近日，成都地區(qū)首例“電梯加裝”相鄰關(guān)系糾紛案宣判，小區(qū)高層住戶的訴求獲得了法院支持，一樓住戶應(yīng)當(dāng)予以配合。

加裝電梯為何不需要所有人同意，而受損者利益也應(yīng)給予考慮。這是因?yàn)榧友b電梯是眾益項(xiàng)目，并不屬于法定的“公共利益”項(xiàng)目。政府推動實(shí)事工程，對每部電梯進(jìn)行補(bǔ)貼，屬于給付行政，但并不因此使其具有“公共利益優(yōu)先”性質(zhì)，仍然必須在業(yè)主協(xié)商的框架內(nèi)解決。

城市更新中的舊住房拆除重建，建成之后，業(yè)主可以回遷，這是否也屬于眾益項(xiàng)目呢？是否適用加裝電梯的法理呢？

成都首例判決，解決了部分問題

成都地區(qū)首例“電梯加裝”相鄰關(guān)系糾紛案宣判：成都市溫江區(qū)白馬廟街2號小區(qū)高層住戶的訴求獲得了法院支持。電梯加裝行為合法有效，一樓住戶應(yīng)當(dāng)予以配合。

判決理由至為簡單：涉案樓宇加裝電梯事項(xiàng)已獲專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，加裝電梯事項(xiàng)亦在小區(qū)里公示，即便一樓兩被告除外，也達(dá)到了兩個“三分之二以上”的要求。

很顯然，法院援引的是我國《民法典》第278條：業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。法典接著規(guī)定，重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。一般事項(xiàng)則經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

簡言之，民法典確定的是“算人頭又算面積”規(guī)則：首先，以兩個“三分之二”作為業(yè)主大會有效召開的前提。其次，重大事項(xiàng)以兩個“四分之三”以上同意視為通過，一般事項(xiàng)以兩個“二分之一”以上同意視為通過?？傮w折算下來，重大事項(xiàng)以專有總面積及業(yè)主總?cè)藬?shù)的“二分之一”以上同意視為通過，一般事項(xiàng)以專有總面積及業(yè)主總?cè)藬?shù)的“三分之一”以上同意視為通過。第三，關(guān)于“重大事項(xiàng)”，民法典采取的是列舉加兜底的方式，即籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動，均屬于重大事項(xiàng)，同時民法典設(shè)定了“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”作為兜底條款。

加裝電梯，應(yīng)屬“改建（準(zhǔn)確地說，屬于新建）建筑物附屬設(shè)施”，屬于重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)三分之二以上出席，出席者四分之三以上通過，方能有效實(shí)施。成都一案中，只有一樓兩戶業(yè)主反對，加裝電梯的有效性，當(dāng)無問題。

然而，法院的判決，只是解決了問題的一部分，而另一部分問題，法院并沒有觸碰。依據(jù)不告不理原則，法院判決的正當(dāng)性，當(dāng)無疑義。但一樓業(yè)主可能因此受到的損害，必須予以正視。

正如該案被告之一、居住在一樓的周先生說，之所以選擇一樓的房子，就是因?yàn)樾^(qū)沒有電梯，不想爬樓。同時，在賣出時也會比高樓層更有價值?！皼]有電梯的房子，低樓層價格肯定會高一些?，F(xiàn)在裝了電梯，高樓層升值了，給低樓層帶來的噪音、甚至影響采光，自然會有影響?！?/p>

電梯加裝，獲益者應(yīng)給受損者補(bǔ)償

電梯安裝能夠給高樓層業(yè)主生活帶來便利，但他們也應(yīng)充分考慮施工可能給低樓層住戶造成的影響，以及在電梯加裝后可能產(chǎn)生的通風(fēng)、采光、隱私、噪音等問題，以及這些問題給低樓層的價值帶來的影響。

