4月，杭州市區(qū)二手房成交量再度破萬套，杭州千億土拍大戰(zhàn)后，思維敏銳的人已在思考，杭州二手房會否再拉一波熱度。

盡管近一年來，不少二手房接連跳漲，對于一些占據(jù)城市核心位置、沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持的老破小，想要賣出好價格，依舊難。比如今天我們要說的一批武林核心“一手房”，總價200萬出頭，賣了兩年依舊無人問津。

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它便是也曾在拍賣市場出過“風(fēng)頭”的木庵小區(qū)。

木庵小區(qū)的地理位置十分優(yōu)越，位于中河和東河的交匯處，背靠環(huán)城北路，可謂鬧中取靜。

小區(qū)直線距離武林廣場約1公里，與地鐵5號線寶善路站直線距離不到500米，距離地鐵1號線武林廣場站不算近也不遠，周邊商業(yè)都屬于重量級，國大城市廣場、杭州大廈、銀泰等等，非常得豐富。

木庵小區(qū)區(qū)位示意圖

木庵小區(qū)建于2000年前，2019年該小區(qū)70多套房源拍賣，70年產(chǎn)權(quán)，20多年一直未有人住過，總價100多萬起，理論上還是“一手新房”，從掛牌到拍賣，木庵小區(qū)收獲了一批關(guān)注度。

這批房源，戶型面積從37到70多方不等，有一室一廳、兩室一廳、三室一廳的戶型，分多次進行拍賣。

而今兩年多過去，這批房源有的一次性便成交，有的則歷經(jīng)過N次的掛牌-流拍-掛牌，當(dāng)前還剩余16套流轉(zhuǎn)在拍賣市場（杭州產(chǎn)權(quán)交易所）。

木庵小區(qū)在拍賣房源

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小鳳凰對比了木庵小區(qū)目前依舊在拍賣市場的房源，多數(shù)房源相比第一次的掛牌價有略微下調(diào)，其中降價最厲害的一套為8幢5單元501室，相比首次掛牌降價約13萬。

近年來，杭州二手房量價齊升，木庵小區(qū)的這類房源為何一直難以脫手呢？帶著這個問題，小鳳凰去打探了一番武林廣場周邊一些老小區(qū)的房價走勢。

據(jù)中介人員介紹，附近區(qū)域的價格比較平穩(wěn)，變動不大。像木庵小區(qū)這類老小區(qū)，低樓層的房源比較受歡迎，賣的比較少，單價上也會有較大差異。在好找房平臺上，近6兩個月的成交中，一套3樓的房源成交單價達近4.6萬元/㎡，而7樓的房源成交價卻僅3.6萬元/㎡。

木庵小區(qū)

而法拍市場上剩余的房源基本都屬于高樓層，毛坯房，起拍單價在3.4-3.7萬元/㎡，和市場價相差并不大，另外還需繳納近萬元的土地出讓金。

除了樓層的劣勢，這批房源在武林商圈內(nèi)的競爭優(yōu)勢也并不大。

周邊還有新壩小區(qū)、胭脂新村、水星閣等，不少掛牌價都在4萬元/㎡左右，新壩小區(qū)、胭脂新村主力小戶型房源，總價段200-300萬的可選擇余地較大。而水星閣的戶型相對較大，主要總價段在350萬到500多萬，但也存在少量300萬以內(nèi)的房源。

新湖武林國際（左）與新壩小區(qū)（右）

近距離范圍內(nèi)，與以上幾個小區(qū)價格形成鮮明對比的是——新湖武林國際，當(dāng)前掛牌均價約7.6萬元/㎡，一墻之隔房價相差近1倍。

中介人員介紹，作為市中心難得的“次新房”，新湖武林國際掛牌量很少，一般房東都不舍得賣出去，畢竟這么好的地段賣掉就很難再買回來了。

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核心地段，新老小區(qū)的價格天差地別，在杭州其實并不少見，尤其是武林商圈。

大家最熟悉的莫過于武林壹號與大塘新村，前者不管是在法拍市場還是二手房市場都十分吃香，房價早已攀上了10萬+。而一路之隔的大塘新村，房價依舊徘徊在4萬元/㎡左右。

在西湖區(qū)則不然，老破小反而因總價低非常吃香，單價更是屢破天價，只因擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)。

木庵小區(qū)、大塘新村等都非熱門學(xué)區(qū)房，前者為天水小學(xué)，后者為新華實驗學(xué)校，沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持的老破小，盡管地段上占盡優(yōu)勢，想象空間依舊是有限的。

二手房的選擇邏輯，在此也展現(xiàn)無遺：學(xué)區(qū)優(yōu)先，同地段品質(zhì)優(yōu)先。