今日主答丨葉建英 

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問：目前杭州樓市大多是高周轉(zhuǎn)高負債房企在唱主角，葉老師，三道紅線會不會影響他們，房價會不會因此跌下來？

葉帥起高樓：當然會影響整個樓市，杭州也不會例外。

在利潤空間內(nèi)的促銷會多起來，但像2014年這樣的北海公園第一降，已經(jīng)不可能重現(xiàn)了。事實上，北海公園即使對清盤房源實施一次性大降價，其售價也遠高于2012年一期開盤的均價。而北海公園交付后的品質(zhì)，與二手房市場的溢價，也都是高于邊上小區(qū)的。

下圖是國盛證券根據(jù)2019年的年報，對上市房企觸線情況的盤點。

龍湖集團董事長吳亞軍8月28日發(fā)了內(nèi)部信，談及「三道紅線」，有個很形象的比喻，債務如酒，喝時一時爽，吐時翻肚腸。

只是，這樣大吃大喝大酒大醉的場合，跟普通購房者越來越?jīng)]有關(guān)系了。

因為，房地產(chǎn)金融化以后，房企的競爭更多是行業(yè)內(nèi)的博弈。像泰禾一樣，資金鏈緊張，想到的是找同行接手，而不是簡單地降價給購房者了。

一是，現(xiàn)在很多土地也都是微利，沒有多少降價的空間。再降下去，沒有保證的樓盤品質(zhì)就是社會隱患了。

二是，照樣還有很多房企有錢，要在土拍市場上搶地，項目收并購與股權(quán)合作已是常態(tài)。那個倒牛奶的故事，為什么不給喝奶的人也要倒掉，說的也是這個道理。

房價穩(wěn)穩(wěn)的。

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問：葉老師，這幾天深圳住建局長高調(diào)宣布，向新加坡學習，未來60%市民住在政府提供的住房中。你怎么看？新加坡只是一個城市國家，中國這么大，能學嗎？

葉帥起高樓：澄清幾個事實：

1，這不是深圳這幾天的新政，自2018年深圳啟動二次房改以后，一直就是這么個說法。

2018年8月，深圳就在全國啟動了新一輪房改。當月發(fā)布了《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》。依據(jù)這份文件，深圳市將在2035年前新增建設籌集170萬套住房。其中，公租房、安居型商品房和人才住房，總量共100萬套，達到了60%左右。

2，深圳住建局長說得非常實在：「新加坡就是我們學習的榜樣，所以我們提出六比四的住房比例。」深圳是社會主義先行示范區(qū)，又是7月24日參加國務院約談的12城市之一，深圳住建局長的表態(tài)，意味著新加坡模式會成為一城一策的參照方向。

到于杭州能不能學新加坡？當然可以。曾經(jīng)，杭州也是全國各個城市學習的榜樣。深圳能學，杭州當然也能學。

深圳與杭州的區(qū)別，在于城市化的階段不一樣，杭州還有著大量的土地，而且杭州這幾年的房價也是被控制住的，杭州的公共租賃房建設也是領(lǐng)先全國的。所以，從目前來看，杭州還沒有到需要像深圳這樣高調(diào)學新加坡的階段。

3，深圳一些具體的措施，更有示范性，也更可能被其他城市借鑒。比如說，土地層面要加大供地，交易層面對增值稅滿減、二套房首付和離婚家庭買房作出更嚴的制約措施，很可能納入其他城市的工具包。

仿效者已經(jīng)來了。

8月29日，無錫市出臺樓市新政，參考的就是深圳的配方：（1）增加住宅用地供應，2020年度普通住宅用地出讓面積比上年度增加不少于50公頃。（2），離婚兩年內(nèi)買房的按離婚前算套數(shù)計算。（3），二套房首付比例由40%提到60%。（4），增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

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問：為什么像深圳這樣缺地的城市，都能加大宅地供應？

葉帥起高樓：商品住宅用地，只是占了很小的一部分。如果方向轉(zhuǎn)變了，每一個城市都不缺宅地。

有三個大背景，一是城鎮(zhèn)化進入到大都市化的階段，用地更加集約。二是，包括土地審批權(quán)下放等一系列新政，人口流入城市的土地指標進一步放松。三是，城市經(jīng)營從饑餓供地，轉(zhuǎn)變到搶人大戰(zhàn)，要搶人就必須人來了有活可以干，有房可以住。

而對于土地財政來說，如果地價控制了，也只有加大供應，也能滿足財政上的缺口。

我們近期的房企內(nèi)訓演講主題，是中國樓市進入下半場后的特征和應對，提出中國樓市下半場的三個主要特征是：穩(wěn)價慢牛、城市分化和加大供地。有興趣的讀者，可以關(guān)注下面的起樓聯(lián)絡員，索取PPT。