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我們常說，想要提升商辦項(xiàng)目的資產(chǎn)收益，從產(chǎn)品力入手是最有效的方法。因?yàn)轫?xiàng)目的地段、交通、建筑形態(tài)、等是自開發(fā)階段就定型的，后期難以用自身之力改變。但并不是說這樣我們就無能為力，在“內(nèi)卷”越來越盛的商辦市場，業(yè)主方需要從產(chǎn)品自身產(chǎn)品力出發(fā)，保持并提升自己的競爭優(yōu)勢，才能在市場的博弈中取勝，并達(dá)到資產(chǎn)收益的最大化。何為項(xiàng)目自身的“產(chǎn)品力”？匠人科技認(rèn)為包含以下五個(gè)方面：戶型配比、交付標(biāo)準(zhǔn)、帶看體驗(yàn)、定價(jià)策略、項(xiàng)目配套。以交付標(biāo)準(zhǔn)為例，不同的項(xiàng)目定位對應(yīng)的交付標(biāo)準(zhǔn)不同，但萬變不離其宗，不同的交付標(biāo)準(zhǔn)都是為了高收益服務(wù)的。 裝標(biāo)是投入還是投資？很多人可能覺得裝修需要投入很大的時(shí)間與金錢成本，裝標(biāo)就是投入。事實(shí)真的如此嗎？我們通過一個(gè)毛坯交付與拎包交付的詳細(xì)實(shí)例來算清楚這筆帳。 匠人科技在為商辦項(xiàng)目擔(dān)任顧問期間，接觸過這樣一個(gè)改造項(xiàng)目，項(xiàng)目整體1萬多方，單層1060方，成交時(shí)的單價(jià)是2塊9。根據(jù)我們對當(dāng)?shù)厥袌龅臄?shù)據(jù)調(diào)研來看，需求量最大的熱門戶型是200-250方。 其實(shí)2萬以內(nèi)項(xiàng)目，沒有必要考慮戶型配置，直接只做熱門戶型就行了，能保持收益最大化。所以這個(gè)項(xiàng)目的幾層房源在改完后，基本上都是10天以內(nèi)就完成了出貨。 而此后，項(xiàng)目方打算將兩層整租給一個(gè)朋友，租金九折，毛坯交付，并給租客三個(gè)月的免租期。這個(gè)決定在我們看來是虧本的，當(dāng)即與項(xiàng)目方算了一筆賬。 從當(dāng)前的租金與付款方式來看，毛坯交付確實(shí)是更有利的，也能一次性帶給項(xiàng)目方很大收益。但若將考量的租期維度拉長至三年，基本覆蓋一個(gè)租客的租賃周期以及前后的房源改造、招商，基于三年視角，我們也能更好地結(jié)合項(xiàng)目競爭力，對戶型配比、交付標(biāo)準(zhǔn)做一些思考。 
首先，針對毛坯交付的整層房源，項(xiàng)目方需要提供給租客三個(gè)月左右的免租期來進(jìn)行裝修，租客的租賃時(shí)間一般在兩年左右，兩年后退租，考慮到整層房源的受眾范圍較小，項(xiàng)目方也需要時(shí)間去觀望是否租得掉，那么房源往往要空置4-5個(gè)月。 如果項(xiàng)目老板想更快租出去且做了一些決策，那還需要花3個(gè)月時(shí)間去改造、1個(gè)月時(shí)間去招商推廣，一來二去，將近10個(gè)月時(shí)間就投入進(jìn)去了，房源實(shí)際的計(jì)租時(shí)間為24-25個(gè)月。
這里還涉及到租客退租后的遺留裝修問題。上一家租客投入大量成本完成的裝修，是該拆還是該留？匠人科技主張：遺留裝修不是價(jià)值遺留而是負(fù)擔(dān)。 遺留裝修高度匹配下一家需求的概率小之又小，反而會(huì)導(dǎo)致房源品質(zhì)參差不齊，不僅多了拆除與復(fù)原的成本，而且給租客與經(jīng)紀(jì)人的帶看體驗(yàn)也不好，直接導(dǎo)致出租效率低下。這時(shí)，只要其他競品項(xiàng)目在產(chǎn)品和裝標(biāo)上稍微有點(diǎn)競爭力，客戶就被搶走了。 