如果高層住戶罔顧這一影響，則涉嫌濫用權(quán)利。我國《民法典》第一百三十二條規(guī)定，民事主體不得濫用民事權(quán)利損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權(quán)益。

因而，一種比較適當(dāng)?shù)慕鉀Q路徑是：

其一，正確認(rèn)識行為性質(zhì)?！凹友b電梯”是眾益項(xiàng)目，但不是公共利益項(xiàng)目，并不適用“公共利益優(yōu)先”的強(qiáng)制法理，必須由業(yè)主協(xié)商解決。在一些地方，政府推動實(shí)事工程，對每部電梯進(jìn)行補(bǔ)貼，屬于給付行政，但并不因此使其具有“公共利益優(yōu)先”性質(zhì)。業(yè)主不能漠視對方訴求，更不能進(jìn)行道德綁架。

其二，妥當(dāng)推進(jìn)價值衡平。公允地說，無論是高層住戶還是低層業(yè)主，當(dāng)初買房的時候都沒有電梯預(yù)期，這也充分反映在房價上。數(shù)十年后，高樓層業(yè)主因年老體衰，無力爬樓，電梯日漸成為剛需，也是人之常情。但是，他們也必須意識到，任何人都無權(quán)以犧牲他人福利為代價，謀取自己的個人福利。這是一個價值衡平的過程，必須妥為推進(jìn)。

其三，細(xì)致計(jì)算損益高低?？陀^地說，加裝電梯，并非一定會給低樓層帶來價值的總體貶損，甚至在高層房價上漲帶來的比價效應(yīng)下，低樓層的房價也會攀升，當(dāng)然幅度不及高樓層。另外，通風(fēng)、采光、噪音等的影響，則視相鄰關(guān)系及電梯安裝位置各異，不宜一刀切，各方可引入第三方評估機(jī)制，在公平合理的基礎(chǔ)上進(jìn)行評估。

在成都加裝電梯一案中，一樓業(yè)主周先生說：“鄰里關(guān)系確實(shí)很重要，人都有變老的時候，我們能夠支持你安裝電梯，但我們碰到的這些問題，你是不是也應(yīng)該考慮呢？比如電梯加裝后的補(bǔ)貼，是不是也可以考慮下低樓層呢？”

周先生的請求具有普遍意義：利益調(diào)整，不是單方忍讓，而是多方合作的過程。一種可行的思路是，在政府給付的加裝電梯補(bǔ)貼中，按照戶數(shù)切分份額。由于政府補(bǔ)貼不能直接給付業(yè)主，二樓以上的業(yè)主可以將一樓業(yè)主的補(bǔ)貼份額，折現(xiàn)為一定的金錢，作為對一樓業(yè)主的補(bǔ)償。

舊住房拆除重建，艱難的法理平衡

我們再來看看舊住房拆除重建。

在時光侵蝕下，一些老舊建筑日趨破敗，為創(chuàng)造高品質(zhì)生活，提升城市能級，政府在推進(jìn)城市更新工作，準(zhǔn)備將該建筑拆除重建，建成之后，業(yè)主可以回遷。

加裝電梯，性質(zhì)上屬于在建筑物上添加附屬設(shè)施，整體上屬于增益行為，業(yè)主多數(shù)決就可以了。舊住房拆除重建，是否適用同樣法理？

在法律上，拆除他人房屋，無外乎公私兩條路徑：其一，公法路徑，符合公共利益的可以走征收途徑，鑒定為危房等，可以強(qiáng)制拆除重建；其二，私法路徑，如果找不到公法層面的依據(jù)，則私人同意至為關(guān)鍵。

