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編者按：城市氣質和商業(yè)元素之間的關系如此微妙，一類元素聚攏起來，往往就是一種性格?！冻鞘泻闷嫘摹废盗校詴r間為軸，以商業(yè)為卷，觀察城市身上驚現的“你變了”時刻。此為徐州篇。（點擊查閱更多：東莞、武漢、南京、重慶、深圳、蘇州） 古人云，“彭城之得失，輒關南北之盛衰”?！氨眹i鑰”、“南國重鎮(zhèn)”，徐州自古便是兵家必爭之地。 如此區(qū)位優(yōu)勢，之于現代城市發(fā)展依然奏效。故今人稱，“徐州之于淮海經濟區(qū)，如同上海之于長江三角洲”。 2017年6月，國務院明確徐州“淮海經濟區(qū)中心城市”地位；2018年11月，淮海經濟區(qū)正式上升為國家戰(zhàn)略，其作為蘇魯豫皖四省交界的經濟協作區(qū)，連接南北、貫穿東西，集經濟、交通、人文及軍事戰(zhàn)略區(qū)位于一體。 值得注意的是，所謂“中心城市”不僅是就地理位置而言的，亦是徐州經濟等硬實力的體現。數據顯示，徐州產業(yè)基礎雄厚，2020年GDP總量達7320億元，比第二名臨沂（4805億元）多出近2515億元，大有一騎絕塵之勢。 
而隨著1小時交通圈日漸成型，徐州高鐵可直達城市達205個，串聯起合肥、沈陽、南昌、石家莊等周邊各省會城市，交通優(yōu)勢進一步凸顯。 疊加著地理、交通、經濟、政策等多方合力，徐州商業(yè)亦改變著原始青澀之模樣，邁向了成熟的變軌階段。 萌芽初生到全面更迭， 徐州商業(yè)走過70年 與城市發(fā)展軌跡無異，徐州改革開放后的商業(yè)發(fā)展也歷經了萌芽期、茁壯期、發(fā)展期，直至全面期的更迭。 - 商業(yè)形態(tài)變更：街頭小店-百貨爭鳴-新派購物中心
始建于1950年的徐州百貨大樓在市中心，它是徐州市內最早的國有零售商店，徐州商業(yè)現代化由此萌芽。但彼時商業(yè)業(yè)態(tài)單一，貨品品類有限，經營方式傳統(tǒng)。至上世紀90年代，徐州迎來國營百貨黃金時代。一條淮海路，三大商業(yè)中心，十大商場——百貨大樓、古彭商場、淮西商廈、供銷商場、華聯商場，人民商場、白云商廈、藍天大樓，友誼商場、旭光商場。走過國營百貨、連鎖商超階段，徐州商業(yè)自傳統(tǒng)邁向現代的轉折點出現在2003年，主角是百貨零售業(yè)巨頭金鷹的出現。彼時，金鷹國際集團投資了2.2億元收購徐州國際商廈，建成了淮海經濟區(qū)內單體規(guī)模最大的商業(yè)項目——徐州金鷹國際購物中心。加之金地百貨、金陵百貨入局，以彭城廣場為中心的商圈初具規(guī)模，徐州商業(yè)類型和業(yè)態(tài)品類日趨多元化，新型百貨爭霸時代隨之而來，又在十年后戛然而止。最先意識到時代變遷的是金鷹，其進入2012年便開始加快全生活廣場戰(zhàn)略布局。同年4月，徐州金鷹人民廣場店開門迎客，主打標簽“吃喝玩樂穿一站式消費”，以新鮮之商業(yè)形態(tài)，掀起全城打卡熱浪。順應時代步調，徐州商業(yè)主動求變，逐漸晉升為內陸最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?，引來萬達、萬科、綠地、榮盛、華潤等房企紛紛下注。2013年，云龍萬達商業(yè)綜合體的出現，標志著徐州商業(yè)進入快速道，而后購物中心如雨后春筍般涌現，蘇寧廣場、淮海環(huán)球港、三胞廣場、和信廣場、大豐壹方城等拔地而起，徐州商業(yè)新貌初現。
但幾家歡喜幾家愁?；蚴撬敛环?，或是經營遇阻，期間不乏名噪一時的商業(yè)體退出歷史舞臺。2005年，百貨巨頭王府井意氣風發(fā)進軍徐州，卻在2007年無聲無息宣布停業(yè)，華東市場擴張第一站宣告失敗。無獨有偶，同為失意者，還有它們。1987年開業(yè)的徐州老牌商場古彭大廈，2016年宣告破產；農工商超市2005年開店，經營11年，2016年關閉；銀座徐州店也在2017年陸續(xù)撤場……- “1+8”商圈拓展：火車站商圈-中心商圈-彭城廣場商圈
