以案說“典”

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第一章 物權通則

第三節(jié) 物權變動（上）

一 物權的設立、變更、轉讓、消滅(物權變動的形態(tài)有哪些？)

法言俗語

物權的設立、變更、轉讓、消滅構成了物權變動。物權變動，就物權本身而言是指物權的發(fā)生、變更、消滅的動態(tài)變化過程，就如同人的生老病死一樣。從權利人的角度看，是指物權的取得、設立、內容變更及喪失。

物權的發(fā)生，是物權與特定主體結合，對于權利人而言，也就是物權的取得。物權的取得包括原始取得和繼受取得。原始取得是非因他人既存權利而取得物權，既有可能取得之前這個物沒有權利人，比如原來并不存在，新建造一幢房屋，也有可能有權利人，但不是根據(jù)權利人的意志而取得。比如，遺失物自發(fā)布招領公告之日起１年內無人認領的歸國家所有，國家取得遺失物所有權并不以遺失物原所有人的意志為依據(jù)。又如，為了維護交易秩序、保障交易安全，法律規(guī)定通過善意取得方式可以獲得所有權，這都不以原所有權人的意志為轉移。繼受取得是基于他人既存的權利而取得物權，比較常見的繼受取得方式有買賣、贈與等。通過買賣獲得所有權，是所有權從出讓人手中轉移至受讓人手中，發(fā)生了所有權的轉移，即出讓人的所有權消滅，受讓人的所有權發(fā)生，學理上將這種繼受取得稱為移轉型繼受取得。而在他人特定物上設定用益物權或擔保物權，也屬于繼受取得，是特定物的所有權人對其所有權的處分，這種處分是所有權人將其所有權的部分權能予以讓渡，本身不發(fā)生所有權的轉移，學理上稱這種繼受取得為創(chuàng)設型繼受取得。物權的變更，就廣義而言，包括主體、客體、內容的變更，但是因為物權主體的變更對外表現(xiàn)為物權的取得喪失，所以通常的物權變更是狹義意義上的概念，只包括客體、內容上的變更。比如，抵押權設定后，抵押權人和抵押人協(xié)議變更了被擔保的債權數(shù)額；建設用地使用權獲得后，對使用期限的變更等，都是對物權內容的變更。物權的消滅，通常指物權的絕對消滅，即物權與其原主體分離，而且他人也未取得新權利。比如債務清償后，抵押權消滅，標的物滅失后，物權消滅，都屬于物權的絕對消滅。

《民法典》條文

第二百零九條

不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百一十四條

不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

第二百二十四條 動產(chǎn)物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

以案釋法

宅基地上的房屋被他人拆除重建后，原所有權人對新建的房屋是否享有權利？韋某系甲村村民，其父母在世時村里分給了他們2間房的宅基地1塊，因韋某全家人常年在外經(jīng)商，沒有對該房屋進行管理和使用，致使其住宅成了危房。2011年年初，韋某打算將這2間房子拆了重新建造。但是拆了以后，甲村村委會卻通知韋某不能建房，并要收回這塊宅基地。韋某認為自己屬于合法繼承者，甲村村委會不應該將宅基地收回。為此，韋某于2011年３月起訴，要求甲村村委會立即停止侵害。

根據(jù)2004《土地管理法》第８條第2 款（2019年《土地管理法》已修正為第9條第2款）的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，村民個人只享有宅基地的使用權，所以宅基地不能成為公民個人合法財產(chǎn)進行繼承。但根據(jù)我國

《繼承法》第3條第（2）項的規(guī)定，公民的房屋可以作為遺產(chǎn)進行繼承。我國實行“房地一體”原則，村民依法繼承的房屋，其宅基地與房屋不分離，村民可以仍然享有宅基地的使用權。對于由此形成的“一戶多宅”的情況，國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》②規(guī)定：對“一戶多宅”和空置住宅，各地要制定激勵措施，鼓勵農(nóng)民騰退多余的宅基地。也就是說，宅基地使用權不能繼承，只是因房屋繼承后而一并轉移給繼承人。本案中韋某依法繼承的是房屋，而不是宅基地使用權，只是因為房地一體，繼承房屋時就當然享有宅基地使用權。但是一旦將房屋拆除就不再享有宅基地使用權，甲村村委會可以收回該宅基地，因此法院沒有支持韋某的訴訟請求。（類似生活實例，可參見案例：韋某訴四合村委會宅基地使用權糾紛案，載廣西法院網(wǎng)2011年6月20日，gxfy.china.gov.cn.②該意見已被2020年3月24日自然資源部關于公布第二批已廢止或失效的規(guī)范性文件目錄的公告廢止。2019年《土地管理法》第62條第1款規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準）