具體說來，在舊住房拆除重建中，面臨以下兩種選擇：

其一，公益征收模式。這里面臨的最大問題是：舊住房拆除重建，是否符合法定的“公共利益”的情形？恐怕很難，充其量只能認(rèn)為是“眾益”。國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條明確了適用房屋征收的具體情形，包括國防和外交、政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、政府組織實(shí)施的公共事業(yè)、政府組織實(shí)施的保障性安居工程、政府組織實(shí)施舊城區(qū)改建需要等五類情形，同時兜底條款將權(quán)限限定在“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益需要”。因而，如果要走征收模式，選擇之一是拓展公共利益情形，將舊住房拆除重建視為“公共利益”，但面臨著突破行政法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)。

選擇之二是，將舊住房拆除重建納入“舊城區(qū)改建”范疇，但一來必須調(diào)整成片二級舊里的范圍，同時還面臨著另一個問題，即舊住房綜合改造并非均為政府組織實(shí)施，與上位法中“政府組織實(shí)施舊城區(qū)改建”的規(guī)定并不完全一致。另外，舊城區(qū)改建所適用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng)前一般意義上的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異，實(shí)施起來難度極大。

當(dāng)然，并非沒有突破者。2021年3月1日起施行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》第三十六條規(guī)定，舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于百分之九十五，且經(jīng)區(qū)人民政府調(diào)解未能達(dá)成一致的，為了維護(hù)和增進(jìn)社會公共利益，推進(jìn)城市規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關(guān)規(guī)定對未簽約部分房屋實(shí)施征收。城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于百分之九十五的，可以參照前款規(guī)定由區(qū)人民政府對未簽約住宅類房屋依法實(shí)施征收。

筆者認(rèn)為，這是深圳特區(qū)立法，變通了上位法關(guān)于“公共利益”的認(rèn)定規(guī)則，是深圳“變通法律實(shí)施”的特區(qū)立法權(quán)的體現(xiàn)。其他地方，或許并無此權(quán)利。

其二，私益眾決模式。由于涉及建筑物的所有權(quán)處分行為，決議的形成方式、少數(shù)服從多數(shù)的邊界如何確定，就成為問題的關(guān)鍵。

基于意思自治和私權(quán)自決的原則，建筑物的專有部分由個人來決定。例如，業(yè)主無權(quán)以多數(shù)決的方式，要求所有業(yè)主將各自房間的室內(nèi)墻面都刷成紅色，但涉及到共有部分，則可以引入多數(shù)決。例如，業(yè)主通過多數(shù)決，要把臨近道路的外墻面刷成廣告，廣告收入轉(zhuǎn)入物業(yè)維修基金。張三即便不同意，也必須接受這一結(jié)果。此即私益眾決模式，具體規(guī)則，一如前文論及“加裝電梯”時所述。

“舊住房拆除重建”是否適用私益眾決模式

我們再來看看“舊住房拆除重建”問題。

舊住房拆除重建，涉及國有土地使用權(quán)的重新利用，以及建筑物區(qū)分所有權(quán)的處分，是否適用私益眾決模式？

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)然不適用。私權(quán)神圣，所有權(quán)具有排他支配性，“風(fēng)進(jìn)、雨進(jìn)、國王不能進(jìn)”，只要有一個業(yè)主不同意，就不得拆除重建。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，拆除重建適用私益眾決規(guī)則。理由是我國《民法典》第二百七十八條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施……這里所稱“建筑物”并沒有區(qū)分專有還是共有。同樣由業(yè)主共同決定的，還包括“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”，這里同樣沒有區(qū)分專有還是共有部分的建筑物。

筆者認(rèn)為，基于以下幾點(diǎn)，拆除重建適用私益眾決規(guī)則，存在一定的法理空間：

其一，合理利用土地的需要。我國憲法第十條規(guī)定，一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。對于日漸殘破的舊住房，予以拆除重建，正是對土地的合理利用。