當商業(yè)形態(tài)經歷由街頭小商店到-貨商場-城市綜合體更迭，徐州商業(yè)形態(tài)亦由單一走向復合，城市商業(yè)中心由淮海路四散延伸。早前，徐州商業(yè)繁華地聚集在藍天大樓、白云百貨一帶的火車站區(qū)域，而后消費首選地移至中心商圈，隨著金鷹、金地、百大等大型商業(yè)項目落地，彭城廣場商圈逐漸冒尖。當然，支起徐州在整個淮海經濟區(qū)的主導地位，非單一商圈之力，而是多個商圈齊頭并進。 具體看，徐州商業(yè)以老城區(qū)中心和新城中心為核心，形成了“1+8”商圈發(fā)展格局，包括1個市級商圈、8個區(qū)域新興商圈同步發(fā)展，市級商圈占據主城核心地段輻射全城，區(qū)域型商圈隨城市東拓南進擴張分布。井噴的城市綜合體，迭出的商業(yè)消費新熱度，徐州成了不少外來商業(yè)地產頭部玩家眼中的香饃饃。據商業(yè)地產頭條不完全統(tǒng)計，包括金鷹、蘇寧、萬科、萬達、美的、新城控股等全國性布局的頭部商企已進駐徐州市場，重點布局主城區(qū)；未來增量的商業(yè)項目中，萬科、萬達、新城控股表現活躍。高階玩家集結徐州，背后折射的是徐州之城市吸引力。 2020年，徐州中心城區(qū)范圍達573.19平方公里，已是1979年主城面積的14倍。開疆擴土之外，徐州瞄準大城市能級自主規(guī)劃，重點推進徐州都市圈一體化建設，區(qū)域輻射帶動能力進階。- 產業(yè)：工業(yè)底色足，“三二一”結構轉型快
得天獨厚的產業(yè)基礎以及順應時代的優(yōu)化轉變，為徐州城市發(fā)展提供了內部動力。作為全國重要的老工業(yè)基地，徐州曾以煤鹽化工為主要支柱產業(yè)，工業(yè)底色足，但產業(yè)結構單一。近年來，徐州加速實現“三二一”的產業(yè)結構轉變，高端裝備和智能制造、新能源、集成電路與ICT、生物醫(yī)藥與大健康等新興產業(yè)比重日益上升。以徐州為中心的放射狀立體化綜合交通網絡，支撐淮海經濟區(qū)中心城市和國家雙向開放綜合樞紐城市建設。航空方面，因地理位置優(yōu)勢，多條航線經停徐州，徐州機場作為中轉機場發(fā)揮作用。其在2019年旅客吞吐量突破300萬人次，位列江蘇省第五；吞吐量增速達19.44%，發(fā)展勢頭表現良好。鐵路方面，其作為重點樞紐，規(guī)劃打造米字形鐵路格局，構建徐州1小時交通圈；直達城市數量優(yōu)勢明顯，達205個城市，運送能級與合肥、沈陽、南昌、石家莊等省會城市相當。隨未來2030年更多途徑徐州高鐵的開通，更多城市融入徐州1小時交通圈，徐州對外聯系將更加快捷。公路方面，江蘇省已規(guī)劃“七縱十橫八聯”的高速公路路網，加強徐州東部與宿遷和山東的公路運輸；徐州市內規(guī)劃形成高速公路、城市快速路及城市主干公路等完善的路網建設系統(tǒng)，路網交通發(fā)達。地鐵方面，徐州是淮海經濟區(qū)目前唯一規(guī)劃建設地鐵的城市，由7條城市軌道普線和4條城市軌道快線構成，總規(guī)模323.1km。目前1號線已運行，新增軌交主要賦能城南城北和城東南方向的新城片區(qū)。隨著徐州作為淮海經濟區(qū)中心城市的影響力不斷增強，產業(yè)驅動更多外來人口來徐就業(yè)，且高質量人才增加，人口質量逐步提升。《徐州市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃（2021-2025）》（征求意見稿）披露，“十三五”期間，徐州每年常住人口增加約5萬人，近年來中高端人才凈流入率居于全國城市前列。另據今年最新數據統(tǒng)計，徐州常住人口908萬人，人口規(guī)模位列江蘇省第三，僅次于蘇州、南京；且城市城鎮(zhèn)化率增速穩(wěn)定。
人口規(guī)模加大的同時，徐州人均消費力也在穩(wěn)步提升。數據顯示，2020年徐州居民人均可支配收入31166元，比上年增長4.8%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入37523元，同比增長3.6%；農村居民人均可支配收入21229元，同比增長6.8%。
