北京新版城市總規(guī)則提出，老城不能再拆了。城市更新模式要從粗放的“大拆大建”轉(zhuǎn)向“繡花式”的精細(xì)化管理。

“十三五”時(shí)期，北京啟動(dòng)新一輪老舊小區(qū)綜合整治試點(diǎn)，更加注重規(guī)范化與“內(nèi)外兼修”。市住建委獨(dú)家披露，2017年到2020年，北京市累計(jì)確認(rèn)396個(gè)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目，涉及住宅樓3301棟，居民31.5萬戶。截至目前，已有57個(gè)項(xiàng)目完成全部改造整治內(nèi)容，涉及住宅樓449棟，4.3萬戶居民通過綜合整治過上了新生活。

  蓮花池西里6號(hào)院內(nèi)，老樓經(jīng)過改造后煥然一新，綠樹映襯紅墻，電梯平層入戶，小區(qū)居民居住條件顯著改善。

新思路

“六治七補(bǔ)”讓老樓更健康

提起老舊小區(qū)綜合整治，很多人首先想到的就是基礎(chǔ)設(shè)施，比如樓體增加保溫層、屋面增加防水層、墻面粉刷一新。然而，要讓改造走入居民心坎兒，僅僅為老樓“穿衣戴帽”還不夠。

2017年，在“十二五”時(shí)期老舊小區(qū)綜合整治工作基礎(chǔ)上，北京提出將中心城區(qū)老舊小區(qū)綜合整治工作與“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)相結(jié)合，啟動(dòng)了新一輪老舊小區(qū)綜合整治試點(diǎn)，并于2018年印發(fā)《老舊小區(qū)綜合整治工作方案(2018-2020年)》。

正是在這版方案中，“六治七補(bǔ)三規(guī)范”的新思路清晰了起來。即：治危房、治違法建設(shè)、治開墻打洞、治群租、治地下空間違規(guī)使用、治亂搭架空線，補(bǔ)抗震節(jié)能、補(bǔ)市政基礎(chǔ)設(shè)施、補(bǔ)居民上下樓設(shè)施、補(bǔ)停車設(shè)施、補(bǔ)社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、補(bǔ)小區(qū)治理體系、補(bǔ)小區(qū)信息化應(yīng)用能力，規(guī)范小區(qū)自治管理、規(guī)范物業(yè)管理、規(guī)范地下空間利用。

同時(shí)，具體整治內(nèi)容采用“菜單式”。每個(gè)納入綜合整治的老舊小區(qū)，除了諸如抗震加固、節(jié)能改造等基礎(chǔ)類改造外，還可以根據(jù)業(yè)主意愿自選改造內(nèi)容?！拔覀兛偨Y(jié)為六有：即組織實(shí)施有章法、整治內(nèi)容有菜單、資金籌措有探索、長(zhǎng)效管理有機(jī)制、審批流程有簡(jiǎn)化、項(xiàng)目實(shí)施有跟蹤。”市住建委副主任馮可梁說。

典型案例

東城區(qū)營(yíng)房西街1到5號(hào)樓

半年完成改造引入物業(yè)公司

東城區(qū)營(yíng)房西街1到5號(hào)樓，是清一色的6層住宅樓，建成于上世紀(jì)80年代末。隨著設(shè)施設(shè)備逐漸老化，這里也開始出現(xiàn)老舊小區(qū)的“通病”：屋面漏水、下水管堵塞、冬天不保溫、違章建筑多、缺乏公共空間?！疤貏e是上下水管線太細(xì)了，長(zhǎng)年堵塞，到后期得從四層開始疏通?！睆堖B生回憶起三年前的生活。

營(yíng)房西街1-5號(hào)樓居民維護(hù)小區(qū)環(huán)境。

“2017年4月，我們組織了對(duì)居民需求的調(diào)查，90%以上居民提出了小區(qū)環(huán)境改造的訴求。”法華南里社區(qū)黨委書記陳淑鳳記得，在統(tǒng)計(jì)的心愿清單中，上下水管線改造、節(jié)能保溫改造、公共區(qū)域改造排在前三位。

居民的訴求向上反映后沒多久，營(yíng)房西街1到5號(hào)樓即被列入東城區(qū)2018年老舊小區(qū)綜合整治試點(diǎn)之一，確定節(jié)能改造、加裝電梯、架空線入地、上下水改造、補(bǔ)建停車位等內(nèi)容。為了推進(jìn)整治工作，街道和社區(qū)組成工作專班，按樓包片掛出“作戰(zhàn)圖”，6個(gè)月便完成改造工作，并在1、2、5號(hào)樓內(nèi)引入了物業(yè)公司。

