歷史第一次，前十首富中沒(méi)有了傳統(tǒng)地產(chǎn)商的身影，貝殼左暉取代了此前的楊惠妍及許家印，成為新一任地產(chǎn)首富。

富豪榜排名變化的背后，新的經(jīng)濟(jì)格局正在形成，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制形成后，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地產(chǎn)觀

新財(cái)富富人榜：左暉成地產(chǎn)新首富 

新財(cái)富富人榜1-50名  來(lái)源：新財(cái)富

左暉，以2220億元財(cái)富登頂房地產(chǎn)領(lǐng)域第一位，成為地產(chǎn)新首富、北京新首富。外界將此戲稱為“蓋房的不如干中介的”。

2000年夏季的一天，天還未亮，29歲的左暉坐在北京軍事博物館門前的臺(tái)階上，憂慮重重。

那是他第一次接觸房產(chǎn)中介行業(yè)，他和《北京晚報(bào)》合作，在軍事博物館租了一個(gè)地下室搞房展會(huì)，頭天晚上剛熬了一夜做籌備工作。當(dāng)時(shí)，他跟身邊的同事說(shuō)，不知道明年我們的公司還在不在。

左暉絕不會(huì)想到，此后自己的人生會(huì)發(fā)生天翻地覆的變化。

他不僅在不喜歡的地產(chǎn)中介行業(yè)干了20年，業(yè)務(wù)范疇涉及二手房交易及房屋租賃市場(chǎng)，還從開(kāi)發(fā)商大佬緊握的新房交易市場(chǎng)分得一杯羹，并且創(chuàng)辦了全國(guó)最大的房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)貝殼找房。

隨著事業(yè)版圖的擴(kuò)張，左暉的財(cái)富最終超過(guò)了那些他曾經(jīng)仰視的大佬，成為地產(chǎn)界首富。

時(shí)代造富的電梯不斷更迭

財(cái)富積累過(guò)程，需要天時(shí)、地利、人和。

過(guò)去，中國(guó)轟轟烈烈的城市化進(jìn)程，把房地產(chǎn)行業(yè)推向了舞臺(tái)的中央，使得其成為造就富豪最多的行業(yè)。

20年前、10年前富豪榜前十幾乎都是地產(chǎn)行業(yè)的大佬。在2018年，富豪榜前十還都是恒大許家印、萬(wàn)達(dá)王健林、碧桂園楊惠妍等人的天下，而如今，富豪榜前十幾乎全是互聯(lián)網(wǎng)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)霸榜了。

短短幾年時(shí)間，房住不炒就將樓市踢出黃金時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商全面退出中國(guó)前十大富豪。

即使現(xiàn)在土地拍賣紛紛創(chuàng)出新的地王，但依然不能再有房地產(chǎn)行業(yè)富豪擠進(jìn)富豪榜前十了，這就是時(shí)代造富電梯更迭的結(jié)果。

伴隨著新動(dòng)能不斷出現(xiàn)，新的經(jīng)濟(jì)格局正在形成，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制形成后，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性。

這背后是房產(chǎn)新經(jīng)濟(jì)下邏輯的轉(zhuǎn)變，比如“三大紅線”、嚴(yán)查“違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸”、“集中土拍”等政策，增速放緩，積極改變招數(shù)。以前是可以在合理合規(guī)下大展拳腳，而如今將變得有點(diǎn)縮手縮腳。

開(kāi)發(fā)商自己都開(kāi)始干房產(chǎn)中介。恒大，有房車寶；龍湖，有塘鵝；匯置，有匯置家。

如果不是因?yàn)榭春枚址拷灰资袌?chǎng)前景的話，這么多開(kāi)發(fā)商房企也不可能布局這個(gè)板塊；特別是對(duì)于大房企來(lái)講，他在意的不是貪圖市場(chǎng)的一塊蛋糕而已，而更在于這一整塊大蛋糕，能夠吃幾頓，吃多少年。

房企的“十三種“焦慮

房企在這幾年對(duì)自己的身份開(kāi)始進(jìn)入全面焦慮狀態(tài)。

在近期的戰(zhàn)略研討會(huì)中，針對(duì)50余家中小型房企的老板，博志成就宏觀環(huán)境、行業(yè)形勢(shì)與企業(yè)發(fā)展對(duì)策進(jìn)行集中研討。以參與研討的房企為代表，面對(duì)當(dāng)下的形勢(shì)和未來(lái)發(fā)展的困惑，總結(jié)出13種共性焦慮。

其中，行業(yè)大勢(shì)不清、戰(zhàn)略定力不足、應(yīng)對(duì)策略不明、老板自身的成長(zhǎng)與企業(yè)脫節(jié)成為最為顯著的問(wèn)題。

理清形勢(shì)、堅(jiān)定信念、明確做法、制定“新”策略成為廣大中小型房企的當(dāng)務(wù)之急。

這幾年，規(guī)模房企都在去地產(chǎn)化，變身城市服務(wù)商，城市配套服務(wù)商，城市共建，以及美好生活服務(wù)商，開(kāi)始強(qiáng)調(diào)自己是城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、高科技產(chǎn)業(yè)的一份子。

比如萬(wàn)科城市配套、融創(chuàng)城市共生、恒大碧桂園高科技汽車，高科技農(nóng)業(yè)，高科技機(jī)器人……是大時(shí)代的趨勢(shì)。