法官說法

物權的原始取得和繼受取得具有不同的法律意義。原始取得不是基于他 人既存權利取得物權，物權不受先前權利上存在的負擔的影響，這些負擔因 物權的原始取得而消滅。比如，甲因借款把電動車質押給乙，乙因外出將電 動車交給丙保管，丙將電動車賣給了丁。丁依據(jù)善意取得制度取得了電動車的所有權，乙對電動車的質權也隨之消滅。但繼受取得情況下，原權利人讓與的權利不能大于其享有的權利，在標的物上有權利負擔的，取得人需承受這些負擔。比如，甲公司把機器設備抵押給乙公司后，又把機器設備賣給丙公司，這不影響乙公司對機器設備享有的抵押權。

二 物權變動的原因(不經(jīng)過物權人的同意能發(fā)生合法的物權變動嗎？)

法言俗語

導致法律關系發(fā)生、變更或消滅的因素被稱為法律事實。物權法律關系的變動也是由一定的法律事實引起的，其中包括基于法律行為的物權變動和基于法律行為以外事實的物權變動。

基于法律行為的物權變動。法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為，包括各種合同行為和單方法律行為。如果當事人實施法律行為的目的在于實現(xiàn)物權變動，并通過動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記而引發(fā)物權變動的效果，這就是基于法律行為的物權變動。在基于法律行為的物權變動中，物權變動是依據(jù)什么確定的，這是一個受歷史傳統(tǒng)、立法思想影響重大的問題。大陸法系主要有債權意思主義、物權形式主義和債權形式主義三種不同的模式。我國原則上采取的是債權形式主義。對于不動產(chǎn)物權的變動，債權形式主義有其顯著特點：一是僅依據(jù)當事人之間的合意并不發(fā)生物權變動的效果。比如雙方雖然達成了買賣房屋的合意，但房屋買賣合同訂立并不能實現(xiàn)房屋所有權變動的效果，只有辦理了過戶登記手續(xù)，房屋所有權才能發(fā)生變動。二是堅持物權變動的有因性。如果法律行為因當事人的意思表示不真實而被撤銷，則會使已經(jīng)發(fā)生的物權變動自始無效。比如，出賣人因為受到脅迫將房屋賣給買受人，并辦理了過戶登記，脅迫行為終止后，出賣人可以起訴撤銷房屋買賣合同，收回房屋。

不動產(chǎn)物權變動的區(qū)分原則。有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同和不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅是兩種不同的法律事實，前者體現(xiàn)的是合同當事人的合意，當事人依據(jù)合同產(chǎn)生債權請求權，后者是不動產(chǎn)物權變動的結果，在不動產(chǎn)物權變動發(fā)生效力后，物權人享有物上請求權。前者是后者的原因，后者是前者的結果。兩者既互相聯(lián)系，又有明顯區(qū)別。當事人訂立的有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權合同是否有效，應當依據(jù)《民法典》總則編第六章和合同編第三章的規(guī)定進行判斷，簡單來說，合同當事人具有相應行為能力，意思表示真實且不違反法律和公序良俗的，該不動產(chǎn)物權變動合同就是有效的，至于合同是否能夠履行，標的物能否辦理登記，并不是判斷合同效力的必要條件。登記是不動產(chǎn)物權變動所采取的公示方法，當事人之間僅就物權變動達成合意，并不一定可以辦理登記，比如，雙方簽訂合同后，不動產(chǎn)滅失了，或者商品房買賣過程中存在一房二賣情形，其中一個買受人已經(jīng)進行了不動產(chǎn)登記，而且不存在惡意，其他買受人就不可能取得該商品房的所有權，但是，這并不影響商品房買賣合同的效力。區(qū)分不動產(chǎn)物權變動的原因和結果根本上是由債權和物權的不同屬性所決定的，這種區(qū)分有利于確定違約責任，由于合同已經(jīng)生效，一方拒絕履行協(xié)助辦理過戶登記義務的行為構成違約，應承擔違約責任而不是合同無效下的締約過失責任。在商品房買賣合同中守約方可以主張房屋增值損失，從而有利于更好地保護無過錯一方當事人的合法權益。例如，甲向乙借款，丙以其房屋為乙設立抵押擔保，乙丙之間簽訂了抵押合同，但未辦理不動產(chǎn)抵押登記。乙如約向甲發(fā)放借款，后債務到期而甲未能如期還款。因為不動產(chǎn)抵押權以登記為生效要件，簽訂抵押合同但未辦理抵押登記的，抵押權并未設立，乙就丙的房屋主張抵押權，不應獲得支持。但是，抵押是否登記即抵押權是否有效設立不影響抵押合同的效力，抵押合同有效成立后，對合同當事人均具有約束力。在丙沒有依據(jù)抵押合同辦理抵押登記的情況下，應當承擔相應的違約責任，以抵押物的價值為限賠償乙的履行利益損失。