營(yíng)房西街1-5號(hào)樓老舊小區(qū)改造后，小區(qū)樓間空地恢復(fù)整潔，為居民散步休閑提供了場(chǎng)地。

“唯一的遺憾就是加裝電梯的動(dòng)議沒能通過，老人上下樓還很難。”張連生說道。

    營(yíng)房西街1-5號(hào)樓老舊小區(qū)改造后加設(shè)的門禁和停車設(shè)施。

破難點(diǎn)

老樓一年加裝電梯555部

盼望電梯，是老樓居民多年來最強(qiáng)烈的呼聲。

蓮花池西里6號(hào)院內(nèi)，老樓改造加裝了電梯，8號(hào)樓5層的丁曉明老人享受到了電梯的便利。

“隨著人口老齡化加劇，居民群眾的加梯呼聲越來越高。早于2010年開始，我委就開始探索推進(jìn)老樓加裝電梯工作，但由于審批程序復(fù)雜、政府沒有資金補(bǔ)助、業(yè)主利益協(xié)調(diào)難、管線改移時(shí)間長(zhǎng)等原因，成功加裝電梯的數(shù)量不多。”馮可梁坦言，2010年至2016年的6年時(shí)間內(nèi)，只有部分中央單位和駐京部隊(duì)的老舊小區(qū)加裝了255部電梯。

如何破題？“十三五”開局，新政策帶來新變化。

2016年8月，《北京市2016年既有多層住宅增設(shè)電梯試點(diǎn)工作方案》 出臺(tái)，不僅提出老樓加裝電梯無需辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃和施工許可審批手續(xù)，簡(jiǎn)化了審批流程，還明確將給予財(cái)政補(bǔ)貼。

從城六區(qū)試點(diǎn)開始，老樓加裝電梯工作開啟“加速度”。2017年、2018年、2019年這三年，本市分別完成加裝電梯274部、378部、555部。

典型案例

蓮花池西里6號(hào)院

156戶居民等來入戶電梯

蓮花池西里6號(hào)院，便是北京市2017年十個(gè)老舊小區(qū)綜合整治試點(diǎn)之一，通過節(jié)能保溫、加裝電梯、適老改造、管線更新及環(huán)境美化等12項(xiàng)改造，院內(nèi)的6座樓體和院落環(huán)境得到改善，特別是4座多層樓內(nèi)的156戶居民，終于等來了電梯。

“我們反映了6年，等了6年，終于成真了，大家可高興壞了?！弊≡?號(hào)樓5層的丁曉明老人說，蓮花池西里6號(hào)院建設(shè)于上世紀(jì)80年代末，住在這里的348戶居民中，75歲以上的老人就超過半數(shù)。就以8號(hào)樓舉例，居民的平均年齡是84歲，77歲的他在樓里都算年輕人，“這個(gè)歲數(shù)爬樓，真的是得手腳并用?！?/p>

“確實(shí)，居民們要求改造的呼聲很大，可因?yàn)樯婕暗酱罅康馁Y金投入，遲遲沒有進(jìn)行，直到趕上新一輪改造試點(diǎn)?！必S臺(tái)區(qū)老舊小區(qū)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，自從將蓮花池西里6號(hào)院列入試點(diǎn)起，各方就下定決心，這是一次自下而上、應(yīng)改盡改的工程，項(xiàng)目改造前就征求了全體居民意見，得到了97.6%的居民支持。

平層入戶的電梯加裝方案，就是反復(fù)摸底各層住戶需求后、多次修改的結(jié)果。13部1000千克、可容納醫(yī)療擔(dān)架進(jìn)入的大尺寸電梯，直接通達(dá)各家的門口，以避免影響低層住戶的通風(fēng)和采光。同時(shí)，院內(nèi)隨處可見的座椅、用透水磚鋪設(shè)成的環(huán)形步道，以及消失的馬路牙子，看似并不起眼的細(xì)節(jié)都是體貼入微的表現(xiàn)。

“現(xiàn)在的蓮花池西里6號(hào)院，房子是暖的，燈是亮的，水是清的，路是平的，樹是綠的，真正是一個(gè)春有花、秋有果、夏有蔭、冬有綠的幸福小區(qū)?！倍悦骼先诵χf，就連住在養(yǎng)老院的人都搬回來了。

建長(zhǎng)效

老舊小區(qū)要能自我“造血”

449棟老樓“舊貌換了新顏”，更多的老樓也在等待惠民的“春風(fēng)”。而隨著一批老樓完成基礎(chǔ)設(shè)施提升，人們發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)改造并非一勞永逸，只有建設(shè)與管理并重，才能讓改造效果長(zhǎng)期保持。

2020年4月24日，北京市出臺(tái)《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》，不僅明確“十三五”的收官之年，將新開工80個(gè)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目，還特別強(qiáng)調(diào)要探索老舊小區(qū)綜合整治后長(zhǎng)效管理機(jī)制。

