【引言】

現(xiàn)在多數(shù)小區(qū)都存在物業(yè)服務(wù)不到位，或者是讓業(yè)主不滿意的情況，然而在物業(yè)糾紛當(dāng)中業(yè)主通常處于弱勢地位，業(yè)主除了嘗試和物業(yè)公司溝通解決之外，也就剩下一個(gè)“拒交物業(yè)費(fèi)”的辦法。

但大多數(shù)拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主最后都難逃物業(yè)公司的一紙?jiān)V狀，更讓業(yè)主搞不懂的是最終的判決結(jié)果敗訴的基本上都是業(yè)主，有時(shí)不僅要補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)還要繳納一定的滯納金或者違約金，業(yè)主們也只能是啞巴吃黃連——有苦說不出。

【業(yè)主敗訴的4點(diǎn)原因】

物業(yè)公司與業(yè)主之間屬于合同關(guān)系，雙方簽訂的是《物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)公司按照合同約定提供服務(wù)，而業(yè)主支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)（物業(yè)費(fèi)），而導(dǎo)致業(yè)主敗訴的根本原因在于沒搞清下面這4個(gè)問題。

1.對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知

在大多數(shù)業(yè)主的心里都有一個(gè)錯(cuò)誤的概念就是：在小區(qū)有事找物業(yè)。

然而小區(qū)當(dāng)中并不是業(yè)主遇到的所有的事情物業(yè)都需要處理，物業(yè)公司只是按照《物業(yè)服務(wù)合同》當(dāng)中的約定向業(yè)主提供服務(wù)，不在合同約定以及法律規(guī)定范圍之內(nèi)的服務(wù)，物業(yè)公司可以提供也可以拒絕提供。

例如：業(yè)主家中漏水找物業(yè)公司修理，因?yàn)閷儆诜浅Ｒ?guī)事項(xiàng)所以房屋質(zhì)量問題多數(shù)不在《物業(yè)服務(wù)合同》約定的范圍之內(nèi)，不屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍之內(nèi)，所以業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費(fèi)自然就屬于違約行為。

法律依據(jù)：《民法典》第九百四十二條，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

在司法實(shí)踐當(dāng)中，由于多數(shù)《物業(yè)服務(wù)合同》當(dāng)中并未對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確的闡述，就導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主雙方對于物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的不同認(rèn)知，并且必然是有利于自己一方的認(rèn)知，物業(yè)糾紛也就由此產(chǎn)生。

例如：小區(qū)垃圾站的清理問題，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)應(yīng)該及時(shí)清理小區(qū)垃圾站內(nèi)的垃圾，而物業(yè)認(rèn)為每天提供一次垃圾清運(yùn)工作即符合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

3.缺少必要的證據(jù)

我們經(jīng)常可以在業(yè)主的敗訴判決當(dāng)中看到這樣一句話，“被告雖然提供了照片，但無法確定照片的形成時(shí)間或形成地點(diǎn)，且這些照片也無法反映小區(qū)管理全貌，因此并不能以此證明原告沒有對小區(qū)盡到管理責(zé)任。”

大多數(shù)業(yè)主總以為掌握幾張照片、幾段視頻就可以打贏官司，然而在物業(yè)糾紛當(dāng)中，由于物業(yè)服務(wù)具有持續(xù)性的特點(diǎn)，小區(qū)局部的一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的照片或視頻證據(jù)證明并不足以證明物業(yè)不達(dá)標(biāo)。

4.不符合相關(guān)法律規(guī)定

只要《物業(yè)服務(wù)合同》系物業(yè)與業(yè)主雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對物業(yè)與業(yè)主雙方就都有約束力，雙方應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)，物業(yè)提供了服務(wù)業(yè)主則需要支付物業(yè)費(fèi)。

法律依據(jù)：《民法典》第九百四十四條，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。