非基于法律行為的物權變動，是不以當事人實施法律行為為基礎的物權變動，與基于法律行為的物權變動相比，這種物權變動具有例外性，一般由法律直接規(guī)定。對于非基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動，不以登記為物權取得的生效要件，主要有以下幾種情況：一是人民法院或者仲裁機構作出的法律文書可以直接引起物權變動，物權變動生效的時間以人民法院或者仲裁機構作出的法律文書生效的時間為準。這里的法律文書包括人民法院、仲裁機構在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書。二是人民政府的征收決定。征收是國家以行政權取得他人財產(chǎn)的行為，具有強制性，被征收人必須服從。因征收引起物權變動的，物權變動生效的時間以政府征收決定生效的時間為準。三是因繼承而導致物權變動。依照《民法典》第1121條的規(guī)定，繼承開始的時間為被繼承人死亡的時間。繼承開始時，繼承人可以當然地、直接地取得被繼承人的財產(chǎn)。四是合法建造、拆除房屋等事實行為。事實行為是由法律直接賦予特定民事法律效果的行為，這種行為不需要考慮當事人是否有變動物權的意思表示。因事實行為而取得或者消滅不動產(chǎn)物權的，物權變動自事實行為成立時發(fā)生。比如，農(nóng)民在宅基地上合法建造的住房，自建成之日起就取得該住房的所有權。雖然前述非基于法律行為取得的不動產(chǎn)物權，即使沒有登記，物權取得人仍為真正的權利人，但為了維護第三人的利益和交易安全，非法律行為取得的不動產(chǎn)物權的所有權人對不動產(chǎn)進行處分時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，應當先行辦理不動產(chǎn)物權登記手續(xù)，再行處分，否則不發(fā)生物權效力。如某甲繼承了某乙的房屋，如果某甲不予處分繼承的房屋，法律就允許其處于事實狀態(tài)，并給予充分保護，但如果某甲要買賣該房屋，就必須先將房屋登記在自己名下，再行處分。同時需要注意的是，建造行為在符合規(guī)劃建設許可等合法性前提下，當事人才能取得物權，反之，如果建造行為屬于違法行為，則無法取得物權。

《民法典》條文

第二百一十五條

當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第二百二十九條

因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。

第二百三十條 因繼承取得物權的，自繼承開始時發(fā)生效力。

第二百三十一條

因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

第二百三十二條

處分依照本節(jié)規(guī)定享有的不動產(chǎn)物權，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。

以案釋法

案例一：基于生效法律文書獲得不動產(chǎn)物權的權利人，在處分不動產(chǎn)時，沒有按照法律規(guī)定辦理登記手續(xù)，該處分行為發(fā)生物權效力嗎？

某公司、陳某與某銀行曾簽訂《抵押擔保借款合同（乙類）》一份，約定某公司向某銀行借款50萬元，陳某作為擔保人以其所有的案涉房屋為借款設定抵押，各方對該借款協(xié)議進行了公證，公證處出具了具有強制執(zhí)行效力的債權文書公證書。因借款人到期未能償還借款，某銀行向法院申請強制執(zhí)行，法院裁定將陳某名下案涉房屋歸某銀行所有，但案涉房屋沒有辦理過戶登記手續(xù)，一直登記在陳某名下。后來，某銀行通過委托拍賣方式對案涉房屋進行處置，由毛某拍賣成交并支付了房屋拍賣款。因陳某一直占用案涉房屋，毛某向法院起訴陳某要求其返還案涉房屋，法院對其訴請予以駁回。某銀行隨后提起訴訟要求陳某返還案涉房屋。法院經(jīng)審理認為，案涉房屋經(jīng)已生效的執(zhí)行裁定書確過戶給某銀行所有，基于該裁定引起的物權變動，不以登記、交付為生效要件，裁定書生效即發(fā)生物權變動的效力，故某銀行對案涉房屋享有所有權，其有權要求陳某騰讓房屋。

本案所涉房屋原由陳某所有，執(zhí)行程序中法院裁定該房屋歸某銀行所有，該裁定變更了案涉房屋的所有權人，引起了物權關系的變動，某銀行依據(jù)非法律行為而不是陳某的意愿取得了案涉房屋的所有權，依法不需要辦理過戶登記手續(xù)。但是，為了維護交易安全，對這種情形下取得的不動產(chǎn)物權進行處分時，應先依法辦理登記，未經(jīng)登記的，不發(fā)生法律效力。本案中，某銀行處分依據(jù)生效裁定取得所有權的房屋時未辦理權屬變更登記，其處分行為不發(fā)生物權效力，因此，毛某并沒有通過拍賣取得案涉房屋的所有權，毛某的主張被法院駁回后，其與某銀行之間的合同關系也不影響某銀行作為房屋所有權人向陳某主張權利，法院支持某銀行的訴請符合法律規(guī)定。（類似生活實例，可參見案例：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司寧波海曙支行與陳某琴返還原物糾紛案，詳見浙江省寧波市中級人民法院（2016）浙02民終1475號民事判決書，載《人民法院案例選》2018年第２期）

