近幾年以來，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，越來越多的人注意到了，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的水平對其購買房產(chǎn)的價值，有著重要的影響，因此，一提到物業(yè)管理就聯(lián)想到住宅小區(qū)，而對于商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理卻常常被人們忽略。同時，隨著物業(yè)管理服務(wù)的領(lǐng)域逐漸由傳統(tǒng)住宅物業(yè)、延展到商業(yè)寫字樓、會展中心、商業(yè)綜合體、體育場館等各類大型商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)的水平對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是有著舉足輕重的影響，然而，與住宅物業(yè)管理項(xiàng)目相比，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理有很多特殊之處，對于傳統(tǒng)物業(yè)管理公司帶來了較大挑戰(zhàn)。本文針對商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理法律的特殊性進(jìn)行分析， 以期對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范有所幫助。

商業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)類別中按照用途劃分用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也就是說這類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)目的不是用于居住或其他，而是供商業(yè)活動使用。商業(yè)房地產(chǎn)范圍很廣，包括商場(購物中心等)、專業(yè)市場、娛樂場所、休閑性場所和各類消費(fèi)場所的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營。

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理是指，對各類型商業(yè)樓宇及附屬設(shè)施設(shè)備管理的總稱，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，但并非僅提供最基礎(chǔ)的物業(yè)管理內(nèi)容，同時還提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理服務(wù)，是融合了日常意義上的物業(yè)管理和商業(yè)管理的專業(yè)化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)自身的保值增值，同時為商業(yè)物業(yè)使用人創(chuàng)造良好的環(huán)境。

商業(yè)地產(chǎn)兼具地產(chǎn)和商業(yè)投資雙重特性，可以說，招商與運(yùn)營往往系商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，尤其是商業(yè)綜合體類項(xiàng)目，通常會采取兩種模式運(yùn)營，一種將運(yùn)營工作交由商業(yè)管理公司與物業(yè)管理公司分別管理；另一種直接將運(yùn)營工作完全托付于物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。然而，無論采取上述哪一種管理模式，物業(yè)管理公司在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)中除擔(dān)負(fù)常規(guī)的的日常運(yùn)營及維護(hù)等物業(yè)服務(wù)外，還需實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)自身的保值及增值。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)，一般包括兩方面：其一，常規(guī)的物業(yè)管理服務(wù)，主要是為業(yè)主或商戶提供日常性服務(wù)，包括但不限于保潔服務(wù)、消防管理服務(wù)、公共設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)、安保管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)等，該等服務(wù)一般與住宅類物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容并無區(qū)別;其二，商務(wù)管理服務(wù)，主要是針對提升商業(yè)物業(yè)整體收益而提供的服務(wù)，包括但不限于租金管理、租戶管理、商業(yè)物業(yè)形象推廣等。

1、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理費(fèi)的收繳與調(diào)價

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條，住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會和新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。住宅小區(qū)已成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。別墅及非住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同時約定。

根據(jù)各地的規(guī)定，一般凡是普通住宅的，實(shí)行政府指導(dǎo)價，所擬定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)政府指導(dǎo)價進(jìn)行確定，并應(yīng)報(bào)價管理部門核定（如鄭州），商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，僅需在與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合進(jìn)行自行約定。

2、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理的安全保障義務(wù)

《侵權(quán)責(zé)任法》第三十七條：賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條 從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外

根據(jù)上述規(guī)定，在商業(yè)運(yùn)營管理中，管理人，負(fù)有在合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)。如果未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。至于何為合理限度范圍，則應(yīng)根據(jù)與安全保障義務(wù)人所從事的營業(yè)相適應(yīng)的安全保障義務(wù)的必要性和可能性，一般來說，安全保障義務(wù)包括配套服務(wù)設(shè)施設(shè)備的安全保障，也包括安保人員的配備以應(yīng)對可能出現(xiàn)的危險(xiǎn)，對可能存在的危險(xiǎn)情況進(jìn)行警示說明，對已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行積極的救助等。

3、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理的消防問題

根據(jù)《中華人民共和國消防法》第18條規(guī)定，同一建筑物由兩個以上單位管理或者使用的，應(yīng)當(dāng)明確各方的消防安全責(zé)任，并確定責(zé)任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防車通道進(jìn)行統(tǒng)一管理。 住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)。

《中華人民共和國消防法》第十五條公眾聚集場所在投入使用、營業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場所所在地的縣級以上地方人民政府消防救援機(jī)構(gòu)申請消防安全檢查。消防救援機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起十個工作日內(nèi)，根據(jù)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定，對該場所進(jìn)行消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業(yè)。

《中華人民共和國消防法》第六十八條，人員密集場所發(fā)生火災(zāi)，該場所的現(xiàn)場工作人員不履行組織、引導(dǎo)在場人員疏散的義務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重，尚不構(gòu)成犯罪的，處五日以上十日以下拘留。

根據(jù)上述規(guī)定，住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是針對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)。且住宅的消防驗(yàn)收，通常僅需建設(shè)工程的一次消防報(bào)驗(yàn)，而對于商業(yè)地產(chǎn)再投入使用前需要進(jìn)行二次驗(yàn)收，同時對日常的物業(yè)管理要求更高，當(dāng)出現(xiàn)因商業(yè)物業(yè)消防管理措施瑕疵導(dǎo)致火災(zāi)后果進(jìn)一步擴(kuò)大的，物業(yè)管理公司作為商業(yè)物業(yè)管理者，往往難以推卸其責(zé)任，同時管理人員也可能承擔(dān)責(zé)任。

4、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理中的商戶違法問題

《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十三條 ，消費(fèi)者在展銷會、租賃柜臺購買商品或者接受服務(wù)，其合法權(quán)益受到損害的，可以向銷售者或者服務(wù)者要求賠償。展銷會結(jié)束或者柜臺租賃期滿后，也可以向展銷會的舉辦者、柜臺的出租者要求賠償。展銷會的舉辦者、柜臺的出租者賠償后，有權(quán)向銷售者或者服務(wù)者追償。

《商標(biāo)法》五十七條 有下列行為之一的，均屬侵犯注冊商標(biāo)專用權(quán)：（六）故意為侵犯他人商標(biāo)專用權(quán)行為提供便利條件，幫助他人實(shí)施侵犯商標(biāo)專用權(quán)行為的；《中華人民共和國商標(biāo)法實(shí)施條例》第七十五條 ，為侵犯他人商標(biāo)專用權(quán)提供倉儲、運(yùn)輸、郵寄、印制、隱匿、經(jīng)營場所、網(wǎng)絡(luò)商品交易平臺等，屬于商標(biāo)法第五十七條第六項(xiàng)規(guī)定的提供便利條件。

商戶在承租商鋪的過程中存在違法行為，例如從事非法經(jīng)營活動、銷售假冒偽劣產(chǎn)品、侵害客戶人身財(cái)產(chǎn)安全等，管理者未及時發(fā)現(xiàn)租戶的違法經(jīng)營行為并制止，日常管理存在疏忽和不到位的情況，可鞥招致被侵害人因此，將管理方作為被告，要求承擔(dān)賠償責(zé)任。