重慶人買房，最喜歡的就是盯著新房市場(chǎng)。比如買一套100平新房價(jià)格10000元/平，后期開盤賣12000元/平，馬上就歡呼雀躍，認(rèn)為自己賺了20萬。我每次看到身邊這樣的人，都不禁暗笑，真的賺了20萬嗎？

你從新房市場(chǎng)購買了房子，最后能不能賺錢，其實(shí)并不取決于新房市場(chǎng)漲跌，最關(guān)鍵的就是最后，你要把新房賣出來，必須依靠二手房市場(chǎng)。所以二手房市場(chǎng)的冷熱漲跌，才是影響投資房產(chǎn)收益的真正市場(chǎng)。

棕櫚泉悅江國際目前出現(xiàn)二手比新房便宜三千的情況，

但真的中國距離二手房市場(chǎng)還早嗎？我上周寫了一篇文章，已經(jīng)分析了，中國一線城市已經(jīng)徹底進(jìn)入二手房為主導(dǎo)的市場(chǎng)，現(xiàn)在重慶也會(huì)慢慢演化成一線城市的情況。

北京、上海二手房成交量遠(yuǎn)高于新房，數(shù)據(jù)來自易居；

重慶主城區(qū)二手房2018年一共賣了19萬套，其實(shí)也只統(tǒng)計(jì)了主城，區(qū)縣二手房市場(chǎng)幾乎已經(jīng)被冰凍。由于二手房政策干擾少，定價(jià)不被管控，更能實(shí)時(shí)體現(xiàn)真實(shí)的樓市情況。

對(duì)重慶二手房市場(chǎng)的分析，可以讓我們更清楚的了解重慶樓市。

01.二手房成交兩次腰斬

到家了無疑是重慶二手房中介的老大，其官網(wǎng)上都會(huì)公布上個(gè)月重慶二手成交量數(shù)據(jù)。但從9月份起，這個(gè)數(shù)據(jù)就停止公布了，引起了業(yè)內(nèi)的諸多猜測(cè)。

今天我看到了一組驚人的數(shù)據(jù)，也突然明白了到家了官網(wǎng)不再公布月成交量的原因。

重慶主城區(qū)二手房成家量（包含車庫和門面）持續(xù)暴跌，從今年5月高峰期單月成交近16000套左右，到了8月只成交量8800套，出現(xiàn)腰斬的情形。

截圖自幸福里房產(chǎn)大數(shù)據(jù)；

到了9月，直接把我嚇了一跳，單月只有4000來套，環(huán)比八月居然再次腰斬，相比5月份足足下跌了75%！二手樓市已然徹底冰封……

以這樣的成交量，僅僅現(xiàn)有的20萬套二手房幾乎就要賣50個(gè)月！

02.新房的活躍只是表象，二手房的冰凍才是真相

重慶新房價(jià)格今年還是微漲的，購房者還在進(jìn)場(chǎng)，2017年底和2018年請(qǐng)客喝茶搶房的人，都還在看著新房價(jià)格的繼續(xù)上漲而暗自得意，“自己今年又賺了幾十萬”，但這一切都無法掩蓋不了重慶二手房的全面遇冷。

或許大家都還抱著買房賺錢的心態(tài)，也沒有去思考過房子接下來是否能夠變現(xiàn)，繼續(xù)買漲不買跌，在新房市場(chǎng)大膽買入。然而開發(fā)商正是利用這樣的恐慌購房心理來加速去化，將房企的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到購房者身上，所有人都沉浸在這場(chǎng)房價(jià)上漲的狂歡中。

無論是ZF還是開發(fā)商，都早已深諳“漲價(jià)才能去庫存”的套路。

2015年，重慶市商品房庫存面積高達(dá)4170萬平方米，樓市岌岌可危，晉渝等多家知名房企倒閉，并形成區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)。

2016年初，重慶出臺(tái)樓市去庫存政策，隨即引來外地炒房客的注意，“打飛的到重慶買房”。這批最早入場(chǎng)的投資者無疑賺錢了，但隨后大批追漲的投資者卻大多成了接盤俠……

冷靜下來的人已經(jīng)開始逃離重慶樓市，畢竟房價(jià)的短期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)越來越大，重慶樓市不需要跌，只需要橫盤兩年，大部分的投資者就受不了。賺沒賺錢不知道，反正庫存和負(fù)債已經(jīng)徹底甩在了購房者身上。

反倒是開發(fā)商全身而退，金融風(fēng)險(xiǎn)順利化解！

03.2018年平均每個(gè)月賣12000套二手房

我們看一下2018年重慶的二手房交易量，可以說去年的重慶樓市牛市，就是靠二手房龐大的交易量支撐的，全年一共交易了19萬套二手房，平均每個(gè)月交易12600套。

大量前期低價(jià)購入的房產(chǎn)在二手房市場(chǎng)高價(jià)賣出，形成大面積賺錢效應(yīng)，從而助推了整個(gè)重慶樓市的火爆。說直白點(diǎn)，就是大家看見前面買房的人賺錢賺慘了，就心里癢癢的去買房了，唯恐錯(cuò)過了這趟財(cái)富的列車。

中國人果然是買漲不買跌。

圖片來自易居；

我們?cè)诳匆幌?018年1-5月，平均下來重慶每個(gè)月成交了15000套二手房，而當(dāng)時(shí)重慶二手房的庫存量才30000套左右，意味著每個(gè)月的庫存都被消化過半。供求關(guān)系緊張，這才是去年樓市火爆的原因。