案例二：夫妻關系存續(xù)期間搭建的違法建筑，在離婚時能否作為共同財產(chǎn)分割？

黃某某與沙某某原系夫妻，經(jīng)法院判決準予離婚。在離婚后財產(chǎn)糾紛中，黃某某起訴要求分割案涉房屋。案涉房屋是雙方夫妻關系存續(xù)期間修建，該房屋所有權證中載明的權利人為黃某某，住宅建筑面積94平方米，另有違法建筑91平方米。審理期間，法院委托評估公司對案涉房屋進行了價值評估，住宅94平方米，評估價值96600元；違法建筑91平方米，評估價值60400元。法院經(jīng)過審理，對合法建筑部分進行了分割，對違法建筑部分未予處理，告知當事人待違法建筑價值得以確定或實現(xiàn)時，根據(jù)實際情況，可以另行主張。

對于合法建造的建筑物，當事人可以不經(jīng)登記獲得建筑物的所有權，對于違法建筑，雖然有了物的形態(tài)，但未必可以成為所有權的標的。依據(jù)2015年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條的規(guī)定，“未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款”。也就是說，如果采取改正措施消除對規(guī)劃影響的，違法建筑的違法性被消除，其可以成為所有權的標的，反之，則無法因為建造這種事實行為取得所有權。本案中所涉違法建筑還沒有經(jīng)過行政機關的處理，這種處理是行政機關行使行政權的職權范圍，在行政機關未作出處理之前，不能通過民事審判變相為違法建筑確權。需要說明的是，違法建筑因其違法性無法進行流通交易，不具有合法建筑物的價值，但構建違法建筑的材料是具有財產(chǎn)屬性和價值的，如果違法建筑被拆除后，雙方要求分割剩余建筑材料的價值，法院應依法予以處理。（類似生活實例，可參見案例：黃某某與沙某某離婚糾紛案，載《民事審判指導與參考》2016年第2輯（總第66輯）

案例三：采礦權因未辦理登記手續(xù)而未設立，采礦權轉讓合同的效力如何認定？

2014年1月15日，陳某某與某公司簽訂采礦權轉讓協(xié)議，約定某公司將其采礦權作價360萬元轉讓給陳某某，并積極配合陳某某辦理采礦許可證。合同簽訂后，陳某某依約付清了全部款項。2014年2月15日，某公司委托陳某某向省國土資源廳辦理采礦許可證延期手續(xù)，并于2014年7月21日辦理完畢。嗣后，某公司拒絕配合陳某某辦理采礦權轉讓的批準、登記手續(xù)。陳某某提起訴訟，請求確認采礦權轉讓協(xié)議有效，由某公司配合辦理采礦權轉讓手續(xù)。法院經(jīng)審理認為，陳某某與某公司就案涉采礦權轉讓意思表示一致，均在轉讓協(xié)議上簽字，該協(xié)議已成立。根據(jù)國務院《探礦權采礦權轉讓管理辦法》的規(guī)定，采礦權轉讓應報請國土資源主管部門審批，轉讓合同自批準之日起生效。案涉采礦權轉讓協(xié)議成立后，雙方當事人在協(xié)議中約定的報批義務條款即具有法律效力，某公司未依約辦理報批手續(xù)，有違誠實信用原則。對礦業(yè)權的轉讓進行審批，是國家規(guī)范礦業(yè)權有序流轉，實現(xiàn)礦產(chǎn)資源科學保護、合理開發(fā)的重要制度。礦業(yè)權轉讓合同未經(jīng)國土資源主管部門批準并辦理礦業(yè)權變更登記手續(xù)，不發(fā)生礦業(yè)權物權變動的效力。依據(jù)《民法典》第502條第2款的規(guī)定，“依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應當辦理批準等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續(xù)的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任”。在轉讓合同不具有法定無效情形且報批義務具備履行條件的情況下，相對人有權請求報批義務人履行報批義務；人民法院依據(jù)案件事實和相對人的請求，也可以判決由相對人自行辦理報批手續(xù)。允許相對人自行辦理報批手續(xù)既符合誠信和鼓勵交易的原則，也有利于平衡雙方當事人的利益。（類似生活實例，可參見案例：陳某某全與確山縣團山礦業(yè)開發(fā)有限公司采礦權轉讓合同糾紛案，詳見河南省駐馬店市中級人民法院（2015）駐民二終字第68號民事判決書，最高人民法院2016年7月12日發(fā)布礦業(yè)權民事糾紛十大典型案例）