現(xiàn)在是杭州二手房市場(chǎng)最干凈的時(shí)候 | 葉建英

葉帥起高樓 2021-04-27

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文丨葉建英

杭州市住保房管部門的消息，杭州各個(gè)中介機(jī)構(gòu)共自查10萬(wàn)余套房源信息，已下架7890余套房源。

自查10萬(wàn)余套，差不多就是一房一驗(yàn)了。

如此嚴(yán)格的管控，二手房市場(chǎng)還有亂象嗎？

其實(shí)，只要你在前幾年上過(guò)安居客這樣的APP，只要你租過(guò)房，買過(guò)二手房，幾乎可以說(shuō)，現(xiàn)在的杭州二手房市場(chǎng)是最干凈的市場(chǎng)了。

那么，怎么來(lái)看今天的二手房市場(chǎng)？我們來(lái)回答三個(gè)方面的問(wèn)題。

為什么要嚴(yán)管二手房市場(chǎng)？這次排查的高價(jià)房的依據(jù)是什么？會(huì)圍繞哪些方面？后續(xù)政府會(huì)出臺(tái)傳言的指導(dǎo)價(jià)嗎？

只要是商品，就一定會(huì)有投資者和投機(jī)者。而杭州新房市場(chǎng)的嚴(yán)格限價(jià)，以及嚴(yán)格限購(gòu)，恰恰把炒房者的情緒渲染推到二手房市場(chǎng)。

新房嚴(yán)格限價(jià)的結(jié)果是，只要一個(gè)地方有一定的宅地存量和替代板塊，這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲就受到抑制，炒房就沒空間。這個(gè)邏輯適用于像大江東這樣很多2.5萬(wàn)元限價(jià)以下的區(qū)域，即使中簽率創(chuàng)新低，也沒有短期搏價(jià)差的空間。

嚴(yán)格限購(gòu)的結(jié)果，是房票必須騰挪，必須把手上的房源出貨。增值稅2改5以后，對(duì)一批投資者來(lái)說(shuō)，本來(lái)是要等2年的，現(xiàn)在干脆就不等了。

這兩個(gè)結(jié)果，就是炒房者渲染二手房市場(chǎng)的原因。

渲染二手房還有兩個(gè)導(dǎo)火索，一是學(xué)區(qū)房，二是個(gè)別區(qū)域的房荒，在限價(jià)紅利巨大的地方，恰恰沒有了存量宅地或者沒有替代板塊。奧體這樣的區(qū)域，等到亞運(yùn)村一次性梭哈以后，次新房的價(jià)格確實(shí)有一些難壓。政府需要像市北西的郵政地塊一樣，多多調(diào)整宅地出來(lái)。

所以，嚴(yán)管二手房市場(chǎng)主要是為了三個(gè)目的：一是，確保新房限價(jià)的效果。二是，平息二手房市場(chǎng)上的炒作氛圍。三是，抑制炒房者的流通性。

不排除出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)。

市場(chǎng)上的信息一方面是掛牌房源突破13萬(wàn)套，一方面又是各個(gè)區(qū)域的二手房?jī)r(jià)創(chuàng)下新高，看上去前后矛盾。

那么，二手房的房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？學(xué)區(qū)房的游戲能夠傳多久？

杭州整體的限價(jià)限購(gòu)策略還是很成功的，除了塔尖價(jià)格過(guò)低了激起一批中等收入人群的購(gòu)買欲望以外，其他真實(shí)的二手房市場(chǎng)其實(shí)一直在分化。很多非學(xué)區(qū)的成熟板塊中，二手房并沒有明顯上漲，甚至個(gè)別地方都還在微跌。

為什么是成熟板塊先跌，是因?yàn)檎浅墒?，沒有邊上沒有空地，也沒有重大的利好落地。

接下去，還要考慮到杭州地鐵成網(wǎng)以后對(duì)市區(qū)二手房的拉平作用。

學(xué)區(qū)房的價(jià)格是居住價(jià)值加上學(xué)籍價(jià)值。這里面，居住價(jià)值是一個(gè)變數(shù)，而學(xué)籍價(jià)值其實(shí)也是一個(gè)變數(shù)。

學(xué)區(qū)房也是一直在分化。大家可以查看一下同在城西，一流優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)與還過(guò)得去的學(xué)區(qū)，價(jià)差不斷在拉大。說(shuō)得直接一點(diǎn)，即使是城西，也只是保住了少數(shù)頂尖的學(xué)區(qū)房。

為什么，因?yàn)椋绻阒皇且粋€(gè)還過(guò)得去的學(xué)區(qū)，家長(zhǎng)們其實(shí)已經(jīng)不CARE了。

像山水人家作為3000戶級(jí)的城西超級(jí)大盤，也是二線學(xué)區(qū)房，在2018年的時(shí)候，均價(jià)在4.2萬(wàn)左右。三年過(guò)去了，房?jī)r(jià)其實(shí)也并沒有什么大漲。

要不要買二手房？什么時(shí)候買二手房？

我們上面就說(shuō)了，如果不是頂尖的學(xué)區(qū)，其實(shí)杭州二手房的價(jià)格并不高。

這也是限購(gòu)政策的一個(gè)結(jié)果，以前的改善置業(yè)，往往是增加一套房，現(xiàn)在的改善置業(yè)，往往是要騰出一套房，這樣的話，二手房的價(jià)格相對(duì)也是受到限購(gòu)和限價(jià)政策抑制的。

所以，別想著投資，別想著學(xué)區(qū)，從你的通勤出發(fā)，從你改善現(xiàn)有的居住條件出發(fā)，就可以買二手房。

對(duì)于要改善的家庭來(lái)說(shuō)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，即使是在濱江，濱江區(qū)府西邊幾個(gè)交付10余年的江邊大盤，均價(jià)也只有在4萬(wàn)多元。

△圖片來(lái)源：貝殼找房

對(duì)于剛需的年輕人來(lái)說(shuō)，非學(xué)區(qū)房的老破小，其實(shí)從通勤來(lái)講，是更好的選擇。

至于那些二手房已經(jīng)傳得很熱的板塊，那你可以再等等，要給一些房東心態(tài)調(diào)整的過(guò)程。

- END -

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