宅基地與耕地對(duì)廣大農(nóng)民來(lái)說(shuō)都非常重要，耕地保障了農(nóng)民的吃飯問(wèn)題，而宅基地保障了農(nóng)民的居住問(wèn)題。宅基地是我國(guó)特有的一種用益物權(quán)類(lèi)型，是中華人民共和國(guó)成立以來(lái)在中國(guó)土地政策基礎(chǔ)上形成的一個(gè)固有制度。宅基地使用權(quán)糾紛是人民法院受理的一類(lèi)傳統(tǒng)民事案件，雖然案件數(shù)量不多，但由于宅基地使用權(quán)涉及全國(guó)9億農(nóng)民的“安身立命”，故顯得尤其重要。

廣義的宅基地使用權(quán)包括城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)，隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展和我國(guó)土地政策的調(diào)整，目前，城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)已經(jīng)逐漸消失，現(xiàn)今的宅基地使用權(quán)主要針對(duì)農(nóng)村的宅基地使用權(quán)，即農(nóng)民因建造自有房屋而對(duì)集體所有的土地占有、使用的權(quán)利。

宅基地使用權(quán)具有以下特點(diǎn)：第一，宅基地的所有權(quán)歸集體，這是宅基地使用權(quán)能夠成為用益物權(quán)的前提。這一點(diǎn)，我國(guó)憲法和其他法律均有明確規(guī)定。第二，宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民。由于宅基地是有限和稀缺的自然資源，與農(nóng)村居民的生存和發(fā)展密切相關(guān)，因此，在我國(guó)現(xiàn)行法律框架內(nèi)，享受宅基地使用權(quán)的只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，城鎮(zhèn)居民和集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員不能申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)。第三，宅基地使用權(quán)具有有限性。宅基地主要用來(lái)滿(mǎn)足農(nóng)村居民建造住宅及其附屬設(shè)施的需要，宅基地使用權(quán)人不得隨意改變宅基地的用途，也不得出賣(mài)、出租或者抵押宅基地，否則再次申請(qǐng)宅基地將不會(huì)獲得批準(zhǔn)。第四，宅基地是一種具有福利性質(zhì)的權(quán)利。農(nóng)村居民取得宅基地使用權(quán)基本上是無(wú)償?shù)?，是廣大農(nóng)民安身立命的福利保障。在我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚不健全的情況下，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)解決了農(nóng)民的衣食來(lái)源，宅基地使用權(quán)則解決了農(nóng)民的基本居住問(wèn)題。這兩項(xiàng)用益物權(quán)制度以其鮮明的福利特色成為維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定的重要物權(quán)制度。

關(guān)于宅基地使用權(quán)的取得。依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，目前農(nóng)村村民主要應(yīng)當(dāng)通過(guò)申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)的方式取得宅基地使用權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，村民通過(guò)申請(qǐng)審批獲得宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：第一，符合申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的村民資格，即無(wú)宅基地的、家庭人口眾多確需分戶(hù)居住的、因國(guó)家或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)需要另行安排宅基地的或者在農(nóng)村落戶(hù)需要建設(shè)住宅而無(wú)宅基地情況的村民，才可向所在村民委員會(huì)或者集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)劃批宅基地。第二，取得宅基地使用權(quán)的程序。村民首先要向所在的村民委員會(huì)或者集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，村民委員會(huì)同意后，將申請(qǐng)?zhí)峤秽l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門(mén)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門(mén)接到申請(qǐng)后經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查看，審核村民的申請(qǐng)后報(bào)縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)審批。第三，可以作為宅基地的范圍。村民申請(qǐng)宅基地要符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，主要利用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，需要占用農(nóng)用地的，還要報(bào)請(qǐng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第四，申請(qǐng)宅基地應(yīng)當(dāng)以戶(hù)為基本單位，根據(jù)家庭成員人數(shù)確定宅基地面積，原則上每戶(hù)只能擁有一處宅基地。第五，宅基地的分配標(biāo)準(zhǔn)和面積根據(jù)各省的規(guī)定確定。住宅建成后，由縣級(jí)有關(guān)土地管理部門(mén)核發(fā)宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。

《民法典》第363條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

由此可見(jiàn)，《民法典》對(duì)于宅基地使用權(quán)的行使和轉(zhuǎn)讓未作具體規(guī)定，而是適用《土地管理法》等法律和國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。目前，我國(guó)現(xiàn)行法律中對(duì)宅基地使用權(quán)有明確規(guī)定的主要是《土地管理法》，以及國(guó)家一些政策方面的規(guī)定。