再看拎包交付房源，付款方式依舊是押二付三，我們將它分割為N個(gè)小戶型進(jìn)行分戶出租，由于是項(xiàng)目方一早就做好的標(biāo)準(zhǔn)化裝修，租客進(jìn)來后不用再給到長時(shí)間的免租期，基本能控制在15天以內(nèi)。 根據(jù)我們計(jì)算出來該類房源租客的流轉(zhuǎn)率1.5年，即使租客搬走，因?yàn)榱喟桓?熱門戶型，經(jīng)紀(jì)人推薦權(quán)重高，房源并不愁租，基本15天就可完成流轉(zhuǎn)，這樣一算，實(shí)際的計(jì)租能達(dá)到34.5-35.5個(gè)月。三年租期，拎包交付與毛坯交付直接拉開了10個(gè)月的租金差異。 對比之下，對于體量在3萬方以內(nèi)的項(xiàng)目而言，毛坯交付不具備競爭力，拎包交付更接近收益的最大化。 所以匠人科技認(rèn)為，裝標(biāo)并不是竹籃打水的投入，而是穩(wěn)賺不賠的投資。尤其是行業(yè)里越來越多專業(yè)玩家的出現(xiàn)，比如二房東，他們對產(chǎn)品力的思考、對經(jīng)營效益與經(jīng)營顆粒度的思考，極為深入且精細(xì)，他們的很多經(jīng)營策略是高于傳統(tǒng)的資產(chǎn)持有方的。他們在產(chǎn)品的交付標(biāo)準(zhǔn)上做了更多思考與嘗試，也獲得了更高的出租率與收益。未來，結(jié)構(gòu)交付與拎包交付也一定為成為市場主流，其實(shí)這個(gè)趨勢現(xiàn)在已經(jīng)顯現(xiàn)出來了，這里面還關(guān)系到經(jīng)紀(jì)人推薦權(quán)重、帶看體驗(yàn)、帶看轉(zhuǎn)化比等問題。所以，提升產(chǎn)品力的第一步，就需要轉(zhuǎn)變投入與投資的傳統(tǒng)觀念，清晰認(rèn)識到交付標(biāo)準(zhǔn)的重要性。從4個(gè)維度規(guī)劃好交付標(biāo)準(zhǔn)在《交付標(biāo)準(zhǔn)策略》電子書中我們討論過四種目前主流的交付標(biāo)準(zhǔn)。疫情后，很多項(xiàng)目都經(jīng)歷了將大面積房源拆成N個(gè)小面積房源的戶型調(diào)整，以提高項(xiàng)目的出租率。那么這樣的300方以內(nèi)的房源，它們的拎包交付究竟該怎么做？有價(jià)值的裝修投資，其回本周期普遍在18-24個(gè)月，這個(gè)階段往后便是純利潤，想要提升溢價(jià)，我們建議從以下四個(gè)維度入手，將交付標(biāo)準(zhǔn)策略進(jìn)行全面規(guī)劃。目前我們在市面上看到做得比較好，一定是模塊化的標(biāo)準(zhǔn)裝修，找專業(yè)的第三方裝修公司來做解決方案，根據(jù)項(xiàng)目的定位、產(chǎn)業(yè)的定位等去設(shè)計(jì)與規(guī)劃合適的裝修風(fēng)格，而不是自己硬上，喜歡什么裝修就搞什么裝修，大價(jià)錢花進(jìn)去了，結(jié)果卻適得其反。在與租客簽訂合同時(shí)，一定要簽署一份補(bǔ)充協(xié)議或者在合同中增添幾條補(bǔ)充條款，其中包括押金、破損條款等。一般來說，高交付標(biāo)準(zhǔn)的押金在3個(gè)月左右，這個(gè)價(jià)格租客是可以接受的。此外，破損條款一定要有，包含在交付標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的硬裝與軟裝若損壞了，該如何賠償？如何修補(bǔ)？哪一方付錢等等，最后租客在退租時(shí)，項(xiàng)目方也要檢查仔細(xì)，若有未能修補(bǔ)完善的破損，需要看具體的情況按照條款執(zhí)行。一般來說，維保的周期制定在一個(gè)季度或半年度，若日常產(chǎn)生破損，租客可以馬上告知項(xiàng)目方進(jìn)行更換。或許有人認(rèn)為，這些日常的維保投入太大，但若考慮到后期的繼續(xù)出租，其實(shí)這些成本都不高。因?yàn)榫S保的目的是為了避免租客退租后，房源裝修的破損程度超過一定范疇，如果押金無法覆蓋破損的損失，會(huì)導(dǎo)致裝修投入的溢價(jià)周期縮短，同樣得不償失。退租翻新是項(xiàng)目方一定要做的事情，其前提是標(biāo)準(zhǔn)裝修，同日常的定期維保一樣，投入的成本都是不高的，而且這樣一次性的成本投入，可以把整個(gè)溢價(jià)生命周期延長，利潤完全能覆蓋在裝修維保與翻新上的成本。做好產(chǎn)品是保持競爭力的最大前提，成功的招商，其核心一定是回歸到產(chǎn)品本身的，客戶需要怎樣的房源、怎樣的裝修，我們需要基于客戶的視角去考慮到這些問題，“從客戶中來，到客戶中去”，抓住產(chǎn)品需求精要，才是制勝的法寶。
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