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| 東湖，大江東，銀湖，你挑誰 文 | 陳琪棟 11月24日，復(fù)地以總價26.6億競得臨平山北約34.5萬方TOD地塊。該地塊為9號線（在建）玉架山站上蓋，分為4宗子地塊，且出讓條件中對產(chǎn)業(yè)引進、開發(fā)建設(shè)的要求嚴苛。按照預(yù)期該地塊將以底價成交，結(jié)果角逐了27輪才被復(fù)地收入囊中，競爭激烈。
△地鐵9號線線路示意圖 與土拍一樣火熱的，還有如今建設(shè)得如火如荼的地鐵9號線，一期北段的昌達路車輛段蓋區(qū)已封頂，并迎來了首列電客車。預(yù)計2021年6月，9號線首通段（昌達路—艮山東路）將會開通。這兩則信息，其實都和我們今天要聊的板塊相關(guān)—「臨平山北」。
曾經(jīng)的臨平山北，經(jīng)歷過一段很長的「黑暗時期」。2009年時，臨平山北房價一度達到8000元/㎡左右；2009-2011年，板塊推地頻繁，吸引了金都、金帝、贊成、萊茵達、杭州中鐵等房企的進場，同時也使得供應(yīng)量大增。
由于當時各樓盤產(chǎn)品相似，再加上高庫存的壓力，各房企間打起了價格肉搏戰(zhàn)。例如，2012年藍江·四季晶品清盤時，打出了單價最低僅需4999元/㎡起的廣告，旁邊金帝·海珀更早開始打折。2013-2014年，臨平山北的推地數(shù)量銳減，市場情緒更加寒冷。至2015年，山北仍然一蹶不振，房價降至冰點，2015年東暉龍悅灣首開價格，甚至只有3998元/㎡。再之后，上海投資客進場、9號線獲批、萬寶城投入使用……山北的溫度，也逐漸上升。
如今的臨平山北，應(yīng)該叫作「東湖新城」。2017年，余杭開發(fā)區(qū)對外公布開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)版塊的新名稱「東湖板塊」，臨平山北改名為東湖板塊，由「余杭經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)+杭州錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)」區(qū)域組成。2018年，《杭州余杭經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）總體規(guī)劃（2017-2035年）》獲批，東湖板塊規(guī)劃出爐。2019年，東湖新城中心區(qū)規(guī)劃曝光。今年10月，杭州規(guī)劃局公示了一份《杭州余杭經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)中心區(qū)單元（LP25）控制性詳細規(guī)劃（草案）》。明確了東湖新城中心區(qū)臨平副城次中心的地位，規(guī)劃范圍東至禾豐港，南至臨平大道，西至星河路，北至寧橋大道，總用地面積6.14平方千米，規(guī)劃人口規(guī)模約7.82萬人。
而控規(guī)草案中對東湖新城中心區(qū)的現(xiàn)狀這樣描述：「單元是開發(fā)區(qū)待開發(fā)區(qū)域，現(xiàn)狀大部分用地為未開發(fā)建設(shè)用地，原有農(nóng)居點已基本拆遷完畢，城市建設(shè)用地中以道路、工業(yè)、居住、綠地為主。」這句話可以理解為，該區(qū)域未來極富想象空間。同時也說明了，近年來東湖新城的開發(fā)重心轉(zhuǎn)移到了北面。從地圖上看，更加佐證了這一點。以臨平大道為界，南面區(qū)域居住氛圍濃厚，配套相對成熟；而北面則以產(chǎn)業(yè)為主，并在中心區(qū)域預(yù)留出了一片大規(guī)模的可開發(fā)土地。不光如此，快速路的修成通車，大大壓縮了整個臨平與主城區(qū)之間的距離感。今年6月望梅路互通的完工，代表著「三路一環(huán)」全部建成。東湖、秋石、留石三條高架，通過望梅路高架路實現(xiàn)互聯(lián)互通，臨平與奧體、機場、武林、錢新等區(qū)域的聯(lián)系更加密切。并且，東湖高架快速路、秋石高架快速路、望梅高架快速路將進一步延伸，預(yù)計2022年建成通車。目前東湖高架北延、望梅高架北延工程已經(jīng)動工，秋石高架快速路東延預(yù)計下月也將啟動。而《永玄路（秋石路北延）快速路方案研究項目》，也在近日發(fā)布了招標公告。地鐵方面，在建的9號線之外，3號線東延也有望納入地鐵4期規(guī)劃，但更讓人期待的是32號線「南北快線」能否批復(fù)。 
△截圖自杭州市綜合交通專項規(guī)劃（2021-2035年）（草案）除了快速路、地鐵，臨平還將建設(shè)一個滬乍杭鐵路臨平北站高鐵樞紐，是杭州西站到上海東站的一個途徑之地，位置就在寧橋大道和荷禹路的交叉口。等到未來中環(huán)快速路建成，臨平的交通方式將更加立體多樣。
