| 從沸騰到分化

文 | 牟衛(wèi)華

首先，我們來看一下10月杭州樓市交出的成績(jī)單。

新房市場(chǎng)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年10月杭州十區(qū)（包含蕭山、余杭、富陽、臨安）新建商品房成交總套數(shù)為13240套，相比9月份的1.26萬套有所上升。

二手房市場(chǎng)：根據(jù)錢江晚報(bào)購房寶數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)（不含臨安）10月二手房共計(jì)成交8598套。受國慶長(zhǎng)假影響，10月二手房成交量未上9000套，但仍然屬于較高水平。事實(shí)上，長(zhǎng)假結(jié)束后的三周，周成交量都在2500套以上。

法拍市場(chǎng)：依舊如火如荼。其中的高端豪宅市場(chǎng)，經(jīng)歷了從年初的「剛性需求」（鏈接：5月法拍：豪宅是剛性消費(fèi)品）到「7月的狂熱」（鏈接：7月法拍：狂熱的豪宅），再到9月的「沸騰」，10月有所分化，甚至可以說冰火兩重天，雖然成交的千萬級(jí)豪宅有10套，但流拍的也有5套，而且單價(jià)相較以前并沒有創(chuàng)新高。

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來看一下我們關(guān)注的34套房源：

△制圖：葉帥起高樓

■余杭區(qū)桃花源別墅（成交）

10月有兩套桃花源的別墅上架拍賣：一套位于桃花源云樹村2幢2-1室，屬于曾經(jīng)的「四季青一霸」，面積380㎡，1元起拍，經(jīng)過105輪競(jìng)拍，以2020萬的價(jià)格成交，折合單價(jià)5.32萬/㎡，相比于評(píng)估價(jià)，整整高出了526萬元。

另外一套位于桃花源蘆笛村22幢22-3室、22-4室，面積為456.2㎡，成交總價(jià)3614萬元，成交單價(jià)7.92萬元/㎡。

兩套房源同為法拍房，但成交單價(jià)相差比較大，或許還是因?yàn)樾淌略颉?/span>

■銀杏匯（成交）

銀杏匯不僅是杭州的地標(biāo)建筑之一，更是國內(nèi)頭部網(wǎng)紅們的扎推地，業(yè)內(nèi)有言：三幢銀杏匯，半壁網(wǎng)紅圈。

上個(gè)月銀杏匯有兩套法拍房拍賣成功。

一套337.14㎡成交價(jià)2680萬，折合單價(jià)79492元/㎡。

另一套412.08㎡，成交價(jià)4408萬，比評(píng)估價(jià)足足高出1000萬元，單價(jià)超10萬/㎡。

本月，銀杏匯年內(nèi)第三次開拍，306.52㎡，成交價(jià) 2439萬，折合單價(jià)79706元/㎡。

■東方潤(rùn)園（成交）

江干區(qū)東方潤(rùn)園2幢2單元802室，面積為318.25㎡，成交總價(jià)2959.9萬元，折合單價(jià)9.3萬元/㎡，是10月份法拍市場(chǎng)上成交單價(jià)最高的房源。

根據(jù)好找房的數(shù)據(jù)，在二手房市場(chǎng)上，東方潤(rùn)園的掛牌均價(jià)為8.79萬，但成交均價(jià)只有6萬多。

△圖片來自好找房

■水岸帝景公寓（成交）

位于杭州最貴的錢江新城1.0板塊的水岸帝景兩套毛坯房，197-260方躍層大戶型，上個(gè)月起拍價(jià)較高，等同于評(píng)估價(jià)，最終流拍。本次房子二次拍賣，起拍總價(jià)都打了八折，最終雙雙成交。

一套折合單價(jià)47403元/㎡，另一套51513元/㎡。而在二手市場(chǎng)上，該小區(qū)掛牌價(jià)已站上了7萬，哪怕是早幾個(gè)月前的成交價(jià)也都在5萬以上。

△圖片來自好找房

■深藍(lán)廣場(chǎng)（流拍）

10月12日，一套位于下城區(qū)朝暉路205號(hào)（綠城深藍(lán)廣場(chǎng)）的「三連躍」（1單元3001室，所在層數(shù)為29-31層），總建面達(dá)746.79方，起拍價(jià)為5400萬。

深藍(lán)廣場(chǎng)的這套法拍房在2018年曾經(jīng)兩次拍賣，兩次都流拍。這次重拍，評(píng)估價(jià)5912.5583萬，而兩年前則是7276.7161萬。

