產(chǎn)品力，是最重要的護(hù)城河

昵稱73528701 2021-07-19

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在當(dāng)下這個(gè)市場(chǎng)，房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展可能是二八法則，20%的大房企吃掉80%的份額，那么剩下的中小房企怎么生存？

這得分兩個(gè)角度轉(zhuǎn)換思維來(lái)看。

第一個(gè)角度是客戶：購(gòu)房者為什么不選萬(wàn)科龍湖融創(chuàng)等一線房企的房子，轉(zhuǎn)而買你家？客戶的需求是什么？

“住”。房子是用來(lái)住的，那么應(yīng)該考量的是什么？

第二個(gè)角度是從企業(yè)戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)方面，中小房企想從虎口奪食，需要更用心。

如果僅僅從“性價(jià)比”、“以價(jià)換量”等方面去考慮，企業(yè)發(fā)展一定是無(wú)法長(zhǎng)久的。

比如做好區(qū)域深耕，做好精準(zhǔn)投資，一定要更尊重市場(chǎng)與客戶，要比一線房企花更多的心思。

把這兩個(gè)角度融合在一起，有一個(gè)共通點(diǎn)：一定要做更好的產(chǎn)品。

私以為小房企對(duì)比大房企有一個(gè)劣勢(shì)同時(shí)也是優(yōu)勢(shì)，就是對(duì)于產(chǎn)品“沒有標(biāo)準(zhǔn)”。

對(duì)于一線房企標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線，有太多的條條框框，有成本和高周轉(zhuǎn)制約，而中小房企沒有這些包袱，非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品一大特點(diǎn)就是沒有天花板，你可以做得很爛，但卻也可以用最大化的資源和努力去對(duì)抗大資本、低成本、大產(chǎn)品線。

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前兩天看去踩盤看了個(gè)產(chǎn)品，堪稱驚艷，這就是一個(gè)“非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品”。

首先是這個(gè)項(xiàng)目早期拿地時(shí)，是片區(qū)的地王項(xiàng)目，地塊素質(zhì)很好，這家房企拍下地塊，就是要不計(jì)代價(jià)去做一個(gè)標(biāo)桿產(chǎn)品。

所以，也就不難理解，這個(gè)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)打磨用了將近兩年才面市，這對(duì)于很多高周轉(zhuǎn)的大型房企來(lái)說(shuō)這簡(jiǎn)直不可理喻，畢竟資金是有成本的，時(shí)間也是有成本的，有房企恨不得拿地當(dāng)天出圖、摘牌即開工、三個(gè)月就開售。

“慢下來(lái)”，才能考慮更周全，才能做出更精細(xì)的產(chǎn)品。我所知道的是，這個(gè)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)遍訪全國(guó)豪宅，并經(jīng)過(guò)幾百個(gè)日夜的辛苦打磨，為了做好這個(gè)產(chǎn)品付出了極大的心血。

這個(gè)項(xiàng)目就是中繪集云筑，是2019年時(shí)中繪在鄭州航空港區(qū)斥資15億元拿下的地王項(xiàng)目，也是中繪首個(gè)Top級(jí)產(chǎn)品。

這個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)下了多個(gè)第一，比如它是港區(qū)第一個(gè)邀請(qǐng)多位大師參與打造的項(xiàng)目：建筑邀請(qǐng)上海日清總建筑師宋照青親自執(zhí)筆，景觀則請(qǐng)來(lái)了奧雅的李寶章傾情打造，會(huì)所室內(nèi)設(shè)計(jì)請(qǐng)的是國(guó)內(nèi)新銳設(shè)計(jì)師CHD創(chuàng)始人郭文超……