其實(shí)，城市配套服務(wù)商，美好生活，這更多是與政府博弈，政府勾地的一個(gè)很好的身份。

但事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商蓋房子，如何在短時(shí)間真正打造出站在城市發(fā)展，共生高度下的產(chǎn)業(yè)植入、城市發(fā)展，真正提升與城市更多的交互界面，并非一日之功。

未來(lái)房企需六項(xiàng)能力加持

現(xiàn)實(shí)很殘酷，但總得找出路。

1、順大勢(shì)，定戰(zhàn)略，先活命再發(fā)展

穩(wěn)房?jī)r(jià)就等于穩(wěn)住了城市居民的家庭財(cái)富，穩(wěn)住民生。政策“穩(wěn)”字當(dāng)頭，房地產(chǎn)企業(yè)坐擁十幾萬(wàn)億的大行業(yè)，要知道自己該做什么？不該做什么？在當(dāng)下，對(duì)于中小型房企最為重要。從PCEI角度，要清楚E級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)守做大規(guī)模的信念，唯有最大規(guī)模，才可能避免“小而沒(méi)”，才有資格不被市場(chǎng)“擠出”，才有希望看得見(jiàn)“轉(zhuǎn)型”和“跨界”。

2、保持陽(yáng)光政商關(guān)系，做具有自驅(qū)力企業(yè)

房地產(chǎn)未來(lái)十年發(fā)展的關(guān)鍵詞就是高質(zhì)量，國(guó)內(nèi)的營(yíng)商環(huán)境不斷變革，作為房企老板如果還把企業(yè)的發(fā)展命脈依托在外部的政府關(guān)系上，既是舊思維，更是不靠譜。中小型房企更多應(yīng)該考慮如何通過(guò)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、塑造品牌價(jià)值、提高納稅額貢獻(xiàn)，與當(dāng)?shù)卣セ莨糙A。

3、堅(jiān)守法律紅線，做守法律尊重客戶的企業(yè)

過(guò)去十年勇者勝的時(shí)代，不少中小型房企在發(fā)展中心懷機(jī)會(huì)主義，打政策、市場(chǎng)、客戶“擦邊球”， “堅(jiān)決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”是一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，未來(lái)不要抱有幻想，順應(yīng)政策、遵守法律、尊重客戶才是出路。

4、堅(jiān)持現(xiàn)金流安全底線，倒逼“強(qiáng)身健體”

也即經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是中小型房企活命的根本。中小型房企本來(lái)融資渠道窄、融資成本高、標(biāo)準(zhǔn)化程度相對(duì)不高，經(jīng)營(yíng)效率大多數(shù)相對(duì)較低，拖累自有資金的回報(bào)率。“三線四檔”從政策信號(hào)上，本質(zhì)就是倒逼中小型房企更加關(guān)注現(xiàn)金流、關(guān)注自造血能力，通過(guò)“強(qiáng)身健體”提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。不少項(xiàng)目數(shù)量少、項(xiàng)目總經(jīng)營(yíng)能力弱、融資渠道窄的房企尤為要注意單項(xiàng)目現(xiàn)金流安全、多項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡，從意識(shí)、機(jī)制、團(tuán)隊(duì)上全面保衛(wèi)現(xiàn)金流。

5、錘煉經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，做大內(nèi)部經(jīng)營(yíng)杠桿

從粗放型到精益型過(guò)度，是中小型房企普遍要補(bǔ)的短板。不少中小型房企“依葫蘆畫(huà)瓢”建立起了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)體系，在計(jì)劃管理上形成了節(jié)點(diǎn)管控的意識(shí)，但是對(duì)于多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和機(jī)會(huì)型外拓的過(guò)程中，則在組織管控、經(jīng)營(yíng)監(jiān)控、投融產(chǎn)銷平衡上面臨“真空”，比如對(duì)于現(xiàn)金流與利潤(rùn)的平衡，往往都想要，常常陷入糾結(jié)；比如對(duì)于銷售策略的調(diào)整，常常陷入“時(shí)間與空間互換”的糾結(jié)，忽略了預(yù)售的政策性杠桿與融資成本之間的取舍。

6、重視合作杠桿、邊練邊學(xué)邊沉淀

不少中小型房企熱衷于和區(qū)域滲透型的頭部房企合作，以此獲取生存的機(jī)會(huì)，合作是中小型房企做大做強(qiáng)的必由之路，但是針對(duì)頭部房企的區(qū)域深耕動(dòng)機(jī)越來(lái)越強(qiáng)烈，比如快周轉(zhuǎn)之王的碧桂園在12月4日的月度管理會(huì)議上頻頻提及“安全、質(zhì)量、聚焦深耕、做一成一、一百年一百年地做下去”，對(duì)于這樣的區(qū)域滲透意圖，中小型房企如何“守住一城”，在合作中不迷失、可進(jìn)可退、堅(jiān)守自身利益底線、AB崗參與模式、沉淀核心能力等是合作能力的體現(xiàn)。

部分參考資料：

[1]《當(dāng)下房企的8大焦慮》,地產(chǎn)總裁參考

[2]《地產(chǎn)大佬跌落富豪榜》,財(cái)經(jīng)天下周刊