“看準(zhǔn)機(jī)會，就趕緊賣掉，不想持有了?！敝貍}地產(chǎn)股3年半，李雯廷的心態(tài)已經(jīng)和當(dāng)初買入時(shí)截然不同。

2018年1月，李雯廷分別在32元/股和15.9元/股的價(jià)格，買入了萬科A和保利地產(chǎn)。彼時(shí)，許多房企業(yè)績攀升，千億級銷售規(guī)模的房企數(shù)量增加，滬深港三市的地產(chǎn)股已經(jīng)持續(xù)升溫超過一年，如果拿每家房企2017年頭尾的股價(jià)做對比，一年之間，漲幅最大的高達(dá)434.72%。

“覺得還有紅利，業(yè)績又好”，李雯廷告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，當(dāng)時(shí)他十分看好房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在一眾地產(chǎn)股中，挑選了萬科和保利這兩家股價(jià)“漲得厲害”、銷售規(guī)模又在前五之列的龍頭房企，其中重倉萬科A，“對萬科的品牌有好感，感覺是個做實(shí)事的企業(yè)?！?/p>

“去年年底，其實(shí)是有賺的，但我沒走，現(xiàn)在遲了?！?020年，上市房企整體股價(jià)下跌，但也有少數(shù)房企股價(jià)上漲，年底時(shí)萬科A和保利地產(chǎn)的股價(jià)一度超過李雯廷的買入價(jià)，但此時(shí)的他不僅沒逃，反而選擇在今年年初繼續(xù)加倉萬科A，“我還是太看好它們了，覺得還會繼續(xù)漲。”

李雯廷告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，他的萬科A倉位為51%，保利地產(chǎn)則是9%，而7月13日這兩支股票的收盤價(jià)分別為23.84元/股和12.04元/股，他現(xiàn)在唯一的想法就是找機(jī)會“解套”，“不過，目前來看，沒這么快?！?/p>

“現(xiàn)在我不是不看好萬科，是不看好房地產(chǎn)行業(yè)?！?李雯廷的心態(tài)和當(dāng)下房地產(chǎn)板塊的走勢不謀而合。

千億市值房企僅10家

根據(jù)萬得數(shù)據(jù)，對比2020年底，7月13日收盤時(shí)滬深港地產(chǎn)股整體市值出現(xiàn)較大幅度的滑落。其中，滬深市場的房地產(chǎn)開發(fā)板塊整體市值為16105億元，相比2020年底下跌了9.61%；而按照港交所行業(yè)分類，地產(chǎn)發(fā)展商目前的整體市值33215億元，下跌了3.33%。

行業(yè)整體市值下跌，龍頭房企的日子也不好過。時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，如今滬深港市值超過千億元的房企僅10家，分別是萬科、龍湖、華潤置地、長實(shí)、中國海外發(fā)展、碧桂園、恒基、保利、恒大、融創(chuàng)。

市值下跌的龍頭房企又以內(nèi)陸房企為主。上述10家房企中，有3家企業(yè)出現(xiàn)市值上漲，其中2家為香港房企（長實(shí)和恒基），而另外1家為內(nèi)房企中國海外發(fā)展，漲幅將近6.2%。市值下跌的7家房企均為內(nèi)房企，跌幅最低的是融創(chuàng)，為1.48%；而最高的是恒大，達(dá)到37.7%。

實(shí)際上，市值下跌是近幾年內(nèi)房股的趨勢。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，截至7月13日，滬深市場的千億市值房企僅有2家，即萬科和保利；而最高峰為2016年，有4家，除了萬科和保利，還有招商蛇口和綠地控股，這兩家房企分別在今年和2017年跌落千億市值。

而在港股市場，僅有香港房企新世界發(fā)展在2020年跌落千億市值。但整體上看，7家內(nèi)房企（注：含萬科）的市值自2019年以來持續(xù)下跌，并在今年跌至2017年以來的最低值。

根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)，2017-2021年（注：2021年統(tǒng)計(jì)時(shí)間為7月13日），這7家千億市值的內(nèi)房企總體市值分別為17670億元、15679億元、19949億元、16373億元和14213億元。

有趣的是，盡管內(nèi)房股股市萎靡不振，但房企們的業(yè)績卻是節(jié)節(jié)攀高?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，按照流量金額計(jì)算，近幾年銷售規(guī)模達(dá)到千億級別的房企數(shù)量增長迅猛，2016-2020年千億房企的數(shù)量分別有12家、17家、30家、34家和43家。

值得一提的是，即便2020年受到疫情影響，千億房企的新增數(shù)量也毫不遜色，同比2019年增加了9家，增幅為26.47%。

低估值，資本不愛房地產(chǎn)了

不過，銷售規(guī)模的增加并未反應(yīng)在資本市場。

時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，在港交所12種行業(yè)分類中，房地產(chǎn)相關(guān)的地產(chǎn)建筑業(yè)的市值對比2020年漲幅為倒數(shù)第三。即便拉長時(shí)間來看，地產(chǎn)建筑業(yè)也是經(jīng)常性倒數(shù)，滬深市場亦有類似的表現(xiàn)。

居者有其屋是許多人的夢想，但曾經(jīng)市值超過非必需品消費(fèi)行業(yè)萬億的地產(chǎn)建筑業(yè)，如今整體規(guī)模卻僅為前者的71.47%。

以非必需品消費(fèi)行業(yè)的安踏體育為例，2016年該公司的市值僅為579億元，而當(dāng)時(shí)的龍頭房企萬科2467億元；此后安踏體育市值一路走高，如今已達(dá)到5001.16億，而萬科僅為2769億元。

估值低是內(nèi)房股長期以來的“通病”。不過，匯生國際融資總裁黃立沖認(rèn)為，一個公司的價(jià)值受到兩個因素的影響：一是成長性，也就是預(yù)期回報(bào)，二是風(fēng)險(xiǎn)。

“如果預(yù)期公司能快速成長的話，自然愿意給出更大的估值；其次是來自于政府的干預(yù)，政策風(fēng)險(xiǎn)高、行業(yè)平均負(fù)債比例高，（因此）房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)因素值也高”，黃立沖告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，基于這么大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，資本是“不愿意”給內(nèi)房股高估值的。

實(shí)際上，自開年以來，內(nèi)陸的房地產(chǎn)行業(yè)受到市場、土地、融資等多維政策的壓制，原本于去年下半年開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象的內(nèi)房股，又在政策的高壓下持續(xù)走低。不過，近日中國人民銀行公布將于7月15日全面降準(zhǔn)0.5%，向市場釋放人民幣約1萬億，外界認(rèn)為這將一定程度上利好房地產(chǎn)行業(yè)。

這個消息對于內(nèi)房股產(chǎn)生了一定的提振作用，對比降準(zhǔn)消息公布的7月9日，8家千億市值的內(nèi)房企有6家股價(jià)和市值出現(xiàn)了上漲。

對于接下來內(nèi)房股的走勢，黃立沖預(yù)判在銀根放松的情況下，市場環(huán)境會有改善，“但是是對于部分房企而言，有一些房企已經(jīng)積重難返，該崩的還是會崩?！?/p>