一、引言

在房地產(chǎn)行業(yè)土地成本不斷攀升、土拍競(jìng)爭(zhēng)日愈激烈、融資環(huán)境日益趨緊的背景下，越來(lái)越多的房企傾向于通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的方式并表優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目公司，以降低拿地成本，提升銷(xiāo)售規(guī)模，降低擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)，提高資金收益，優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)。

二、合作開(kāi)發(fā)模式

房企合作開(kāi)發(fā)的類(lèi)型靈活多變，歸納起來(lái)主要包括項(xiàng)目公司型、聯(lián)營(yíng)合作型、委托代建型。

（一）項(xiàng)目公司型，即合作各方通過(guò)新設(shè)項(xiàng)目公司、收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)或?qū)?xiàng)目公司增資擴(kuò)股的方式合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊，在項(xiàng)目公司層面完成資金投入、項(xiàng)目融資、開(kāi)發(fā)運(yùn)作、利潤(rùn)分配等。因公司法、相關(guān)法律和稅收政策的健全完善，合作開(kāi)發(fā)股東可以利用獨(dú)立法人制度規(guī)避相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，因此該種模式也最為常見(jiàn)。依據(jù)開(kāi)發(fā)主導(dǎo)權(quán)不同，又可進(jìn)一步區(qū)分為獨(dú)家操盤(pán)和聯(lián)合操盤(pán)。相較于獨(dú)家操盤(pán)由一家房企實(shí)際主導(dǎo)工程、設(shè)計(jì)、成本、招采、營(yíng)銷(xiāo)等主要運(yùn)營(yíng)職能；聯(lián)合操盤(pán)模式下，合作各方大多為實(shí)力相近房企，項(xiàng)目公司通常會(huì)實(shí)質(zhì)上形成50%:50%、34%:33%:33%等均衡的股權(quán)比例，項(xiàng)目公司主要運(yùn)營(yíng)職能也會(huì)依據(jù)談判結(jié)果被切分為合作各方分別負(fù)責(zé)或相互聯(lián)簽的模塊。

（二）聯(lián)營(yíng)合作型，即指一方出地、他方出錢(qián)、共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合作模式，常見(jiàn)為聯(lián)建、參建模式。合作各方不組建項(xiàng)目公司，而是通過(guò)簽訂《聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》，以一紙合約的方式約定資金來(lái)源、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售方案、利潤(rùn)分配等內(nèi)容。該種模式下，非持有土地使用權(quán)的合作方需通過(guò)公章共管、董事委派、股權(quán)質(zhì)押等防范措施控制風(fēng)險(xiǎn)，減少單方毀約及核心資產(chǎn)被抵押、查封、拍賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)相關(guān)的司法解釋?zhuān)摲N模式因?yàn)樯虅?wù)條款的不同，還可能在司法實(shí)踐中被認(rèn)為是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、借款合同、房屋租賃合同等風(fēng)險(xiǎn)。

（三）委托代建型，即合作方接受項(xiàng)目公司委托，以項(xiàng)目公司名義開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金、債權(quán)債務(wù)等均由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，投資收益亦由項(xiàng)目公司享有。合作方不出資，僅以項(xiàng)目公司名義行使經(jīng)營(yíng)管理權(quán)并輸出品牌，合作方通過(guò)獲取銷(xiāo)售額的一定比例的管理費(fèi)和品牌費(fèi)盈利，利潤(rùn)不能并表。該種模式常見(jiàn)于大型知名房企對(duì)外輸出管理和品牌的合作方式。

本文主要探討項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)下的并表安排。

三、并表的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

（一）并表認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的變化

歷史上，我國(guó)曾以持股比例（1995年財(cái)政部《合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定》））、表決權(quán)（2006年財(cái)政部《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)——合并財(cái)務(wù)報(bào)表》）直接作為并表?xiàng)l件達(dá)成的決定因素；但隨著現(xiàn)代公司治理的復(fù)雜多樣和持續(xù)創(chuàng)新，舊準(zhǔn)則已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求和財(cái)務(wù)報(bào)表使用者需求。判斷是否需要納入合并報(bào)表，不再僅以表決權(quán)或“表決權(quán)+其他權(quán)利”為標(biāo)準(zhǔn)，而需結(jié)合對(duì)合同協(xié)議的整體評(píng)估，確定合并方是否擁有足以形成控制的權(quán)利。目前，最新標(biāo)準(zhǔn)系依據(jù)2014年財(cái)政部《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)——合并財(cái)務(wù)報(bào)表》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新CAS 33”）的相關(guān)規(guī)定：