做過(guò)融創(chuàng)中原壹號(hào)院、建業(yè)天筑、康橋諸子廬等頂豪產(chǎn)品的上海日清，是業(yè)內(nèi)知名的豪宅專業(yè)戶，前段時(shí)間我還看到宋大師發(fā)朋友圈，日清在2020年獲得了中國(guó)建筑學(xué)會(huì)建筑設(shè)計(jì)獎(jiǎng)4項(xiàng)一等獎(jiǎng)、2項(xiàng)三等獎(jiǎng)，這在業(yè)內(nèi)真的是獨(dú)一家。

這次宋照青親自操刀設(shè)計(jì)中繪集云筑，做出來(lái)的產(chǎn)品確實(shí)非常棒。

首期地塊57畝，容積率2.49，本來(lái)是可以規(guī)劃十棟樓的，只排布了八棟24-25層的純高層和一個(gè)藝術(shù)會(huì)所。

這是為什么？只有一個(gè)原因——“住”的屬性，為了舒適度。

這樣一來(lái)建筑密度只有17%，純高層大戶型的設(shè)計(jì)也更純粹，也能讓出來(lái)更多的空間去做更豐富的景觀。

第一次看到立面設(shè)計(jì)時(shí)，就覺得很驚艷：米白色石材結(jié)合玫瑰金色的太空鋁板，純平面板樓設(shè)計(jì)，整體看起來(lái)非常簡(jiǎn)潔挺拔。

而之所以立面如此出彩，除了石材和鋁板外，另外一大原因是整個(gè)建筑的窗戶全部采用了填充氬氣的雙層Low-E玻璃。

除了有隔熱、高透光、節(jié)能的優(yōu)點(diǎn)外，集云筑采用的是大開窗，采光觀景視野面至少比普通住宅擴(kuò)大了30%，住宅上使用雙層Low-E玻璃只有一個(gè)缺點(diǎn)，就是貴。所以一般高端寫字樓或者豪宅才會(huì)采用這樣的配置。

而且，集云筑的窗墻比高達(dá)90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，每個(gè)樓棟像一個(gè)個(gè)透明玻璃盒子，非常有設(shè)計(jì)美感。

在北方的豪宅里封陽(yáng)臺(tái)是一個(gè)很大的痛點(diǎn)，很多項(xiàng)目為了立面統(tǒng)一禁止封陽(yáng)臺(tái)，這樣一來(lái)在北方幾乎有一半時(shí)間陽(yáng)臺(tái)是廢掉的。

而中繪集云筑的做法是，為了保證立面的統(tǒng)一和美觀度，未來(lái)交付時(shí)，在保證陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積的情況下開發(fā)商自掏腰包給業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)。

項(xiàng)目同時(shí)規(guī)劃了雙精裝入戶大堂，采用石材與木飾面、金屬線條結(jié)合，酒店式歸家大堂設(shè)計(jì)，并采用智能化電動(dòng)門，除了更加精致美觀，出入也更加高效便捷。

首期地塊規(guī)劃了8棟樓和一個(gè)會(huì)所，得益于多是大戶型設(shè)計(jì)，只有756戶。

另外讓人驚訝的一點(diǎn)是，項(xiàng)目把五棟樓的首層架空，做了高達(dá)5.7米高的泛會(huì)所，在首層架空也計(jì)容的今天，這樣的設(shè)計(jì)損失了幾千萬(wàn)的貨值，鄭州市場(chǎng)上已經(jīng)很久沒有做架空層的的項(xiàng)目了。

但對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)舒適度會(huì)是一個(gè)超級(jí)的提升，整個(gè)社區(qū)的通風(fēng)會(huì)好非常多，架空層也規(guī)劃成了鄰里會(huì)客廳、共享廚房、多彩童夢(mèng)、共享書吧、健身空間、頤養(yǎng)空間等多功能空間，對(duì)于業(yè)主休閑娛樂又多了很多去處。