2018年1-5月二手房掛牌/成交走勢(shì)，數(shù)據(jù)來自兔博士；

但是看看現(xiàn)在，光鏈家一家中介的二手房庫存高達(dá)128000套，關(guān)鍵重慶還有到家了等其他大中介，實(shí)際上現(xiàn)在重慶二手房掛牌量早已超過20萬套。

這12萬套二手房里面5年內(nèi)的次新房，就高達(dá)3萬套之多，光鏈家一家次新房的數(shù)量，就等同于2018年重慶所有二手房包括老破舊的總和。

現(xiàn)在中介手上是房子多，客戶少，成交難。

重慶二手房現(xiàn)狀就是庫存對(duì)比去年暴漲，但是銷量卻暴跌，不得不說很諷刺啊。

7月樓市正火，小樹推文看空后市（鏈接：二手破10萬？成渝樓市拉響了紅色警報(bào)，昔日神盤被人拼命拋售！），被無數(shù)業(yè)內(nèi)人士嗤笑，但不幸的是最后被言中了。

誰來給這些二手房去庫存呢？

04.平均一家門店賣一套二手房？

看一下重慶有多少中介門店，根據(jù)重慶時(shí)報(bào)的數(shù)據(jù)，主城區(qū)在2018年5月大概有2800家門店。加上一年來德祐開了幾百家門店，今年我保守估計(jì)，重慶中介門店突破了3200家以上。按照一家門店月成交3套才能保本計(jì)算，至少要月成交上萬套才能維持。

重慶8月份賣掉8000多套二手房，一個(gè)門店平均能賣2套二手房，算上二八規(guī)律，就是20%的門店賣掉80%的二手房，重慶有多少門店一個(gè)月在二手房市場(chǎng)上打白板？

按照9月份4000套二手房的成交，將有多少中介門店即將關(guān)門？！

05. 房租開始下跌，房價(jià)上漲底氣不足

按國際通用的做法會(huì)拿房價(jià)租金比來衡量房地產(chǎn)泡沫水平。按照這個(gè)水平來衡量，重慶現(xiàn)在租金回報(bào)都不到2%，甚至不如銀行活期理財(cái)。

2017-2019年，隨著房價(jià)上漲，很多購房者都想當(dāng)然地認(rèn)為房租也會(huì)上漲，同時(shí)社會(huì)上也冒出大量的長租公寓和托管公司，都認(rèn)為租賃市場(chǎng)是下一下藍(lán)海。

但實(shí)際情況是啪啪打臉啊，房租是由收入決定的，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增多乃至過剩，房租卻不斷下降，重慶今年房租呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，而商業(yè)地產(chǎn)的房租更是慘淡，我們看看某知名中介的租金統(tǒng)計(jì)，短短幾個(gè)月從33元一平，跌倒了30元一平，下跌10%左右。

數(shù)據(jù)來自擼房價(jià)；

我的判斷是重慶租金下跌，說明市場(chǎng)上能買房的基本都買了，租賃需求大幅減少；繼而可以推斷，短期之內(nèi)重慶房價(jià)繼續(xù)上漲的底氣不足。經(jīng)濟(jì)規(guī)律可能會(huì)遲到，但是從來不會(huì)缺席。

預(yù)計(jì)1-2年內(nèi)重慶二手房價(jià)格還要繼續(xù)陰跌，從而讓房價(jià)租金比回到一個(gè)相對(duì)合理的范圍之內(nèi)。

06. 潮水退去才知道誰在裸泳

很多人好奇，重慶的房子到底被誰買走了？本地人？重慶本地土著很少有沒房子的，2018年搜房網(wǎng)出了一個(gè)數(shù)據(jù)，2017年重慶主城人民只占據(jù)二手房購買人群的15%，其余42.5%一個(gè)是外地購房者，另外42.5%是區(qū)縣人民。

看到這里，大家都看明白了重慶二手房為什么在2019年掛牌量暴漲嗎？因?yàn)?年到了，投資客開始拋盤了，我們就打算區(qū)縣的不算投資，但是42%的外地購房者是來重慶定居的嗎？其實(shí)大家心知肚明。

對(duì)于普通剛需購房者來講：

1.  最佳的購房時(shí)機(jī)已經(jīng)錯(cuò)過，去關(guān)心房價(jià)的漲跌也沒有意義，接下來只有咬緊牙關(guān)上車或者等待下一輪的房產(chǎn)周期；

2.  對(duì)于剛需改善來說，現(xiàn)在不是置換房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，一般置換房產(chǎn)都是在牛市前夜，你置換下來的二手房，在接下來的牛市中好賣而且能賣高價(jià)；

重慶新房市場(chǎng)的火爆只是假象，購房者的需求仍然是被刺激起來的，關(guān)鍵是現(xiàn)在新房也不火了。上周有房交會(huì)的大利好，而重慶新房一周才賣了2814套，這是不是出乎很多人無腦唱多人的意料。

圖片來自銳理數(shù)據(jù)；

相對(duì)于新房市場(chǎng)，重慶二手房市場(chǎng)無人問津已經(jīng)是常態(tài)，但是二手房的遇冷并沒有帶給購房者任何的沖擊，大量的購房需求仍然只眷顧新房，重慶人的新房癌已是深入骨髓。

新房市場(chǎng)活躍，二手市場(chǎng)冰封，越來越多的人都意識(shí)到樓市風(fēng)險(xiǎn)越來越大，但卻沒有多少人愿意承認(rèn)。只有當(dāng)投資者把房產(chǎn)拿到市場(chǎng)上變現(xiàn)的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)根本有價(jià)無市。

回頭再想想當(dāng)年的樓市去庫存，你是不是已經(jīng)明白點(diǎn)什么了？                                                  

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