第七條：“合并財(cái)務(wù)報(bào)表的合并范圍應(yīng)當(dāng)以控制為基礎(chǔ)予以確定?？刂?，是指投資方擁有對(duì)被投資方的權(quán)力，通過(guò)參與被投資方的相關(guān)活動(dòng)而享有可變回報(bào)，并且有能力運(yùn)用對(duì)被投資方的權(quán)力影響其回報(bào)金額。本準(zhǔn)則所稱(chēng)相關(guān)活動(dòng)，是指對(duì)被投資方的回報(bào)產(chǎn)生重大影響的活動(dòng)。被投資方的相關(guān)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷，通常包括商品或勞務(wù)的銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)、金融資產(chǎn)的管理、資產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)和處置、研究與開(kāi)發(fā)活動(dòng)以及融資活動(dòng)等。”

第十一條：“投資方在判斷是否擁有對(duì)被投資方的權(quán)力時(shí)，應(yīng)當(dāng)僅考慮與被投資方相關(guān)的實(shí)質(zhì)性權(quán)利，包括自身所享有的實(shí)質(zhì)性權(quán)利以及其他方所享有的實(shí)質(zhì)性權(quán)利。”“判斷一項(xiàng)權(quán)利是否為實(shí)質(zhì)性權(quán)利，應(yīng)當(dāng)綜合考慮所有相關(guān)因素，包括權(quán)利持有人行使該項(xiàng)權(quán)利是否存在財(cái)務(wù)、價(jià)格、條款、機(jī)制、信息、運(yùn)營(yíng)、法律法規(guī)等方面的障礙；當(dāng)權(quán)利由多方持有或者行權(quán)需要多方同意時(shí)，是否存在實(shí)際可行的機(jī)制使得這些權(quán)利持有人在其愿意的情況下能夠一致行權(quán)；權(quán)利持有人能否從行權(quán)中獲利等?！?/p>

（二）實(shí)質(zhì)性控制安排的主要內(nèi)容

依據(jù)新CAS 33指出實(shí)現(xiàn)控制的三個(gè)要素：一是投資方擁有對(duì)被投資方的權(quán)力；二是因參與被投資方的相關(guān)活動(dòng)而享有可變回報(bào)；三是有能力運(yùn)用對(duì)被投資方的權(quán)力影響其回報(bào)金額。

實(shí)質(zhì)性控制的安排主要包括法人治理、決議事項(xiàng)、日常管控三個(gè)界面，具體圖示如下：

四、常見(jiàn)并表協(xié)議安排

（一）法人治理層面

如前所述，除非有相反證據(jù)，持有“過(guò)半數(shù)的表決權(quán)或股權(quán)”和“相對(duì)多數(shù)的表決權(quán)或股權(quán)”，且在決議事項(xiàng)和日常管控方面不在協(xié)議安排層面明顯掣肘的，通?？芍苯诱J(rèn)定為形成控制（亦有賴(lài)于審計(jì)機(jī)構(gòu)的主觀判斷）；而“完全不以表決權(quán)”則脫離公司治理架構(gòu)，需依據(jù)協(xié)議的個(gè)性安排，此處暫不做討論。本節(jié)主要對(duì)“非相對(duì)多數(shù)的表決權(quán)或股權(quán)”且在合作各方股權(quán)均衡的情況下，如何在補(bǔ)充協(xié)議（若需抽屜協(xié)議體現(xiàn)真實(shí)合作意愿）之外的協(xié)議文本中設(shè)計(jì)并表架構(gòu)分析如下：

1.表決權(quán)委托及一致行動(dòng)

（1）協(xié)議架構(gòu)

《合作協(xié)議》+《表決權(quán)委托協(xié)議》或《一致行動(dòng)協(xié)議》（2選1）。

（2）公司治理：

1）股權(quán)結(jié)構(gòu)：50%:50%、34%:33%:33%等；股東會(huì)一致決。

2）董事會(huì)：各方委派董事，并表方董事數(shù)量≥任何一合作方委派董事數(shù)量；董事會(huì)一致決。

3）經(jīng)營(yíng)層：并表方委派總經(jīng)理和財(cái)務(wù)總監(jiān)；總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，財(cái)務(wù)無(wú)聯(lián)簽、章證照不共管。

（3）《表決權(quán)委托協(xié)議》核心內(nèi)容

1）受托方有權(quán)召集、召開(kāi)和出席公司的股東會(huì)、董事會(huì)；

2）受托方代為行使股東會(huì)/董事會(huì)提案權(quán)，提議選舉或罷免董監(jiān)事/高管團(tuán)隊(duì)，及其他議案；

3）受托方代為行使表決權(quán)，并簽署相關(guān)決議文件，對(duì)股東會(huì)、董事會(huì)每一審議和表決事項(xiàng)代為投票，但涉及授權(quán)股份的轉(zhuǎn)讓、股份質(zhì)押等直接涉及委托人所持股份處分事宜的事項(xiàng)除外。

