很多都貸款買房，遇到最多的問題是在哪里能夠貸款？貸款利率到底是多少？提前還款合適嗎？全款買房應(yīng)該嗎？特別是貸款買房時的貸款利率特別讓很多人困惑。

朋友想知道，在銀行的網(wǎng)站上公布的貸款利率是4.9%，但是在申請按揭貸款后銀行給出的貸款利率卻是5.19%，這是什么原因呢？是不是銀行欺負(fù)人呢？主要因為三大因素：

第一大因素，銀行公布的貸款利率4.9%是銀行的基準(zhǔn)利率，并不是真正意義上的貸款利率

對于銀行的貸款來說，有實際貸款利率和基準(zhǔn)貸款利率?；鶞?zhǔn)貸款是所有的貸款利率確定和測算的標(biāo)準(zhǔn)和基礎(chǔ)，并不一定就是貸款時的利率。

我們知道，五年以上期限的貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，這個貸款基準(zhǔn)利率是所有貸款的標(biāo)桿和計算依據(jù)，并不一定就是貸款的利率，所以很多人貸款時不是這個貸款利率是正常的，并不是銀行欺負(fù)你。

以前基準(zhǔn)利率是人民銀行公布的基礎(chǔ)貸款利率，銀行在人民銀行的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)之上進(jìn)行上下浮動，現(xiàn)在銀行的貸款利率可以上下浮動，所以也就有一個基準(zhǔn)利率，具體面對申請的貸款，可以在4.9%的基礎(chǔ)上進(jìn)行上浮或者下浮，所以高于4.9%的基準(zhǔn)利率或者低于4.9%的基準(zhǔn)利率都是正常的。

大家一定要知道，銀行公布的貸款利率是基準(zhǔn)利率，具體的貸款利率要經(jīng)過銀行根據(jù)每個人的情況進(jìn)行測算后確定。

第二大因素，銀行確定貸款利率上浮和下浮的測算因素是什么？為什么有的人高于基準(zhǔn)利率、有的人卻會高于基準(zhǔn)利率、有的人貸款利率高出基準(zhǔn)利率很多呢？

很多人疑惑：住房按揭貸款確定的依據(jù)是什么？為什么同一個樓盤貸款利率不同呢？是什么因素決定貸款利率呢？即使是同樣購買的一個樓盤，為什么不同的貸款人實行的是不同的貸款利率，特別是浮動的比例不同，這是什么呢？

就像上面提出的案例，為什么銀行公布的貸款利率是4.9%，而申請后的貸款利率卻是5.1%呢？是不是因為在銀行沒有關(guān)系？是不是銀行欺負(fù)人呢？都不是，這是因為不同的買房貸款借款人的個人條件完全不同所導(dǎo)致的。

我們知道，銀行面對每一個買房貸款的申請人都會進(jìn)行貸款風(fēng)險等級評估，根據(jù)貸款風(fēng)險評估的結(jié)果決定是否通過貸款審批，同樣，并不是通過了貸款審批后貸款利率就完全一樣，而是根據(jù)風(fēng)險等級和風(fēng)險程度的不同而確定不同的貸款利率。一般來說，風(fēng)險等級低的優(yōu)質(zhì)客戶可以享受比較低的貸款利率，最低可以低于基準(zhǔn)利率，而那些風(fēng)險等級比較高的客戶則只能獲得比較高的貸款利率，甚至要比基準(zhǔn)利率高很多，有的可能上浮30%以上。

有的人可能會認(rèn)為，我又沒有不良貸款記錄，為什么不給我基準(zhǔn)利率呢？實際上，銀行對貸款申請人審查時，除了征信逾期記錄外，還要考察貸款申請人的其它貸款條件：

比如通過貸款申請人的工作證明和收入證明考察職業(yè)和收入的穩(wěn)定性，以確定貸款人持續(xù)償還貸款本息的能力；通過考察貸款申請人的家庭財產(chǎn)證明（工作證明、銀行流水、產(chǎn)權(quán)證明、車輛行駛證等），以確定貸款申請人的家庭財產(chǎn)狀況；銀行流水、工資證明和整個家庭的收入情況，不僅決定貸款申請人能不能貸款、貸款額度的大小，還決定著貸款利率上下浮動比率的高低。

因此，貸款申請人的貸款利率上下浮動比例并不是銀行隨意決定的，而是建立在對貸款申請人的風(fēng)險評估基礎(chǔ)之上的，有的銀行還建立了風(fēng)險評估模型和貸款利率測算公式，對于一些貸款條件并不特別好的貸款申請人必然要承擔(dān)較高的浮動利率，也就是比4.9%基準(zhǔn)利率更高的貸款利率。

第三大因素，比4.9%貸款利率高的5.19%的按揭貸款利率到底高不高？

我們知道，5.19%的貸款利率相比于4.9%的貸款基準(zhǔn)利率相當(dāng)于上浮了5.92%，這個貸款利率高不高呢？實際上并不高。

首先要明確的是，根據(jù)新政策規(guī)定，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，有的地方要求貸款利率上浮20%以上，也就是說，二手住房的貸款利率至少上浮10%，肯定高于上面的5.92%。

其次，既然是一手住房的貸款利率，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮5.92%也并不算特別高的上浮比例，屬于正常的貸款利率，當(dāng)然如果你的貸款條件特別好，銀行可以給你比較低的貸款利率，但大多數(shù)人在正常情況下有一定的上浮是允許的。（麒鑒）