業(yè)主有意向?qū)V告收入另作他用，則廣告收益如何分配及使用，由業(yè)主大會進行表決決定。

問：《條例》對業(yè)主共同決議事項有哪些新規(guī)定？

答：下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)制定和修改管理規(guī)約；

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

問：小區(qū)車位被非本小區(qū)業(yè)主或租戶的人占用，小區(qū)業(yè)主應(yīng)該怎么辦呢？

答：在發(fā)生建設(shè)單位擅自將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫銷售或者物業(yè)服務(wù)人擅自將車位、車庫出租給非本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人時，且影響到本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的合法使用權(quán)的情況下，業(yè)主有權(quán)利要求建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)人采取有效措施，將有限的車位公平地提供給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人來使用。

問：我們小區(qū)想要成立業(yè)主大會，需要什么條件才可以申請？

答：符合下列情形之一的，業(yè)主可以向鎮(zhèn)政府、街道辦提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求：

（一）占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主聯(lián)名的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售并交付使用超過兩年，交付使用的建筑面積達到該區(qū)域建筑物總面積百分之三十以上的。

問：如果符合業(yè)主大會設(shè)立條件，下一步怎么做？

答：符合業(yè)主大會設(shè)立條件的，鎮(zhèn)政府、街道辦應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主書面要求后的三十日內(nèi)，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。

業(yè)主大會籌備組由鎮(zhèn)政府或者街道辦代表、居民委員會代表、建設(shè)單位代表、業(yè)主代表組成，組長由鎮(zhèn)政府或者街道辦代表擔(dān)任。建設(shè)單位已經(jīng)解散或者決定不參加籌備組的，應(yīng)當(dāng)增加業(yè)主代表參加籌備組。