【原】數據告訴你：成都居住競爭力有多高？人們最愛住哪里？

UP成都向上 2021-06-01

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上一周是榜單密集發(fā)布的一周，最大的榜單可以說是成都官宣七普數據，常住人口突破2000萬！相關鏈接：四川的東北化？成都常住人口超2000萬，七普數據“ 打臉 ”

另一個則是新一線城市研究所發(fā)布的《2021城市商業(yè)魅力排行榜》，毫無懸念，成都在15個新一線城市中名列榜首。

也就在同一天，貝殼研究院發(fā)布了《2021新一線城市居住報告》（以下簡稱“報告”）。成都在居住方面的城市能級表現(xiàn)如何？居住品質、便利性、以及人居環(huán)境能不能打？報告中有很多詳實的數據和有趣的解讀，我們一起來看看吧。

居住競爭力榜單，35個城市中，深圳居住競爭力指數較高，且指數得分明顯高于其他城市，排名居于首位，與2020年排名一致。從細分的指標維度看，深圳雖然在居住負擔上不友好，但其在樓盤品質度和居住生活便利度方面表現(xiàn)突出。深圳相較完善的社區(qū)內部規(guī)劃配置、多維的交通路網系統(tǒng)、密集分布的商超和餐飲店、豐富的休閑娛樂設施 …… 共同構建起深圳便捷且高質的城市居住生活。

成都僅次于深圳、廣州、杭州，位列全國第4，而去年成都僅次于深圳、廣州，位列全國第3，杭州從去年的13名沖到了第3，到底發(fā)生了什么？相關鏈接：《2020新一線城市居住報告》出爐，哪里才能安放年輕人的夢想？(品質篇)

從各個細項，我們可以看到成都在各類指標中的具體表現(xiàn)。

居住便利性指數

該指數涵蓋交通、購物、教育、醫(yī)療等20個維度，成都的排名僅次于深圳、上海，超過北京及廣州，位居全國第三，在新一線中也是遙遙領先。

究其原因，主要有兩大王牌，醫(yī)療資源覆蓋水平全國排名第一，商業(yè)資源豐富指數全國排名第二。既有充足的醫(yī)療保障，也能滿足大家“買買買”的欲望。而且，隨著成都政府提出的15分鐘公共服務圈內服務設施的不斷完善，未來買菜、看病、上學、運動等都只是幾步路的事。

△ 圖：居住便利性指數排名

居住負擔指數

成都居住負擔指數為64.75，38城中排名第21位，處全國中下游水平，相對友好，房價收入比10.46，房租收入比20.72，負擔程度在38城中分別排名第24位、第13位。先租房，有能力了再買房，在成都不太難。相關鏈接：《2020新一線城市居住報告》出爐，哪里才能安放年輕人的夢想？(成本篇)

△ 圖：38城居住負擔指數對比情況

成都在新一線城市中具有明顯優(yōu)勢，在15個新一線城市中，成都房價收入比排名第11位，房租收入比排名第4位，顯著低于東部沿海區(qū)域；對比中西部區(qū)域，負擔程度甚至低于西安、武漢、重慶，所以成都10年間增加了近600萬常住人口，不是沒道理的。

△ 表：38城房價及房租收入比對比情況

樓盤品質指數

報告用容積率、綠化率、樓齡與物業(yè)服務綜合衡量區(qū)域小區(qū)的居住品質，西部地區(qū)樓盤居住品質和沿海城市仍有差距，成都樓盤居住品質甚至在西部三個城市中處于中游水平。

△ 圖：城市樓盤品質指數排名

為啥子成都得分如此之低？很大一個原因是老舊小區(qū)太多，根據貝殼數據，成都樓齡 20年以上的老舊小區(qū)總數為5237個，在全國僅次于上海，占比近 30%，所以成都大規(guī)模做城市更新也是形勢所迫啊。相關鏈接：城市更新，如何避免 “ 金玉其外 ” 的彎路？