規(guī)模、消費力“雙增”，帶來的是社銷總額的上揚曲線。據悉，徐州2020全年實現社會消費品零售總額3286.09億元；其中城鎮(zhèn)消費表現強勁，城鎮(zhèn)社零總額達到2743.09億元，占比超83%。衣食住行類傳統(tǒng)消費外，主城區(qū)教育、衣著和娛樂消費占比較高，對品質消費有一定需求。綜上，不難看出，徐州作為淮海經濟區(qū)中心城市各方面硬性條件尚可——經濟規(guī)模與長三角城市溫州、南通、合肥相當；人口規(guī)模位于長三角主要城市第二梯隊，產業(yè)驅動人口流入。可這座在淮海經濟區(qū)中一馬當先的城市，消費規(guī)模卻位于長三角主要城市第三梯隊，且以傳統(tǒng)型消費為重，窘境漸顯。外界眼中，徐州之于淮海經濟區(qū)，如同上海之于長江三角洲。但就商業(yè)而言，徐州似未擔當得起淮海經濟區(qū)“定海神針”的角色。據贏商大數據，截至2021年3月，徐州全市商業(yè)存量達259.2萬㎡，未來兩年擬增145.19萬㎡商業(yè)陸續(xù)入市。全市人均購物中心面積分別為0.28㎡/人，對比發(fā)達國家/地區(qū)人均購物中心面積1~1.2㎡/人的標準，仍有較大發(fā)展空間。另就租金水平、業(yè)態(tài)表現而言，徐州商業(yè)亦存在很大的提升空間。具體看，2020年，徐州市級商圈租金水平為8-15元/㎡/天，處于長三角主要城市第三梯隊；滿足基礎生活服務業(yè)態(tài)供應充足，但零售和休閑娛樂業(yè)態(tài)供應明顯不足，包括各城市瘋搶的餐飲業(yè)態(tài)。商業(yè)活力方面，徐州新興品牌及新零售品牌進駐率，同樣位居長三角第三梯隊。據贏商大數據，2020年，上海新興品牌和新零售品牌進駐量分別超750家和20家，而徐州對應的數據分別為74個，新零售品牌5個。
透過上述直觀的圖表與數據，可知：徐州商業(yè)市場已走過趨優(yōu)選擇階段，正朝著全業(yè)態(tài)活力進階發(fā)展。理想豐滿，可現實亦骨感?，F階段徐州在建商業(yè)項目仍以大而全一站式城市及區(qū)域型購物中心為主流商業(yè)形態(tài)，商業(yè)豐富度有待提升。而完成這場商業(yè)破局之旅，僅有政策之外部引導顯然不夠，還需本土與外來商業(yè)地產玩家們內生破局。今年年初，徐州市人民政府發(fā)布了《市政府關于印發(fā)徐州市2021年度城建重點工程計劃的通知》，涵蓋了交通、城建、教育、醫(yī)療、商業(yè)等方面，其中德基、少華街商業(yè)街區(qū)的建設赫然在列。根據文件，隨著德基廣場、中心商圈少華街地塊商業(yè)項目開工、文廟街區(qū)建成以及彭城廣場地下遺址保護與展示，徐州市中心商業(yè)日漸繁華同時，文化氛圍更加濃厚。這些工程建成之后，將繼續(xù)鞏固徐州淮海經濟區(qū)中心城市地位、打造徐州都市圈。徐州商業(yè)朝著多元化、多樣化進發(fā)，遍地開花的商業(yè)項目中也不乏特色商業(yè)，為“沉悶已久”的商業(yè)環(huán)境注入新活力。其一，對標南京夫子廟的徐州文廟街區(qū)，項目總建筑面積約4萬平方米，總投資約4億元，將打造成體現徐州歷史的高檔文化品牌和最具代表性、吸引力的精品街區(qū)。該項目目前正在建設中，預計于2021年底前竣工。其二，位于淮海經濟區(qū)中心地段的徐州德基廣場，是徐州市委市政府“叁重一大”的重點工程，亦是徐州市中心商圈的標志性項目，未來將打造成淮海經濟區(qū)最大商業(yè)綜合體。項目總建筑面積約51萬平方米，是集奢侈品商場、高端餐飲、影院娛樂、德基美術館等為一體的高端綜合體商業(yè)廣場。其三，徐州第三座蘇寧廣場——徐州九里蘇寧廣場，該項目建面約18萬平方米，是規(guī)劃中的5號線和7號線交匯點的地鐵上蓋商業(yè)體。不可置否，從商業(yè)發(fā)展進程來看，蘇寧廣場整體提升了徐州的商業(yè)高度，而第三座蘇寧廣場也將與彭城蘇寧廣場、復興蘇寧廣場三子輝映、生態(tài)協同。盡管商業(yè)破局前路依舊漫漫，但在各方合力之下，徐州這座昔日兵家必爭之地，成為商家必爭之地，無疑是大概率事件。
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