除了架空層做的泛會(huì)所，集云筑還設(shè)計(jì)了一個(gè)3000多平的藝術(shù)會(huì)所，目前已經(jīng)建成，部分空間暫做售樓部使用，后期交付后會(huì)作為業(yè)主私人會(huì)所使用，里面規(guī)劃設(shè)計(jì)的有社區(qū)影院、圖書館、云朵學(xué)堂、健身房、瑜伽室、兒童游樂區(qū)、SPA會(huì)所、棋牌室等功能空間。這也是港區(qū)第一個(gè)有如此大規(guī)模的會(huì)所的社區(qū)。

第一次進(jìn)售樓部時(shí)感慨：這是今年見過(guò)的最美的藝術(shù)會(huì)所之一。

室內(nèi)設(shè)計(jì)邀請(qǐng)了新銳設(shè)計(jì)師郭文超操刀，內(nèi)部你看到的是各種優(yōu)美的弧線與光影的藝術(shù)結(jié)合：

直徑達(dá)10米的采光天井讓負(fù)一層的室內(nèi)不需要任何照明設(shè)備，讓人想起了巴塞羅那圣教堂的藝術(shù)穹頂。

簽約入駐的樊登書店也是曲線設(shè)計(jì)，里面的藏書是我見過(guò)的售樓部選書書單里最實(shí)用同時(shí)最有品味的。

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除了建筑規(guī)劃，另一個(gè)讓集云筑付出很多心血的是景觀。他們請(qǐng)來(lái)了景觀屆的大師李寶章，依然是從居住出發(fā)，對(duì)于歸家、親子、社交、健康、活動(dòng)等方面做了充分的考量。

在集云筑，所有的景觀都不是密不透風(fēng)只能做“隔離帶”的多重景觀，也不僅僅是一個(gè)個(gè)好聽的組團(tuán)，而是所有的景觀都是可以觀賞互動(dòng)游玩的生活配套。

集云筑的景觀在設(shè)計(jì)過(guò)程中做了無(wú)障礙、智能化、全齡化的考慮，這些人性化的細(xì)節(jié)都是為了后期更好的宜居度而設(shè)計(jì)的。

比如，整個(gè)社區(qū)只要是有臺(tái)階高差的地方，都會(huì)做無(wú)障礙坡度，并做斜角45°拼接，臺(tái)階用整石鋪裝并做防滑設(shè)計(jì)，休閑座椅都做了圓角防止碰撞。

又比如，除了架空層做的各種鄰里會(huì)客廳、共享廚房、多彩童夢(mèng)、共享書吧、健身空間、頤養(yǎng)空間等功能性空間外，社區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了健康步道、林間會(huì)客廳、陽(yáng)光花房、健身器械場(chǎng)地，可以滿足不同年齡階段業(yè)主的需求。

就拿兒童游樂區(qū)來(lái)說(shuō)，這里也根據(jù)孩子的成長(zhǎng)規(guī)律和不同階段孩子的活動(dòng)特點(diǎn)，分成了0-3歲、3-6歲、6-12歲三個(gè)階段的游樂區(qū)。

根據(jù)場(chǎng)地分區(qū)，采用安全材料，讓孩子玩得更安全更開心。兒童游樂區(qū)也專門設(shè)置了成人看護(hù)區(qū)，同時(shí)設(shè)置有直飲水區(qū)，讓看護(hù)孩子更輕松方便。

更讓人驚喜的是，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了一個(gè)大約3600平的草坪廣場(chǎng)，會(huì)客廳和花園環(huán)繞在草坪左右，這是個(gè)可以讓所有人撒歡兒的極佳場(chǎng)地。

整個(gè)景觀采用香樟、烏桕、樸樹、銀杏、櫻花、海棠、桂花、紫薇等百余種苗木全冠移植，做到四季常綠，將歸家動(dòng)線打造成了一道靚麗的風(fēng)景線，形成了一帶一心多組團(tuán)的社區(qū)大動(dòng)脈。