■之江花園（流拍）

10月31日，一套位于杭州濱江區(qū)的之江花園之祥徑5號(hào)的房產(chǎn)，在阿里司法拍賣平臺(tái)上正式開拍。根據(jù)拍賣公告，這套房產(chǎn)有點(diǎn)特殊：「原房屋已拆除，目前在建施工至2層且處于停工狀態(tài)，按現(xiàn)狀拍賣」。

△截圖自《阿里拍賣》

雖然說不是每一套豪宅都會(huì)成為大家追逐的對(duì)象，但是法拍市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)這樣「冰火兩重天」的現(xiàn)象還是有一定原因的：深藍(lán)廣場(chǎng)的豪宅雖然位置不錯(cuò)，但樓盤不大且改善屬性不夠純粹，尤其對(duì)于高端豪宅客戶來說，品質(zhì)一般。之江花園的別墅，后續(xù)問題一籮筐。

看來高端法拍房除了要重點(diǎn)關(guān)注位置、產(chǎn)品、小區(qū)環(huán)境、稀缺資源或附加值，更重要的是一定要弄清楚它的法拍原因、稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)、騰空及租賃情況等。

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在10月的法拍房源中，有6套非常好的學(xué)區(qū)房。

學(xué)軍小學(xué)學(xué)區(qū)房：

本月馬塍路有兩套學(xué)軍小學(xué)的學(xué)區(qū)房上架：13號(hào)4幢405室面積為60㎡，成交價(jià)484萬，折合單價(jià)8.07萬元/㎡。另外一套面積167㎡，總價(jià)在千萬以上，則遭遇了流拍。

長(zhǎng)壽橋小學(xué)學(xué)區(qū)房：

下城區(qū)的竹竿巷和仙林苑都屬于長(zhǎng)壽橋小學(xué)的學(xué)區(qū)房。

竹竿巷的房子95方，成交價(jià)515.3萬，折合單價(jià)：5.42萬/㎡；仙林苑的房子86方，成交價(jià)500.442萬，折合單價(jià)：5.81萬/㎡。

競(jìng)舟小學(xué)學(xué)區(qū)房：

西湖區(qū)名仕家園是競(jìng)舟小學(xué)的學(xué)區(qū)房，房屋面積176方，成交總價(jià)743.9萬，折合單價(jià)：4.2萬/㎡。

安吉路小學(xué)學(xué)區(qū)房：

萬家星城是安吉路小學(xué)的學(xué)區(qū)房，兩年前萬家星城的業(yè)主們因沒有學(xué)區(qū)而愁賣，如今在對(duì)口安吉路小學(xué)之后，這套法拍房的成交單價(jià)達(dá)到了5.24萬元/㎡。

這里要說的一點(diǎn)是，在以上幾套法拍房源中，竹竿巷、名仕家園和萬家星城三套房源屬于同一位業(yè)主，這位房東是一位房產(chǎn)人，因投資失敗虧損1個(gè)多億，將這3套學(xué)區(qū)房送上法拍之路。

△截圖之阿里拍賣

之江一中學(xué)區(qū)房：

10月10日，之江九里的一套涉刑法拍房，也引起了極大的關(guān)注。經(jīng)過159輪競(jìng)價(jià)，這套138方的房子最后超過評(píng)估價(jià)，以612萬的價(jià)格成交，折合單價(jià)：4.4萬/㎡。

我們之所以把之江九里的這套法拍房放在這里講，因?yàn)樵诿褶k的「之江實(shí)驗(yàn)」托管「之江一中」后，之江九里已經(jīng)成為真真正正的學(xué)區(qū)房。

在螞蟻搬家的消息傳出以前，這個(gè)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的二手房?jī)r(jià)，已經(jīng)從上半年的4萬出頭，逐步上升到了5萬以上?，F(xiàn)在「好找房」平臺(tái)上，能看到的之江九里的最高掛牌單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了6萬以上。

△圖片來自好找房

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豪宅不缺市場(chǎng)，法拍市場(chǎng)亦如此。

10月流搖的幾套房源，深藍(lán)廣場(chǎng)、之江花園、西湖名苑、馬塍路24號(hào)都將在11月重回市場(chǎng)，我們整理了一下評(píng)估價(jià)在千萬以上的房源共計(jì)有13套，想買的不妨早做準(zhǔn)備。

△制圖：葉帥起高樓

責(zé)任編輯 | 牟衛(wèi)華      總編輯 | 葉建英      監(jiān)制 | 葉小伊