△ 圖：2000年及以前小區(qū)個數TOP20城市

說完城市間的對比，進入到UPer最喜歡的區(qū)域比較，畢竟成都區(qū)域間的對比早已白熱化，比如UP君近期發(fā)的幾篇稿件都引起了極大的爭議。

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高大上的城南，居然被這么多人吐槽了？

南北大戰(zhàn)，成都人你不要太雙標?。?！

不管你是城北人還是城南人，到了換房時刻，哪個區(qū)域最受歡迎一目了然，畢竟大幾百萬的真金白銀出去，才是真愛啊。

居住競爭力指數，武侯居然第一

報告中武侯區(qū)位列居住競爭力指數榜首，金牛區(qū)、高新區(qū)緊隨其后，居住競爭力指數分別為52.2 、51.6、51.4。

納尼？有沒有搞錯，武侯居然第一，高新區(qū)笑而不語，而且五城區(qū)中，錦江居然不如成華，太古里、春熙路不要面子的嗎？

△ 圖：中心城區(qū)居住競爭力指數排名

報告認為，排名第一的武侯區(qū)是成都市的文化創(chuàng)意、醫(yī)療健康、現(xiàn)代金融商貿服務的重要窗口，穿越轄區(qū)的人民南路是連接成都核心天府廣場與天府新區(qū)中心成都科學城的城市中軸線，是成都城市形象主要展示區(qū)；成都大悅城、來福士等新興業(yè)態(tài)帶來生活購物的日新月異；火車南站，距離雙流國際機場僅20分鐘車程，內部貫穿有8條地鐵交通線。

之所以得出武侯區(qū)第一的結論，UP君認為報告引入的部分指標有待商榷，比如盒區(qū)房這個概念。（盒區(qū)房：即距盒馬門店 3 公里配送范圍內，享最快 30 分鐘送達的小區(qū)。）

成都的發(fā)展軌跡是從中心向外輻射發(fā)展，而盒馬門店分布亦遵循此規(guī)律，但是截至2021年4月，成都僅僅開設盒馬門店19家，其中一圈層17家，二圈層2家。在這一指標下，一圈層，武侯區(qū)生鮮配送服務小區(qū)覆蓋率近100%，除青羊區(qū)盒區(qū)房覆蓋率僅66%，其余行政區(qū)均在85%以上；溫江甚至高過天府新區(qū)，雙流、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、郫都區(qū)斷崖式下跌。

△ 圖：成都一二圈層各行政區(qū)盒區(qū)房覆蓋率

顯然對于新新人類來說，盒區(qū)房是一個放之四海而皆準的標準，但對于資格老成都來說，伊藤就不說了，街上的紅旗、舞東風不要太方便哦，還有價格便宜又新鮮的益民菜市，他們才是撐起成都便利生活半壁江山的人，盒區(qū)房確實不能代表真實的成都。

新都區(qū)居住負擔最輕，最適合年輕人“上車”

購房：跟大家的感受一樣，購房負擔由主城向近郊、由南向北、由西向東減弱。

國際城南房價和房價最高的區(qū)域，果然是宇宙中心，原因很簡單，產業(yè)高地，經濟和人口的快速增長，供需兩旺，再加上產品線高端，改善型客戶多選擇在此，推高了房價。

主城范圍內居住負擔最低是金牛區(qū)，該區(qū)域是成都最早一批發(fā)展的區(qū)域，也是著名的制造老區(qū)，目前正處于加速升級時期，大家印象中的價格洼地成華區(qū)也比它高出一些。

近郊在交通便捷程度日益提高的趨勢下，承接了越來越多的外溢居住需求，其中新都區(qū)居住負擔最低，房價和租金低于近郊均價的10%左右。

租房：成都租金水平放在全國依然有性價比，這也意味著年輕人更自由的居住選擇， “ 蓉漂 ” 并不是一種負擔，反而是人才流入的窗口。

由于高新技術聚集了大量高潛人才，受購房成本偏高與租房需求旺盛的雙重影響，高新區(qū)租金收入比達到35.7，租金負擔相對較高，天府新區(qū)僅次于高新區(qū)，明顯超過其他區(qū)域一大截。