集云筑在景觀上采用了海綿城市的概念設(shè)計(jì)，可以在下雨時(shí)吸水、蓄水、滲水、凈水，可以將蓄存的水釋放并加以利用，同時(shí)可以調(diào)節(jié)社區(qū)環(huán)境中的濕度，最大化的保護(hù)景觀的同時(shí)，也可以在雨季時(shí)避免社區(qū)出現(xiàn)“看?！蹦Ｊ?。

另一個(gè)讓我感覺到驚艷的是集云筑在戶型上的創(chuàng)新。

疫情后很多人都開始重視如何防疫，集云筑設(shè)計(jì)了抗疫戶型，這在港區(qū)尚屬首例。所有戶型入戶后就設(shè)置有洗手臺(tái)消殺區(qū)，把病毒細(xì)菌隔絕在外。

以最小的112平戶型為例，這個(gè)面積能做到6.4米寬的陽(yáng)臺(tái)、雙衛(wèi)、主臥衣帽間、通透全明戶型，進(jìn)門處洗手間干濕分離設(shè)計(jì)，實(shí)屬難得。

同時(shí)所有戶型都是方正的，沒有一絲浪費(fèi)。層高3.1米，還有一棟樓層高達(dá)3.15米，全部采用中央空調(diào)設(shè)計(jì)，比分體式空調(diào)更節(jié)能、更節(jié)省空間。

這個(gè)142平的戶型則設(shè)計(jì)了南向四開間，超大橫廳，南北雙陽(yáng)臺(tái)，而且配備了中西雙廚，這樣人性化的設(shè)計(jì)，是改善首選。

中繪集云筑另外一個(gè)不明顯卻讓人很安心的，是整個(gè)社區(qū)采用了智能社區(qū)的設(shè)計(jì)。

比如智能安防，通過(guò)天使之眼、電子巡查、電子圍欄、智能梯控等多重防護(hù)，讓整個(gè)社區(qū)得到安全保障；社區(qū)互動(dòng)系統(tǒng)，通過(guò)綠色科技系統(tǒng)、地庫(kù)智能迎賓系統(tǒng)、社區(qū)背景音樂系統(tǒng)、社區(qū)全WIFI覆蓋等等人性化的設(shè)計(jì)，讓居住更舒適……

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我們?cè)?jīng)介紹過(guò)很多用心造好產(chǎn)品的“非標(biāo)”房企，仁恒、永威、濱江、亞新等等，這些房企的規(guī)模也許并不大，但口碑卻不比一線大房企差，核心原因是什么？

產(chǎn)品力，在未來(lái)是中小房企更重要的護(hù)城河。

中繪這家房企，看起來(lái)很年輕，實(shí)際上這是一家在鄭州低頭耕耘了24年的老牌開發(fā)商清華園，曾經(jīng)開發(fā)過(guò)清華園、憶江南、大溪地等超級(jí)大盤，而奧帕拉拉水上樂園、江南春溫泉酒店及香堤灣親子溫泉酒店是鄭州市大眾耳熟能詳?shù)男蓍e娛樂好去處。

就在去年，清華園集團(tuán)正式更名為中繪集團(tuán)，提出了“與城市共成長(zhǎng)”的口號(hào)，業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)運(yùn)營(yíng)，文旅板塊，通運(yùn)航空，物業(yè)服務(wù)，人文教育等六大板塊多領(lǐng)域并進(jìn)的集團(tuán)化公司，這也意味著，這家品牌煥新的企業(yè)，在努力做到更好。

對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)，在港區(qū)做項(xiàng)目都是控制成本，控制面積，降低總價(jià)，走剛需走流量，理論上集云筑地塊也可以這么做，但中繪拿下地王做集云筑這個(gè)項(xiàng)目，不計(jì)成本近兩年的產(chǎn)品研發(fā)，集中力量做品質(zhì)，證明中繪就是要放下過(guò)去，低調(diào)做出好產(chǎn)品，做出口碑，驚艷市場(chǎng)。

這個(gè)項(xiàng)目，是中繪的口碑之作，絕對(duì)值得關(guān)注。

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