國有土地上房屋征收決定和征收補(bǔ)償決定

首先我們來看一下征收決定，征收決定實(shí)際上代替的是以前房屋拆遷管理?xiàng)l例的房屋拆遷許可證。我們具體來看一下法律規(guī)定。征收條例第8條規(guī)定：為了保障國家安全，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的由市縣級人民政府作出房屋征收決定。就是說國有土地上的房屋征收，必須要有征收決定才能進(jìn)行，沒有征收決定則不能夠進(jìn)行相應(yīng)的征收項(xiàng)目。

為了方便大家理解，我們來對比一下被它替換的房屋拆遷許可證以及之前的拆遷條例是怎么樣規(guī)定的。拆遷條例第6條規(guī)定，拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。那么以前城市拆遷要求取得房屋拆遷許可證，新的征補(bǔ)條例則要求用征收決定來代替之前的拆遷許可證的地位。這樣的一個(gè)代替意味著沒有拆遷許可證，不可實(shí)施拆遷，那么同樣沒有征收決定，就不能夠在征收區(qū)域內(nèi)實(shí)施征收拆遷活動(dòng)。

既然沒有征收決定就不能征收，那么怎樣才能夠作出征收決定，或者說征收方在什么情況下才能作出征收決定？

我們來看一下征收決定做出的一些前提要件，這里為大家做的一個(gè)概括性的總結(jié)，首先第一點(diǎn)為了公共利益；第二項(xiàng)是四規(guī)劃一計(jì)劃，這個(gè)四規(guī)劃一計(jì)劃具體是指什么呢？是指征收活動(dòng)需要符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。如果是舊城區(qū)改建的項(xiàng)目還需要符合年度的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。第三項(xiàng)是征收統(tǒng)計(jì)調(diào)查，即在征收之前，征收方應(yīng)當(dāng)對被征收區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，確定房屋權(quán)屬、區(qū)位、坐落、面積等信息，尤其是要對未登記的建筑進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定和處理區(qū)分，合法建筑和違法建筑。實(shí)踐中，在征收最開始是由單位和工作人員去上門測量房屋，并要求大家去簽字。在這個(gè)階段，大家簽字一定要看清楚，重大的一些事項(xiàng)，面積是否與自己的房屋實(shí)際情況相符，一定不要貿(mào)然的去簽字，你要要求修改，修改之后和你的實(shí)際情況是一致的，你才能夠去簽字。第4項(xiàng)以及第5項(xiàng)擬定補(bǔ)償安置方案以及公布補(bǔ)償安置方案，征求老百姓意見，論證補(bǔ)償安置方案，并且批準(zhǔn)通過補(bǔ)償安置方案。補(bǔ)償方案作為征收決定最重要的一部分，主要涉及征收方規(guī)定以什么樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來征收這一片區(qū)的房屋。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是必須嚴(yán)格經(jīng)過第4項(xiàng)以及第5項(xiàng)所列的這些程序，包括先擬定，然后公布征求大家意見，征求意見以后要求去認(rèn)證，最后才能批準(zhǔn)通過方案。如果在實(shí)踐當(dāng)中，您所在的區(qū)域內(nèi)公布的補(bǔ)償安置方案，沒有經(jīng)過上述的程序去完成，或者說可能您作為被征收人根本就從未參與過，或者也從未知曉過這個(gè)補(bǔ)償安置方案，那么這個(gè)制定程序可能存在違法或者瑕疵的地方。第6點(diǎn)是社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評估，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評估要求相應(yīng)的評估結(jié)果較低，才能夠?qū)嵤┫鄳?yīng)的具體的征收工作。第7項(xiàng)征收補(bǔ)償費(fèi)用到位，條例規(guī)定在下征收決定之前，征收需要補(bǔ)償費(fèi)用是提前存到銀行的?？钯~戶里頭的，而且這個(gè)賬戶只能夠用做被征收人的補(bǔ)償費(fèi)用，但不能夠作為投資或者接待使用，這些補(bǔ)償費(fèi)用還要求足額。那有的地方在征收可能征了一半，沒錢了暫停，本身就是之前的補(bǔ)償費(fèi)用沒有足額到位的原因，這個(gè)就是征收決定作出之前所要滿足的最基本的一些基礎(chǔ)。

經(jīng)過這些程序之后，征收決定就做出了，如果大家對作出的征收決定不服，或者說認(rèn)為您所在的區(qū)域內(nèi)所做的征收決定的不滿足上述條件，那我們怎么樣行使自己的救濟(jì)權(quán)利？根據(jù)征收條例第14條的規(guī)定，被征收人對市縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以申請行政復(fù)議，也可以申請?zhí)崞鹦姓V訟。這里要提醒大家的是，要注意復(fù)議和訴訟期限的問題。根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，復(fù)議的期限是60日，訴訟的期限是6個(gè)月。就是說從您知道這個(gè)征收決定開始起算，要在60日之內(nèi)向上一級人民政府提起行政復(fù)議申請，在6個(gè)月之內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。如果確實(shí)不服這個(gè)征收決定，一定要在上述的期限內(nèi)行使權(quán)利。如果超過這個(gè)期限，那就不能夠再行使相應(yīng)的救濟(jì)權(quán)利了。

