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什么叫悲催？ 重慶就叫悲催。 漲的時間，比其他城市滯后；漲的幅度，比其他城市還低。 剛剛開始漲，就遇到行業(yè)密集調(diào)控期。剛剛漲一點，就又要被政策重錘。 重慶調(diào)控，又要來了。 重慶樓市，又要被一巴掌干到地上了。 這里，真的是短炒客和投機客的萬人坑。 官媒發(fā)文，重慶調(diào)控即將到來！ 這兩天，中國房地產(chǎn)報發(fā)布了一則新聞： 政府正制定調(diào)控政策，領漲全國樓市的重慶或將迎來新調(diào)整。 注意，中國房地產(chǎn)報不是什么野雞媒體，而是隸屬于住建部的發(fā)聲渠道。 也就是說—— 這就是來自樓市管理層的蓋棺定論。 甚至，關于具體的調(diào)控方向也出來了：“主要是新開盤項目備案價調(diào)整”。 如何調(diào)整“新開盤項目的備案價”呢？ 以下，為官媒原文的透露—— 已經(jīng)備案的項目，9個月內(nèi)不能調(diào)整備案價格。 如果要調(diào)整備案價格必須滿足兩個條件—— 第一，銷售面積，累積突破5萬㎡。 剛開盤，賣都沒賣，漲個屁 第二，前期銷售價格低于備案價98折的樓盤，不予漲價。 前期還在打折，現(xiàn)在還想趁亂漲價，漲個屁！ 直白點說—— 即將到來的重慶調(diào)控，就是“新房限價”。 這樣的限價政策，對重慶樓市有什么影響？ 作為一個剛從重慶調(diào)研回來的耿直少年，我想說的是—— 重慶的新房限價，幾乎是打斷了重慶樓市的上漲鏈條。 重慶這輪的樓市上漲，極為詭異。 它的行情，并非如其他城市那般“被購買力所引爆”，而純粹是“被土拍所引爆”。 我給大家舉幾個例子—— 重慶的新房跳價，是從4月底開始的；重慶的連夜排隊搶房，也是從4月底開始的；重慶的二手房跳價，還是從4月底開始的…… 4月底，發(fā)生了什么？ 集中土拍！一大波的高溢價土地！一大波的準地王！ 同樣是集中拍地，廣州樓面價同比下降15%，無錫樓面價同比增長僅5%，而重慶一下子就把樓面價漲幅干到了53%。 一波土拍，讓重慶新房直接坐地高潮，嗷嗷漲價了！ 甚至，重慶的二手房掛牌量直線下降，更是從4月底至4月初開始的。 土拍之前，貝殼二手房的掛牌量還有16.1萬套。 土拍之后，二手房掛牌量銳減到14.2萬套。 這說明了什么？ 一場土拍，讓重慶房東直接坐地高潮，捂盤不賣了！ 那么，問題來了—— 為什么這一輪重慶土拍，能玩兒出這么多的高價地？ 原因很簡單：這兩年，重慶的開發(fā)商餓瘋了！ 這批重慶土拍中，但凡是高價地頻出的版塊，都是過去兩三年不怎么供地的版塊。 西永、大學城、蔡家、禮嘉和悅來，長期控制供地，把這些熱門板塊的新房庫存，硬生生熬到了出清。 然后，4月底，集中拍地了。 一個個開發(fā)商，活像餓了兩天的苦孩子，嘴里被塞進了奶頭。 嘬，開發(fā)商往死里嘬！不嘬出血來，不罷休！ 三年控地、一朝拍地，讓重慶房企直接坐地高潮，死命出價了！ 講到這里，大家就應該明白了這輪重慶樓市的行情邏輯了—— 地方，餓了房企三年，然后莽了一波，搞出一大票地王。 都賣高價地，憑啥我不行。 新房，眼看旁邊地王頻出，地價都快趕上房價了。 漲！必須漲！面包必須干過面粉。 二手，眼看旁邊新房嗷嗷漲價，個別新房比二手貴5000元/㎡。 不賣！貴賤不賣！必須吃滿一波漲幅。 這一輪的重慶行情，其根本邏輯是—— 控地拉地價，地價拉新房，新房拉二手。 這種玩法，能不能漲房價？ 能漲，但是不穩(wěn)當！ “靠控地來拉地價”，其不穩(wěn)當在于—— 如果后期供地量上來，地價依舊拉不動。 這波地價上來，靠的是前兩年的不供地，把開發(fā)商餓瘋了。 但是，今年的重慶供地量，絕壁能把開發(fā)商噎死。 2021年，重慶住宅用地總供應量2362萬㎡，接近去年的3倍。 你不是愛搶地么？來，把供應拉高3倍，還搶的動不？噎不死你，算我輸！ 4月底的這波集中供地，只是第一輪，后面還有兩輪。 今年年底，天量供地一旦上來，地價大概率也會下來。 “靠地價來拉新房”，其不穩(wěn)當在于—— 限價，也就是即將到來的新房限價加碼。 你不是看著旁邊的地價嗷嗷漲，眼睛紅的像兔子一樣，心里癢的跟貓撓一樣么？ 是不是也想跟著地價往上干？ 現(xiàn)在限價來了：新房價格，9個月內(nèi)不準上漲。 旁邊的地價再怎么漲，跟你半毛錢關系也沒有。甚至伴隨供地量的加大，地價下降后，新入市的新房限價也會跟著下降。 