東湖新城板塊的調(diào)調(diào)，是「剛需+性價比」。大致沿著東湖高架這條路徑，我們可以看到，從南往北分別是3.75萬的金沙湖、3-3.3萬的豐收湖、2.85萬的臨平新城和2.2萬的東湖新城，呈現(xiàn)出一個「南往北，逐步降低」的價格走勢。同價格段來看，2.2萬上下的板塊還有很多，2.4萬的星橋、2.3萬的崇賢、2萬的仁和、2-2.4萬的瓶窯、1.98萬的大江東核心區(qū)、2.2萬富陽高橋、2.138萬富陽銀湖、2.14萬的蕭山所前。但有一點，東湖新城與主城區(qū)之間距離是最近的那幾個，特別是9號線可以直達錢江新城。倒掛方面，與較新的小區(qū)栢悅中心、綠城蓮園之間最高有4000-5000元/㎡左右的價差。東湖新城中心區(qū)內(nèi)，地鐵9號線沿荷禹路架設(shè)，而今年東湖新城出讓的4宗涉宅地塊均位于荷禹路兩側(cè)，總貨值達70多億！根據(jù)東湖新城中心區(qū)規(guī)劃，荷禹路沿街主要分布商業(yè)寫字樓、城市公園、市民中心、體育館等，未來沿荷禹路兩側(cè)的城市界面將刷新顏值。■產(chǎn)業(yè)：上市公司集聚，阿里系「犀牛智造」落戶據(jù)統(tǒng)計，東湖新城板塊內(nèi)目前共有12家上市公司，例如老板電器、貝達藥業(yè)、春風動力等，但大部分為制造業(yè)類型的企業(yè)。今年9月，阿里新制造平臺「犀牛智造」正式簽約落戶東湖新城，為板塊的產(chǎn)業(yè)注入了數(shù)字經(jīng)濟的血液。此外，復(fù)地TOD地塊中明確要求需引入高端裝備制造及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的“國家級海外高層次人才”項目、還要引進數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)3家，而且其中1家估值不低于70億人民幣；曲江新歐鵬·杭州第三城TOD地塊，也需引進符合開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向（人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)、大數(shù)據(jù)、新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、先進裝備制造、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械類）的高科技企業(yè)。目前來看，東湖新城中心區(qū)周邊配套相對單薄。大型商業(yè)主要以萬寶城綜合體為主，品質(zhì)差強人意；周邊醫(yī)院有余杭第五人民醫(yī)院、第一人民醫(yī)院、余杭婦幼保健院、余杭中醫(yī)院、余杭骨傷科醫(yī)院，大部分距離稍遠。但在綠洲路和順達路西北角，規(guī)劃了140畝的三甲醫(yī)院用地。教育資源方面，主要有臨平五中、臨平三小、余杭高級中學、育才實驗小學映荷校區(qū)、余杭實驗中學等。根據(jù)規(guī)劃，中心區(qū)內(nèi)的臨平五中將要擴建，新洲路小學已經(jīng)在建，另外在昌達路與長寧路交叉口東南角規(guī)劃一所小學，未來將投入風荷路中學「待建」、城西一中「在建」2所初中。
今年以來，東湖新城的推動量上升，新房價格也實現(xiàn)了「二級跳」。年初，新希望、中天分別競得的兩宗地塊精裝限價20800元/㎡，相比之前19000元/㎡的山語四季高層漲了1800元/㎡；年中和年尾，華景川、復(fù)地分別競得兩宗地塊精裝限價22000元/㎡，跳漲1200元/㎡。值得注意的是，曲江新歐鵬·杭州第三城和復(fù)地地塊對商業(yè)自持的要求較高，實際樓面價更高。當一個2萬出頭的剛需板塊具備了地鐵、商業(yè)、規(guī)劃等要素之后，限價提高一些，項目會更加叫座。在同一個項目，這種變化最明顯。例如，中天·汀州印月8月首開，中簽率37.52%，9月加推中簽率42.24%，11月的加推降低至19.30%。再如曲江新歐鵬·杭州第三城兩次開盤，中簽率從24%降至13%。還有一個刺眼的數(shù)據(jù)，目前東湖新城主要在售和待售項目總體量1374881萬方（包含已售部分），除去商業(yè)部分大概100萬方住宅供應(yīng)。由于這幾個項目體量不小，且處于銷售的前中期，整體板塊庫存量尚處于高位。不過，如今東湖新城的板塊發(fā)展已今非昔比，不會再是曾經(jīng)「高庫存重災(zāi)區(qū)」的臨平山北。責任編輯 | 牟衛(wèi)華 總編輯 | 葉建英 監(jiān)制 | 葉小伊
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