工作方案提出，要在老舊小區(qū)引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)，居民同意物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議的，綜合整治項(xiàng)目方可實(shí)施。同時(shí)，要積極探索老舊小區(qū)綜合整治后長(zhǎng)效管理機(jī)制，不斷提升業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的組建率、物業(yè)管理的覆蓋率、黨組織工作的覆蓋率。

“探索多樣化、可持續(xù)的實(shí)施路徑，激發(fā)居民自主意識(shí)和企業(yè)參與熱情，促進(jìn)老舊小區(qū)有機(jī)更新，解決的就是既要改得好也要管得好的問題?！瘪T可梁表示，要想破解市場(chǎng)化實(shí)施難題，老舊小區(qū)綜合整治就得建立起居民出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)單位籌一點(diǎn)、補(bǔ)建設(shè)施收益一點(diǎn)、政府支持一點(diǎn)等“多個(gè)一點(diǎn)”方式的資金籌措模式。

典型案例

石景山區(qū)六合園南社區(qū)

“魯谷模式”反哺物業(yè)公司

社會(huì)資本如何參與老舊小區(qū)改造？魯谷街道的六合園南社區(qū)，正在進(jìn)行著一場(chǎng)全新的探索。

   施工人員在六合園小區(qū)內(nèi)研究改造方案。

建成于1993年的六合園南社區(qū)，屬于典型的磚混結(jié)構(gòu)房屋，經(jīng)過27年的時(shí)間，早已不復(fù)往昔風(fēng)采?！翱偨Y(jié)起來就是，一層堵、頂層漏、其他層窗戶會(huì)飄雨。”小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)副主任孫小平，在社區(qū)住了20多年。她說，老街坊們多年來念叨的，就是老樓何時(shí)能納入老舊小區(qū)綜合整治的名單中。

2020年，老街坊的盼望終于有了回應(yīng)。以魯谷街道為實(shí)施主體，將五芳園、六合園南、七星園南三個(gè)小區(qū)納入2020年北京老舊小區(qū)綜合整治名單中。

“老樓怎么改，過去的試點(diǎn)項(xiàng)目蹚出了許多經(jīng)驗(yàn)，可改后怎么管？以前不少老舊小區(qū)的改和管是脫節(jié)的，改完后沒有管理，又變回老舊小區(qū)了?！濒敼冉值傈h工委書記李先俠，從一開始就打定主意，得建立一套長(zhǎng)效機(jī)制。最終成型的，是“物業(yè)先行、整治跟進(jìn)，政府支持、企業(yè)助力，群眾參與、共治共享，資本運(yùn)營(yíng)、反哺物業(yè)”的“魯谷模式”?；A(chǔ)類項(xiàng)目由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政資金投入，新建停車綜合體、自行車棚改造等自選類項(xiàng)目和社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)由社會(huì)資本投資、運(yùn)營(yíng)。街道授權(quán)資本方通過運(yùn)營(yíng)區(qū)域內(nèi)低效閑置空間、停車管理權(quán)、廣告收益等來獲取合理回報(bào)，并要求資本方將部分收益反哺給物業(yè)公司。

 即將改造的六合園小區(qū)

4月，魯谷街道發(fā)出“打包式”招標(biāo)文件，由一家公司對(duì)三個(gè)老舊小區(qū)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行施工和運(yùn)營(yíng)。6月，愿景集團(tuán)中標(biāo)。明確將對(duì)小區(qū)停車樓等進(jìn)行不少于2300萬元投資并負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)管理。7月4日，六合園南社區(qū)率先迎接施工單位入場(chǎng)，將陸續(xù)開展節(jié)能保溫、屋面防水、架空線入地、雨水管線更新等改造內(nèi)容。

“最快今年冬天，我們就能住上'新’房了?！闭絼?dòng)工后，孫小平和其他幾位委員時(shí)不時(shí)就會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，監(jiān)督改造工程的實(shí)施。

大數(shù)據(jù)

經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，北京市新一輪老舊小區(qū)綜合整治實(shí)現(xiàn)：

拆除違法建設(shè) 4.5萬平方米

節(jié)能改造 353.42萬平方米

抗震加固 0.4萬平方米

樓內(nèi)上下水立管改造 2582根

拆除外窗護(hù)欄 6.9萬個(gè)

樓體清洗粉刷 241.2萬平方米

綠化補(bǔ)建 15.9萬平方米

硬化路面 23.3萬平方米

鋪裝透水磚 27.8萬平方米

小區(qū)給水管線改造 1.3萬米

雨水管線改造 3.1萬米

污水管線改造 4.2萬米

架空線入地管廊建設(shè) 14.1萬米

完善路燈公共照明 2071套

完成監(jiān)控安防 848套

來源：北京晚報(bào) 記者 趙瑩瑩 文 鄧偉 攝

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