今年年底，限價加碼、平價地入市和新房限價標準下降，就是壓在重慶新房頭頂?shù)娜笊健?/strong> “靠新房來拉二手”，其不穩(wěn)當在于—— 如果新房限價，二手大概率躺地上；如果二手供應量太大，二手依舊躺地上。 想靠新房價格來拉二手房價格，有兩最基本的前提： 新房價格，必須不斷上漲，能把需求逼到二手市場； 二手供應，也不能過大，被逼入二手市場的需求，會快速清空二手庫存，倒逼二手價格上漲。 但是，今天限價政策一出，新房都特么躺了，還拉個屁的二手。 尤其是，重慶的二手房供應是如此的大。 之前我們說過，重慶的二手庫存堪稱全國最高的城市之一。 哪怕如今銳減了2萬套，依舊還有14萬套。 選不到新房的版塊，但凡進入二手，全都有挑有撿。 比如，蔡家華僑城，看起來只剩兩棟高層，銷售愛答不理。 一看二手—— 蔡家金科城，500套！ 比如，大學城富力院士廷，看起來靠近地鐵的組團售罄了。 一看二手—— 1000多套掛牌，挑到你滿意。 今年下半場，新房限價后，大概率拉不起重慶爆棚的二手市場。 總有人跟我說，重慶已經(jīng)漲了，為什么你依舊不看好？ 以上，就是我的判斷邏輯。 重慶此輪的行情，很吊詭。 它并不是被需求自由推動，而是充滿人為控盤的陰影—— 控制供地，拉動地價；借助地價，拉動新房；憑借新房，拉動二手。 人為控盤的陰影下，充滿諸多不確定—— 比如，饑餓供地拉價，已經(jīng)不可持續(xù)。今年，又干出2300萬㎡的3倍供地。 比如，地價拉動新房，似乎根基不穩(wěn)。一波限價，就能把新房干到地上。 比如，新房拉動二手，略顯風雨飄搖。新房限價遇上二手天量庫存，二手房大概率還會攤成一坨。 這輪新房限價，打斷了人為控盤的上漲鏈條。 剛剛上漲的重慶樓市，可能又要被一巴掌干到地上了！ 重慶樓市，總能成為短炒客的萬人坑。 過去幾年，嚷嚷著去重慶干一票的人非常多。 但是，你梳理完漲幅之后會發(fā)現(xiàn)—— 干重慶，能賺到大錢的，很少。 重慶，總是極為悲催。 行情來的時候，就屬它最晚；漲起來的時候，就屬它漲幅低；剛漲沒多久，就遇上行業(yè)密集調(diào)控，一巴掌又被干到地上。 比如，這一輪。 且不比一線城市，單單說二線。 蘇州、合肥、南京、杭州和武漢，早都漲過一輪了。 再一看重慶，它才晃著大屁股，剛剛站起來。 合肥高新、政務和濱湖，漲幅干到50%，武漢光谷，漲幅干了30%，而且還沒停，蘇州園區(qū)，基本翻倍了。 再一看重慶，號稱領漲全國，一手才漲了1.4%，二手才漲了1.3%。 合肥眼看快翻倍了，才出政策；光谷都干了30%了，才開始集中搖號。 再一看重慶，剛剛有了起色，限價就騎臉了。 在這樣的城市，怎么能賺大錢？ 重慶樓市，說白了就是個“資產(chǎn)沉淀的容器”。 進來就兜住，兜住就別想走。 別管漲不漲，先讓你沉淀下來。 為什么？ 為什么重慶樓市會是這批樣？ 原因很簡單，昨天的文章《樓市輪動到二線！這兩個最熱的二線城市，該怎么選？》也講過—— 供應量大、購買力窮且分散。 這樣的城市，就注定不會率先啟動行情。 等它啟動行情的時候，別人早漲過一輪了。 等它啟動行情的時候，行業(yè)早開始密集調(diào)控了。 別人都漲了一大波，剛剛坐下來；政策的巴掌正像雨點一樣啪啪落下來，偏偏你慢騰騰站起來了…… 這種情況下，絕壁干你，就干你！ 重慶說，他們都漲過了，我才剛開始！ 政策說，我不管他們漲沒漲過，我就看現(xiàn)在你蹦起來了！ 重慶樓市的悲催在于—— 總在行情末端，總趕上密集調(diào)控； 漲幅雖然不高，卻總充當出頭鳥。 昨天的文章，只是講了我不敢下手重慶的其中一個原因—— 我不敢把幾百萬的不動產(chǎn)，放在一個供應量大、價值分散、購買力弱，且充滿變數(shù)的城市和版塊里。 今年的文章，講的是我不敢下手重慶的第二個原因—— 總被當成出頭鳥，總被政策打斷行情，總趕不上口熱乎的。 像重慶這種城市，在全國還有很多。 比如鄭州、濟南、石家莊等等。 他們能不能漲，能漲。 但是—— 對于這種行情末端才開始啟動的城市，我是真不敢下手，真不敢重倉。 它們不像長三角和珠三角，總站在頭牌。 有錢又有人，但凡政策松動，總是悄咪咪提前上漲。 一個不小心，狠狠打政策一個措手不及，吃滿一波漲幅。 像重慶、鄭州、濟南和石家莊，這種行情末端的城市，總是漲在政策密集期。 可能你今天重倉，明天就是政策耳光像雨點一樣，干到你臉上。 一波密集攻擊，保準打得你一臉懵逼。
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