4）本次委托為全權(quán)且不可撤銷(xiāo)委托，受托方可單獨(dú)行使相關(guān)權(quán)利，無(wú)需委托方就具體表決事項(xiàng)另行分別出具委托書(shū)。

（4）《一致行動(dòng)協(xié)議》核心內(nèi)容

1）非并表方對(duì)其作為公司股東及其委派的董事在項(xiàng)目公司股東會(huì)、董事會(huì)上享有的所有表決權(quán)均按照乙方的指示和意愿行使，與乙方保持一致。

2）非并表方在行使上述表決權(quán)時(shí)，應(yīng)事先與并表方進(jìn)行充分溝通、協(xié)商，并根據(jù)并表方的意見(jiàn)、建議、要求進(jìn)行修改。

2. 同股不同權(quán)

（1）協(xié)議架構(gòu)

《合作協(xié)議》。

（2）公司治理：

1）股權(quán)結(jié)構(gòu)：50%:50%、34%:33%:33%等。

2）股東會(huì)表決比例：51%:49%或67%:34%、51%:24.5%:24.5%或67%:16.5%:16.5%。

3）董事會(huì)：各方委派董事，并表方董事數(shù)量過(guò)半數(shù)；董事會(huì)經(jīng)出席或全體董事過(guò)半數(shù)決。

4）經(jīng)營(yíng)層：并表方委派總經(jīng)理和財(cái)務(wù)總監(jiān)；總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，財(cái)務(wù)無(wú)聯(lián)簽，章證照不共管。

（二）決議事項(xiàng)

上述法人治理結(jié)構(gòu)搭建外，需要另行明確股東會(huì)和董事會(huì)的權(quán)限覆蓋CSA33要求的“相關(guān)活動(dòng)”，對(duì)照房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，主要包括：投資計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)決算、經(jīng)營(yíng)決策、工程進(jìn)度、銷(xiāo)售方案、融資擔(dān)保、利潤(rùn)分配等。

（三）日常管控

聯(lián)合操盤(pán)的項(xiàng)目管控實(shí)踐中，合作各方通常對(duì)工程、成本、招采、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)（滿(mǎn)足前期物業(yè)相關(guān)招投標(biāo)規(guī)定前提下）等條線(xiàn)進(jìn)行模塊劃分，重要條線(xiàn)還會(huì)允許非負(fù)責(zé)方委派副職及聯(lián)簽，實(shí)操中往往需要合作各方委派人員意見(jiàn)一致方可執(zhí)行。但在上述條線(xiàn)分工及聯(lián)簽受限于前述股東會(huì)、董事會(huì)、總經(jīng)理權(quán)限范圍內(nèi)，且公司法人治理決策機(jī)構(gòu)擁有聘任或解聘相關(guān)人員的權(quán)利的情況下，審計(jì)機(jī)構(gòu)通常不會(huì)認(rèn)定為存在管理團(tuán)隊(duì)凌駕于法人治理之上的情形，不會(huì)影響并表。

3. 其他協(xié)議安排

該模式被廣泛應(yīng)用于互聯(lián)網(wǎng)（如百度、阿里巴巴、新浪等）、教育（如新東方、學(xué)而思、雙威教育）等需搭建VIE模式赴海外上市的行業(yè)。此模式目的是為規(guī)避我國(guó)外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄、關(guān)聯(lián)并購(gòu)、外匯、境外上市監(jiān)管政策，獲得境外上市融資的機(jī)會(huì)。通常情況下VIE模式會(huì)包括借款協(xié)議、股權(quán)質(zhì)押協(xié)議、認(rèn)購(gòu)期權(quán)協(xié)議、業(yè)務(wù)合作協(xié)議、技術(shù)許可與服務(wù)協(xié)議、表決權(quán)代理協(xié)議、商標(biāo)許可協(xié)議等一整套完整協(xié)議，將境內(nèi)運(yùn)營(yíng)實(shí)體所產(chǎn)生的利潤(rùn)通過(guò)協(xié)議方式過(guò)渡到WFOE，再歸集至境外上市主體平臺(tái)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)極少使用VIE模式，此處不贅。 

五、結(jié)語(yǔ)

本文所述建議僅為一般可參考操作模式，具體的并表認(rèn)定可能視不同審計(jì)機(jī)構(gòu)的判斷有所出入。

另外，鑒于合作各方可能就合作真實(shí)情況通過(guò)補(bǔ)充抽屜協(xié)議的形式對(duì)并表文件予以否定，僅披露并表文件或?qū)⑦`反企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及上市公司（若是）信息披露的真實(shí)完整性規(guī)則，存在較大法律風(fēng)險(xiǎn)。