１、關(guān)于宅基地使用權(quán)的行使。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)戶(hù)一旦通過(guò)法定程序取得宅基地使用權(quán)，就享有占有、使用、收益和適當(dāng)處分的權(quán)利，即擁有了用益物權(quán)的排他性。使用權(quán)人可以將地上建筑物以出售、贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)的方式將使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，但宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)移且不能用于抵押。農(nóng)戶(hù)遷出、死亡或者放棄宅基地使用權(quán)的，宅基地所有權(quán)人有權(quán)收回。宅基地被國(guó)家依法征收或者征用的，使用權(quán)人有權(quán)獲得合理補(bǔ)償。另外，宅基地使用權(quán)不同于建設(shè)用地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，沒(méi)有期限的限制，只要使用權(quán)人還存在，就永久享有宅基地使用權(quán)。

2、關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?？紤]到土地是我國(guó)農(nóng)民的基本社會(huì)保障和安身立命之本，從全國(guó)范圍來(lái)看，放開(kāi)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟，仍應(yīng)按照《土地管理法》等現(xiàn)行法律的規(guī)定調(diào)整宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押?jiǎn)栴}。目前，在宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題上有三種情形：一是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地使用權(quán)及地上建筑物的問(wèn)題。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地和農(nóng)村住宅的交易行為違反了法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。至于法人或者其他組織購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民住房或者宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人的主體資格，亦應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無(wú)效。二是宅基地使用權(quán)人向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓住宅或者宅基地的，原則上也缺失法律依據(jù)。依照我國(guó)目前的農(nóng)村土地政策和管理體制，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)宅基地主要解決其生活保障問(wèn)題，具有特定的福利性質(zhì)，且宅基地的取得是無(wú)償?shù)?，從《土地管理法》關(guān)于“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定來(lái)看，其本意也在于不允許宅基地使用權(quán)人向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的其他人出賣(mài)、出售宅基地，因此，宅基地使用權(quán)人將住宅或者宅基地出賣(mài)、出租給本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的其他農(nóng)村居民的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無(wú)效。三是宅基地使用權(quán)在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)允許。從目前我國(guó)農(nóng)村土地的現(xiàn)狀看，真正用作宅基地的土地已經(jīng)很少，盡管法律要求每一戶(hù)農(nóng)村村民取得一處宅基地，但客觀上很多農(nóng)戶(hù)擁有兩處以上的宅基地，況且我國(guó)現(xiàn)行法律也未禁止宅基地使用權(quán)在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)，因此，應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行相互轉(zhuǎn)讓。

關(guān)于宅基地使用權(quán)的租賃問(wèn)題。從國(guó)家法律設(shè)定宅基地使用權(quán)的目的和用途來(lái)看，不應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)單獨(dú)進(jìn)行租賃，但宅基地使用權(quán)人可以將房屋出租，因出租房屋并不改變房屋所有權(quán)人和宅基地使用權(quán)人的主體資格，在不違反法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的宅基地使用權(quán)人用途的情況下，可以認(rèn)定農(nóng)民出租房屋的行為有效。

自2020年1月1日起施行的新《土地管理法》把黨中央關(guān)于農(nóng)村土地制度改革的決策和試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)上升為法律，其中關(guān)于宅基地方面的新規(guī)定有：明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)宅基地改革和管理。落實(shí)深化黨和國(guó)家機(jī)構(gòu)改革精神，在規(guī)定國(guó)務(wù)院自然資源主管部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地管理和監(jiān)督工作的同時(shí)，明確國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作，并賦予了農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)在宅基地監(jiān)督管理和行政執(zhí)法等方面的相應(yīng)職責(zé)。堅(jiān)持實(shí)行“一戶(hù)一宅”的基本管理制度，增加了戶(hù)有所居的規(guī)定，下放了宅基地的審批權(quán)，允許已經(jīng)進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。

最高人民法院公布的典型案例強(qiáng)調(diào)：在我國(guó)，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，有著特定的身份條件限制，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)宅基地只有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)和處分權(quán)，任何人都不能非法買(mǎi)賣(mài)或者非法轉(zhuǎn)讓宅基地。具有農(nóng)村戶(hù)口才能取得宅基地，城鎮(zhèn)人口則不可以?！睹穹ǖ洹返?/span>153條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效，農(nóng)村集體組織成員違反規(guī)定將宅基地轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶(hù)口人員的行為無(wú)效。對(duì)于無(wú)效合同，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)該折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人雙方在簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)均知該協(xié)議為無(wú)效協(xié)議，仍進(jìn)行宅基地買(mǎi)賣(mài)，故雙方當(dāng)事人均有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)該各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（類(lèi)似生活實(shí)例，可參見(jiàn)案例：吳某連、楊某霖訴謝某珍、吳某銘、吳某寧宅基地使用權(quán)案，詳見(jiàn)廣西壯族自治區(qū)防城港市中級(jí)人民法院（2011）防市民一終字第193號(hào)民事判決書(shū)。）