其二，所有權(quán)制度保護(hù)的是財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而不是財(cái)產(chǎn)的特定物理狀態(tài)。將舊住房拆落地，原址重建，業(yè)主回遷，房型結(jié)構(gòu)可能更加合理，面積也可能更大。此種安排，在本質(zhì)上屬于“以新?lián)Q舊”，并不侵犯業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益?；蛟S有業(yè)主認(rèn)為，他住慣了老房子，房子里有其祖輩留下的氣息，他不想失去。但此種個性化需求，是否屬于法律要守護(hù)的價值，特別是在以犧牲他人福利為代價的前提下，值得商榷。

其三，適用眾決模式，屬于勢不得已的技術(shù)選擇。如果是獨(dú)門獨(dú)院的別墅，無論如何老舊破損，只要沒有達(dá)到危房標(biāo)準(zhǔn)且不符合公共利益征收原則，業(yè)主不愿翻修，誰也不能將其拆除。但在土地使用權(quán)共有、建筑物區(qū)分所有的結(jié)構(gòu)中，業(yè)主之間存在緊密的相鄰關(guān)系，非用眾決模式無以實(shí)現(xiàn)眾益。

其四，不同意的業(yè)主，擁有退出路徑。一個可作類比的例子是，公司做出重大決策，需要三分之二以上股東通過，不認(rèn)可該決議的股東，可以選擇賣出股票。股權(quán)當(dāng)然不同于房屋所有權(quán)，但如果將一棟樓視為公司，將各業(yè)主視為按份額享有權(quán)益的股東，則不同意拆除重建的業(yè)主，也可以像股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)那樣，轉(zhuǎn)讓其住房。

其五，以嚴(yán)格的程序規(guī)范，來確保眾益實(shí)現(xiàn)。在進(jìn)行規(guī)則設(shè)計(jì)時，可以在遵守民法典關(guān)于重大事項(xiàng)表決規(guī)則之外，另行引入絕對數(shù)量的同意比例，來確保舊住房改造協(xié)議符合眾人利益。與此同時，考慮到除了私房之外，還存在公房。而公房承租人事實(shí)上擁有了“準(zhǔn)物權(quán)”，故必須在技術(shù)層面區(qū)分公房承租人與私房業(yè)主。

鑒此，法律條文似乎可做如下設(shè)計(jì)：

采用拆除重建方式進(jìn)行舊住房更新的，拆除重建方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)項(xiàng)目范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主、公房承租人且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主、公房承租人參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上業(yè)主、公房承租人且參與表決人數(shù)四分之三以上業(yè)主、公有住房承租人同意。建設(shè)單位與公房承租人和業(yè)主簽訂改造協(xié)議，取得改造項(xiàng)目范圍內(nèi)不低于90%的公房承租人和業(yè)主同意后，協(xié)議正式生效。

公房承租人拒不搬遷的，公房出租人可以依法向人民法院提起訴訟。

業(yè)主拒不搬遷的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主先行協(xié)商，協(xié)商不成的，經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

當(dāng)然，在操作層面，可以由業(yè)主大會做出決議，委托建設(shè)單位行使訴權(quán)，請求權(quán)基礎(chǔ)是排除妨礙請求權(quán)。此種制度設(shè)計(jì)，最后的問題交給了法院，法院必須對改造協(xié)議的合法性做出判斷。法院或許會援引我國民法典第二百七十九條的規(guī)定“即業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”。故而，舉輕明重，既然變更為經(jīng)營性用房必須獲得業(yè)主一致同意，拆房重建更需業(yè)主一致同意。此種理解值得商榷，因?yàn)閷⒆≌猛咀兏鼮樯虡I(yè)用途，影響了其他業(yè)主的利益，而拆除重建、原址回遷，是整體增益行為，并不影響其他業(yè)主權(quán)益，法理判然有別。

當(dāng)然，筆者依然認(rèn)為，此種私益眾決模式，法理基礎(chǔ)并非固若磐石，需要政府、法院本著改革的思路，在保護(hù)私益的基礎(chǔ)上，以發(fā)展的眼光去認(rèn)識和解決問題。

（作者系法學(xué)教授）

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作者：羅培新