天天財(cái)經(jīng)獨(dú)家，速關(guān)注

7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》），明確給予中央補(bǔ)助資金支持、降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持。同時(shí)引導(dǎo)多方參與，保障性租賃住房由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用。

同時(shí)規(guī)定，主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)。支持專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房。

加強(qiáng)租賃住房金融支持

《意見(jiàn)》明確，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施，制定年度建設(shè)計(jì)劃，并向社會(huì)公布。

來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)官網(wǎng)

在進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持方面，《意見(jiàn)》提出，一是加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款；按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。

二是支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。支持商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場(chǎng)化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。

6月18日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定確定加快發(fā)展保障性租賃住房的政策，緩解新市民青年人等群體住房困難。會(huì)議確定，人口凈流入的大城市等，可利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

“過(guò)去租賃市場(chǎng)有十字方針，即多主體供給、多渠道保障?！?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次首次提出“多主體投資、多渠道供給”，從表述來(lái)看有兩項(xiàng)重要變化。一是強(qiáng)調(diào)“投資”，其含義是希望積極導(dǎo)入市場(chǎng)化元素。二是此次提出多渠道供給，其含義不是簡(jiǎn)單的供給概念，而是分配的概念。當(dāng)前保障性租賃住房要更強(qiáng)調(diào)房源多渠道去滿足市場(chǎng)需求。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策還明確了住房的用地主要來(lái)源為集建地。后續(xù)對(duì)于房企等而言，若是參與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，則需要關(guān)注此類(lèi)農(nóng)村用地。這比過(guò)去傳統(tǒng)的租賃用地改革是有很大變化的。類(lèi)似變化能夠進(jìn)一步和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市政策掛鉤，真正促進(jìn)農(nóng)地入市和租賃市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)合。

多主體投資、多渠道供給

《通知》明確，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”，主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。支持專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房。

同時(shí)明確，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，發(fā)展租賃市場(chǎng)是最近幾年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)核心特征，特別是針對(duì)年輕人群體，租賃穩(wěn)定才能樓市穩(wěn)定。這次關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)發(fā)布，明確了針對(duì)的對(duì)象是新市民和青年人，也明確了小戶(hù)型為主。和以前的租賃政策相比，這次的政策基本提及了從土地供應(yīng)到稅費(fèi)減免等制約過(guò)去租賃發(fā)展的方方面面。從房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制看，過(guò)去租賃發(fā)展很多政策停留在口頭鼓勵(lì)，這次的意見(jiàn)更多著力在執(zhí)行層面，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)有很良性的影響。

張大偉舉例稱(chēng)，從政策內(nèi)容看，允許利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款；可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，這些都從基本土地制度方面刺激租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

張大偉表示，從當(dāng)下市場(chǎng)看，租賃需求主要集中在一二線城市的交通優(yōu)質(zhì)區(qū)域，但很多城市將租賃土地供應(yīng)在遠(yuǎn)郊區(qū)，供需不對(duì)等也需要在政策基礎(chǔ)上讓渡土地收益，只有地方主動(dòng)性提高，才能將這一政策發(fā)揮更大作用。

編輯：張楠 曹帥