|
重慶購(gòu)物狂論壇上有一封熱帖，名為——最近這個(gè)行情買個(gè)二手房好卑微，閱讀量超過(guò)8萬(wàn)。
發(fā)帖的網(wǎng)友在這次集中土拍之前就看好了一套二手房。土拍前網(wǎng)友還在跟賣家講價(jià)，土拍后完全喪失了議價(jià)主動(dòng)權(quán)，被賣家漲價(jià)22萬(wàn)。網(wǎng)友正準(zhǔn)備硬氣地告訴賣家——不買了！網(wǎng)友的親身經(jīng)歷引來(lái)更多買家的感同身受。 “我都不敢和業(yè)主多降價(jià)，生怕不賣給我了”“我也是，已經(jīng)被水了2次，決定看著玩兒”“之前問(wèn)的幾套二手房，都漲價(jià)了二三十萬(wàn)不等”現(xiàn)在重慶二手房的業(yè)主統(tǒng)統(tǒng)如此傲嬌嗎？不，安心賣房的業(yè)主、重視契約精神的業(yè)主，在這條“卑微”的熱帖中，同時(shí)存在。“我就怕房東反悔不賣或者加價(jià)，還好房東耿直，趕緊抽一天時(shí)間過(guò)戶，這才安心”“土拍那兩天都約好簽合同了，業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)。我們重新選了一套，價(jià)格還是之前看的價(jià)格，安心賣的人始終要賣”“我家的老破大軌道房前幾天剛賣了。套內(nèi)100賣105，我都懷疑是不是賣太便宜了”隨著這一波行情的到來(lái)，現(xiàn)在重慶二手房市場(chǎng)的真實(shí)現(xiàn)狀，就是如此。臨時(shí)漲價(jià)、變卦不賣的賣家有很多，但安心賣房、尊重契約精神的賣家也有很多。而對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，我們今天更想討論的問(wèn)題是，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，如何盡量降低賣家臨時(shí)毀約的概率？二手房的交易流程冗長(zhǎng)繁瑣，在過(guò)戶之前，賣家完全有可能在任何一個(gè)交易節(jié)點(diǎn)毀約。哪怕是買賣雙方已經(jīng)簽訂了買賣合同、哪怕買家已經(jīng)開(kāi)始辦理按揭手續(xù)。想要降低賣家的毀約概率，最有效的方法是增加賣家的違約成本。我咨詢了從事二手房交易十多年的資深中介朋友，他提供了三種方式。當(dāng)賣家單方面違約，最常見(jiàn)的處理方式是賠付買家雙倍定金。如果雙倍賠付定金的損失明顯甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益，賣家自然會(huì)選擇舍小寶大。假設(shè)定金是3萬(wàn)，雙倍賠付也就6萬(wàn)。而此時(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)從150萬(wàn)漲到了200萬(wàn)。在巨大的套利空間面前，賣家會(huì)怎么選？所以，通過(guò)提高定金數(shù)據(jù)來(lái)增加賣家的違約成本，是最常見(jiàn)的約束手段之一。但提高定金數(shù)額也是有“潛規(guī)則”的。定金數(shù)額不能超過(guò)房子成交總價(jià)的20%，如果超過(guò)20%，則被視為房款的一部分。如果賣家違約，這部分只會(huì)被作為房款退還，不能作為雙倍定金進(jìn)行賠付。根據(jù)資深中介朋友的解釋，“國(guó)家支持在房屋交易過(guò)程中，如果房?jī)r(jià)漲了，漲價(jià)的部分由業(yè)主賠給買家，補(bǔ)償因賣家臨時(shí)毀約而造成的損失。”當(dāng)初買房時(shí)買家支付了3萬(wàn)定金，賣家違約時(shí)就只想支付雙倍定金。但此時(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到200萬(wàn)，買家可以向法院提出訴求，將房?jī)r(jià)增值的50萬(wàn)作為違約金賠付給買家。第三種，約定房子成交總價(jià)的20%作為違約金。假設(shè)房子成交總價(jià)是150萬(wàn)，賣家就需要賠付30萬(wàn)。提高定金數(shù)額、房子的增值部分作為違約金、房子成交總價(jià)的20%作為違約金，這三種方式可以同時(shí)寫(xiě)入買賣合同。如果后期賣家發(fā)生單方面毀約的情況，向法院提起訴訟時(shí)，法院會(huì)支持“就高原則”。通俗點(diǎn)講，就是三種違約條款中，法院會(huì)支持違約金額最高的那一條作為賣家的賠付金額。雖然二手房買賣合同也有模板，但合同后面通常會(huì)預(yù)留一部分空白，作為補(bǔ)充條款。買賣雙方可以把協(xié)商確定的內(nèi)容作為補(bǔ)充條款，寫(xiě)入合同。任何口頭協(xié)商，不寫(xiě)進(jìn)合同里，都是沒(méi)有任何保障的空話。除了通過(guò)一些方式降低賣家的違約概率，在二手房交易過(guò)程中，有一些事項(xiàng)同樣需要十分謹(jǐn)慎的處理。支付定金之前，務(wù)必查詢房屋的產(chǎn)權(quán)信息、進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。不僅要確認(rèn)賣家和產(chǎn)權(quán)人是同一個(gè)人，也要確認(rèn)房子沒(méi)有查封、凍結(jié)等異常情況。如果房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人不止1人，但簽訂合同時(shí)所有產(chǎn)權(quán)人不能到場(chǎng)，那么一定要在合同中進(jìn)行約定，比如：其他產(chǎn)權(quán)人知曉并同意出售且沒(méi)有任何異議，后期因此產(chǎn)生的糾紛由賣家自行承擔(dān)等條款。如果購(gòu)買的二手房帶裝修，最好將附帶在房屋交易中的家具家電列出清單、寫(xiě)明品牌、拍照留存，物業(yè)交割時(shí)進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)，避免不必要的糾紛。如果是為了學(xué)區(qū)買房，買之前一定要去派出所查詢這套房子是否有落戶。如果有落戶，務(wù)必跟賣家協(xié)商戶口遷出時(shí)間并寫(xiě)進(jìn)合同。可以留小部分尾款暫不支付，在賣家遷出戶口的當(dāng)天再支付。所有和錢有關(guān)的內(nèi)容，總房款金額、付款方式、付款時(shí)間、付款條件、貸款方式等，全部寫(xiě)進(jìn)合同。約定違約責(zé)任時(shí)，不管是買家還是賣家，都要留意是否存在違約責(zé)任不對(duì)等或者違約責(zé)任缺失等情況。以及，約定不同違約責(zé)任的違約金額。其它注意事項(xiàng)，歡迎有經(jīng)驗(yàn)的朋友在評(píng)論區(qū)補(bǔ)充
|
