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我們常說(shuō)，想要提升商辦項(xiàng)目的資產(chǎn)收益，從產(chǎn)品力入手是最有效的方法。因?yàn)轫?xiàng)目的地段、交通、建筑形態(tài)、等是自開發(fā)階段就定型的，后期難以用自身之力改變。但并不是說(shuō)這樣我們就無(wú)能為力，在“內(nèi)卷”越來(lái)越盛的商辦市場(chǎng)，業(yè)主方需要從產(chǎn)品自身產(chǎn)品力出發(fā)，保持并提升自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能在市場(chǎng)的博弈中取勝，并達(dá)到資產(chǎn)收益的最大化。何為項(xiàng)目自身的“產(chǎn)品力”？匠人科技創(chuàng)始人兼CEO項(xiàng)銘曾言：要更加注重客戶體驗(yàn)，根據(jù)不同客戶的需求與特點(diǎn)，制定更為精準(zhǔn)的戶型配比、更有競(jìng)爭(zhēng)力的交付標(biāo)準(zhǔn)、更加全面的服務(wù)體驗(yàn)、更為完善的定價(jià)策略。以交付標(biāo)準(zhǔn)為例，不同的交付標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目定位不同，但萬(wàn)變不離其宗，不同的交付標(biāo)準(zhǔn)都是為了高收益服務(wù)的。先來(lái)回答一個(gè)問(wèn)題：面積為220方的兩個(gè)房源，租金分別為3塊3（精裝交付）與2塊5（結(jié)構(gòu)交付），客戶會(huì)選擇哪一套？8毛錢的價(jià)差會(huì)讓很多客戶傾向于精裝交付房源。那么從項(xiàng)目方出發(fā)，哪一種交付標(biāo)準(zhǔn)性價(jià)比更高呢？不假思索的回答或許是結(jié)構(gòu)交付的房源，因?yàn)樗谘b修上花的錢更少；但若將流轉(zhuǎn)空置期、免租期/裝修期、中介傭金等考慮進(jìn)去后仔細(xì)測(cè)算，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，高交付標(biāo)準(zhǔn)的房源成本投入比想象中少的多。 精裝房源18個(gè)月9萬(wàn)5的成本投入，對(duì)比結(jié)構(gòu)交付房源因空置帶來(lái)的成本、免租期成本、中介傭金成本，就會(huì)發(fā)現(xiàn)不到10萬(wàn)的裝修花費(fèi)并不多。甚至從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，300方以內(nèi)精裝房源的遠(yuǎn)比結(jié)構(gòu)交付房源賺錢。所以我們認(rèn)為，裝標(biāo)并不是竹籃打水的投入，而是穩(wěn)賺不賠的投資。尤其是行業(yè)里越來(lái)越多專業(yè)玩家的出現(xiàn)，比如二房東，他們對(duì)產(chǎn)品力的思考、對(duì)經(jīng)營(yíng)效益與經(jīng)營(yíng)顆粒度的思考，極為深入且精細(xì)，他們的很多經(jīng)營(yíng)策略是高于傳統(tǒng)的資產(chǎn)持有方的。他們?cè)诋a(chǎn)品的交付標(biāo)準(zhǔn)上做了更多思考與嘗試，也獲得了更高的出租率與收益。他們的思維與運(yùn)作模式是值得學(xué)習(xí)的，所以，提升產(chǎn)品力的第一步，就需要轉(zhuǎn)變投入與投資的傳統(tǒng)觀念，清晰認(rèn)識(shí)到交付標(biāo)準(zhǔn)的重要性。從4個(gè)維度算好交付標(biāo)準(zhǔn)這筆賬在《交付標(biāo)準(zhǔn)策略》電子書中我們討論過(guò)四種目前主流的交付標(biāo)準(zhǔn)。疫情后，很多項(xiàng)目都經(jīng)歷了將大面積房源拆成N個(gè)小面積房源的戶型調(diào)整，以提高項(xiàng)目的出租率。那么這樣的300方以內(nèi)的房源，它們的拎包交付究竟該怎么做？有價(jià)值的裝修投資，其回本周期普遍在18-24個(gè)月，這個(gè)階段往后便是純利潤(rùn)，想要提升溢價(jià)，我們建議從以下四個(gè)維度入手，將交付標(biāo)準(zhǔn)策略進(jìn)行全面規(guī)劃。目前我們?cè)谑忻嫔峡吹阶龅帽容^好，一定是模塊化的標(biāo)準(zhǔn)裝修，找專業(yè)的第三方裝修公司來(lái)做解決方案，根據(jù)項(xiàng)目的定位、產(chǎn)業(yè)的定位等去設(shè)計(jì)與規(guī)劃合適的裝修風(fēng)格，而不是自己硬上，喜歡什么裝修就搞什么裝修，大價(jià)錢花進(jìn)去了，結(jié)果卻適得其反。在與租客簽訂合同時(shí)，一定要簽署一份補(bǔ)充協(xié)議或者在合同中增添幾條補(bǔ)充條款，其中包括押金、破損條款等。一般來(lái)說(shuō)，高交付標(biāo)準(zhǔn)的押金在3個(gè)月左右，這個(gè)價(jià)格租客是可以接受的。此外，破損條款一定要有，包含在交付標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的硬裝與軟裝若損壞了，該如何賠償？如何修補(bǔ)？哪一方付錢等等，最后租客在退租時(shí)，項(xiàng)目方也要檢查仔細(xì)，若有未能修補(bǔ)完善的破損，需要看具體的情況按照條款執(zhí)行。一般來(lái)說(shuō)，維保的周期制定在一個(gè)季度或半年度，若日常產(chǎn)生破損，租客可以馬上告知項(xiàng)目方進(jìn)行更換。或許有人認(rèn)為，這些日常的維保投入太大，但若考慮到后期的繼續(xù)出租，其實(shí)這些成本都不高。因?yàn)榫S保的目的是為了避免租客退租后，房源裝修的破損程度超過(guò)一定范疇，如果押金無(wú)法覆蓋破損的損失，會(huì)導(dǎo)致裝修投入的溢價(jià)周期縮短，同樣得不償失。退組翻新是項(xiàng)目方一定要做的事情，其前提是標(biāo)準(zhǔn)裝修，同日常的定期維保一樣，投入的成本都是不高的，而且這樣一次性的成本投入，可以把整個(gè)溢價(jià)生命周期延長(zhǎng)，利潤(rùn)完全能覆蓋在裝修維保與翻新上的成本。做好產(chǎn)品是保持競(jìng)爭(zhēng)力的最大前提，成功的招商，其核心一定是回歸到產(chǎn)品本身的，客戶需要怎樣的房源、怎樣的裝修，我們需要基于客戶的視角去考慮到這些問(wèn)題，“從客戶中來(lái)，到客戶中去”，抓住產(chǎn)品需求精要，才是制勝的法寶。
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