通勤方便的主城區(qū)反倒成為租房族的好選擇，主城區(qū)租房收入比25.6。相比主城區(qū)，近郊租房性價比較高，租金水平僅為高新區(qū)的一半，尤其隨著成都軌道交通的不斷發(fā)展，每天都有大批的遠距離通勤在1號線、5號線這樣的南北干線上上演。

△ 圖：中心城區(qū)房價及房租收入比排名

位于近郊的新都區(qū)居住負擔最輕，其最“便宜”的房價和租金水平，也讓更多的人選擇在此落腳，七普數據中，新都區(qū)的常住人口達到了155萬人，在各區(qū)域名列榜首，房價恐怕是個不小的考慮因素。

△ 圖：中心城區(qū)居住負擔指數排名

天府新區(qū)樓盤品質，排名第一

而在樓盤品質方面，天府新區(qū)首屈一指，規(guī)劃新、發(fā)展快，它是國家級新區(qū)，是成都“南拓”的核心區(qū)域，整個天府新區(qū)給人呈現(xiàn)出“新欣向榮”的景象。最關鍵的是人家還是公園城市首提地，公園又大又美，擁有極佳的生態(tài)環(huán)境，樓盤的容積率都極低，造就了不少高端、低密度的品質樓盤，不愧為西部地區(qū)的核心增長極與科技創(chuàng)新高地，宜業(yè)宜商的國際化現(xiàn)代新區(qū)。

△ 圖：中心城區(qū)樓盤品質指數排名

用腳投票，青羊區(qū)贏了，天府新區(qū)是高新人的最愛

統(tǒng)計顯示，2018-2020年成都貝殼平臺因置換而產生的成交量連年提升，那么高品質的天府新區(qū)和高價格的高新區(qū)會成為換房首選嗎？并沒有。

從一二圈層各區(qū)域各類型的換房占比來看，地緣換房均有相當大的市場，占比均在30%以上，其中高新區(qū)業(yè)主最不愿離去，地緣換房占比達60%。

舒適換房時，錦江、高新、青羊的業(yè)主更愿意往房價較低區(qū)域流動，以換取居住空間的提升，其中錦江舒適換房占比最高，達46%。

品質換房時，二圈層除天府新區(qū)外，整體表現(xiàn)較好，其中新都區(qū)的業(yè)主對配套的需求最迫切，新都品質換房占比達62%，對于新都的開發(fā)商來說，高端市場還是很有潛力可挖的。

△ 圖：行政區(qū)（賣）地緣、舒適、品質換房占比

當跨行政區(qū)換房時，我們就發(fā)現(xiàn)了很多有趣的現(xiàn)象。成華區(qū)流出最多，作為土地儲備最大的主城區(qū)，它的房價一直是比較低的，卻留不住換房人的心，值得深思哦。相關鏈接：這可能是今天最直觀的「二手房成交參考價一覽」了?。ㄐ拚妫?/span>

青羊區(qū)流入最多，金牛、郫都、武侯、溫江，都來了，果真是城西之光，西貴的金字招牌很亮啊，估計學區(qū)起了很大關系。

高傲的高新區(qū)，最大的流入地則是天府新區(qū)，其次是武侯，城南人果然只愛城南。

△ 圖：跨行政區(qū)換房路徑

亞里士多德有句名言:“人們來到城市是為了生活，人們居住在城市是為了生活得更好!”作為天府之國、西部發(fā)展的重鎮(zhèn)，成都承載著超過2000萬人的夢想。貝殼研究院的居住報告成都篇出具的數據跟你的感受相符嗎？在成都打拼的你，居住狀態(tài)怎樣？歡迎跟我們一起擺哈龍門陣。