征收決定在國有土地上房屋征收程序當(dāng)中是非常重要的，而且是整個(gè)征收片區(qū)是否能夠?qū)嵤┱魇兆罨A(chǔ)的前提文件。換句話說，如果沒有征收決定的作出或者征收決定，被行政機(jī)關(guān)或者人民法院依法予以撤銷的情況下，政府部門是不能夠繼續(xù)進(jìn)行征收拆遷的。

再講一下征收補(bǔ)償決定。什么時(shí)候會(huì)涉及征收補(bǔ)償決定的作出呢？就是說原本征收決定或者說征收補(bǔ)償方案確定了一個(gè)簽約期限，但是在相應(yīng)規(guī)定的簽約期限內(nèi)，被征收人與征收方并沒有達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，征收方可以作出征收補(bǔ)償決定。

征補(bǔ)條例第26條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市縣級人民政府依照本條例規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出征收補(bǔ)償決定，并在征收范圍內(nèi)予以公告。我們來對比一下以前的法條，也就是拆遷條例的第16條，拆遷人和被拆遷人以及拆遷人、被拆遷人、房屋承租人，在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，由當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級的人民政府裁決，裁決應(yīng)當(dāng)自申請之日起30日內(nèi)作出，也就是說征收補(bǔ)償決定的地位相當(dāng)于以前的拆遷裁決地位，這意味著征收補(bǔ)償決定一旦生效，整個(gè)的征收程序也基本走到最后，也即將隨后面臨的就是強(qiáng)制執(zhí)行階段。

針對這樣的一個(gè)情況，那么法律賦予的救濟(jì)是怎樣的呢？根據(jù)征補(bǔ)條例第26條第三款規(guī)定，被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

征收補(bǔ)償決定實(shí)際上應(yīng)載明具體的內(nèi)容，也就是應(yīng)當(dāng)包括征補(bǔ)條例第25條第一項(xiàng)規(guī)定的相關(guān)的事項(xiàng)。它是實(shí)際規(guī)定的是有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的具體內(nèi)容的一個(gè)事項(xiàng)。就是說征收補(bǔ)償決定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括征補(bǔ)條例第25條第一款的內(nèi)容。要包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、支付期限，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、面積，拆遷搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)用和周轉(zhuǎn)用房，停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)定。就是說如果您收到了征收補(bǔ)償決定，那基本上從這個(gè)補(bǔ)償決定上，你能看出目前征收方給予你的全部的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的。如果說你對上面載明的標(biāo)準(zhǔn)并不服符，那應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)的期限內(nèi)提起復(fù)議和訴訟。如果你沒在相應(yīng)的期限內(nèi)提起復(fù)議和訴訟，超過60日的復(fù)議期或者超過6個(gè)月的行政起訴期，那么面臨的結(jié)果就是這個(gè)征收補(bǔ)償決定，因?yàn)橄鄳?yīng)的政府的公信力已經(jīng)生效，整個(gè)的補(bǔ)償結(jié)果就是征收補(bǔ)償決定上所載明的，即使你不服，相應(yīng)的行政機(jī)關(guān)也可以據(jù)此征收補(bǔ)償決定去人民法院去申請對你實(shí)施強(qiáng)制拆除。

關(guān)于評估環(huán)節(jié)。在征收補(bǔ)償決定做出之前，實(shí)際上還有一個(gè)最重要的評估環(huán)節(jié)。首先征收補(bǔ)償決定載明具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，那這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)大部分實(shí)際上是由評估結(jié)果而來的。那這個(gè)評估結(jié)果又是怎么來的呢？實(shí)際上是根據(jù)國有土地上房屋征收評估辦法明確規(guī)定來的，評估機(jī)構(gòu)選定之后接受委托，委托之后進(jìn)行具體的入戶調(diào)查，調(diào)查之后做評估，然后去公布初步的評估結(jié)果。初步評估結(jié)果公示之后，要求評估師做現(xiàn)場的解答答疑解釋，工作完成之后做最終的整體的評估報(bào)告以及分戶的評估報(bào)告。征收補(bǔ)償決定一般來講是根據(jù)最終的分戶評估報(bào)告結(jié)果確定的。對于分戶的評估報(bào)告結(jié)果，國有土地上房屋征收評估辦法賦予了大家行使權(quán)利的救濟(jì)途徑。如果你收到這個(gè)分戶評估報(bào)告后，對這個(gè)結(jié)果不滿意，你可以申請向原評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核，對復(fù)核結(jié)果還不滿意，可以申請專家委員會(huì)去鑒定。