年初的杭州，樓市的聲音是分化的。

土拍市場(chǎng)有一種2019年的小陽(yáng)春要回歸的感覺(jué)，但是二手房一日比一日冷，新房分化更趨明顯。更重要的是，2020年年初的幾次熱拍，其實(shí)是在限價(jià)線放松情況下的開卷?yè)尨痤}，跟2019年年初還真的是不一樣。

在2020年買房，怎樣才能穩(wěn)妥，怎樣消除焦慮？我們的建議是，你要先盯牢薄薄的橢圓形「3萬(wàn)元環(huán)」，再來(lái)決定買哪里買哪個(gè)盤。

01，單價(jià)2萬(wàn)元以下的樓盤不缺

我們說(shuō)過(guò)，要珍惜杭州每個(gè)單價(jià)2萬(wàn)元以下的樓盤。

這句話背后有一個(gè)大家都默認(rèn)的前提，就是這個(gè)范圍是在杭州繞城里面，或者地鐵站的周邊。

因?yàn)椋瑔渭冋f(shuō)單價(jià)2萬(wàn)元以下的樓盤，放到杭州大都市圈也好，放到杭州十區(qū)也好，這幾年都不會(huì)真正稀缺。

02，等價(jià)線上的「哈氏天體」

杭州樓市的整體均價(jià)在每平方米3萬(wàn)元左右。

如果把杭州各個(gè)板塊各個(gè)新盤的價(jià)格做成一圈圈環(huán)型的等高線，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)巧合。

單價(jià)在每平方米2.5萬(wàn)元至3萬(wàn)元之間的房源，也就是略低于杭州樓市均價(jià)線的房源，就像是哈勃望遠(yuǎn)鏡看到的環(huán)系星系「哈氏天體」一樣，是薄薄的一個(gè)環(huán)。

03，很薄的「3萬(wàn)元環(huán)」

這個(gè)3萬(wàn)元的「哈氏天體環(huán)」，大體跟杭州繞城有所重合，但是因?yàn)槲磥?lái)科技城和錢塘新區(qū)的興起，杭州的城市結(jié)構(gòu)已經(jīng)拉扁為東西長(zhǎng)南北短的橢圓形，所以，這個(gè)「3萬(wàn)元環(huán)」也被拉扁了。

城南城北的3萬(wàn)元盤在繞城里面，而城東城西的3萬(wàn)元盤在繞城外面，3萬(wàn)元的「環(huán)」是一個(gè)橢圓形。

這個(gè)環(huán)很薄。

你可以看到，環(huán)內(nèi)是老城區(qū)，新盤是插花式分布，在幾個(gè)單價(jià)每平方米7萬(wàn)元超亮恒星的光照下，形成了杭州樓市的靶心環(huán)。

而在這個(gè)環(huán)外，就是單價(jià)每平方米2.5萬(wàn)以下的剛需盤，或者富陽(yáng)等近郊的區(qū)域中心盤。這些樓盤數(shù)量眾多，沿交通線和產(chǎn)業(yè)園分布，星星點(diǎn)點(diǎn)，散落各處。

04，杭州買房最安全的地帶

投資也好，自住也好，房產(chǎn)都是每個(gè)家庭的重要資產(chǎn)，保值增值是必須的，而這條「3萬(wàn)元環(huán)」是杭州買房最安全的地帶。

環(huán)外面的樓盤眾多，低單價(jià)低總價(jià)的樓盤在不斷地冒出來(lái)。

未來(lái)幾年有可能從1.5萬(wàn)元均價(jià)進(jìn)階到2萬(wàn)元均價(jià)的小板塊很多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。具體來(lái)說(shuō)，從超山到臨浦，從大江東到臨安，從瓜瀝到富春灣新城都有可能。

而市中心，面臨著一波即將到來(lái)的抬升或陷落的地殼運(yùn)動(dòng)。

2022年，杭州地鐵真正成網(wǎng)，城市建成區(qū)大幅膨脹，這將會(huì)大大影響杭州各個(gè)小板塊的房?jī)r(jià)。雖然市中心的個(gè)別優(yōu)質(zhì)房源會(huì)眾星拱月般被抬升起來(lái)，但是大多數(shù)品質(zhì)平庸的房源將被地鐵線拉平。

2019年杭州成交量最高的二手房小區(qū)，已經(jīng)從傳統(tǒng)市中心老小區(qū)向外圍轉(zhuǎn)移。

05，五個(gè)「3萬(wàn)元小板塊」

這條單價(jià)在每平方米2.5萬(wàn)元至3萬(wàn)元之間的環(huán)帶，也是有密有疏的。

我們把最密的地方整理一下，就是這么五個(gè)小板塊：

勾莊良渚，其實(shí)也可以把三墩北也放在一起。這是杭州樓市這兩年最熱的一個(gè)區(qū)域。2019年的16次萬(wàn)人搖中，有6次在這片區(qū)域。最近的熱盤包括城北萬(wàn)象城幸福里和世茂璀璨瀾宸。

未來(lái)科技城2.0。當(dāng)未來(lái)科技城「三兄弟」售磬和核心區(qū)樓盤富力中心、天空之城跳漲開盤以后，「3萬(wàn)元環(huán)」線的大城西部分，已經(jīng)轉(zhuǎn)移到未來(lái)科技城2.0老余杭鎮(zhèn)附近，最新的樓盤是杭語(yǔ)藍(lán)庭。

南部臥城。樓盤眾多，如市心路邊上的綠城桂語(yǔ)朝陽(yáng)、德信市心府和東原九章賦，和更靠近湘湖的一系列樓盤。

南站新城。2019年，這個(gè)板塊受杭州南站及地鐵五號(hào)線延遲通車影響，也因?yàn)楣媚飿蛘镜罔F上蓋的限價(jià)有所下調(diào)，似乎有一些波瀾不驚。但到了2020年，這一切都可以期待了。代表的樓盤如奧克斯金宸玖和。

蕭山科技城。板塊界面很好，吃虧在板塊的樓盤還不多。2020年，新希望拿下的新項(xiàng)目和鄰近的亞運(yùn)村都將亮相，而機(jī)場(chǎng)快線、江河匯和錢江新城二期的每一個(gè)進(jìn)展都將夯實(shí)蕭山科技城的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)。代表的樓盤如仁恒前灣國(guó)際社區(qū)和融創(chuàng)江南一號(hào)院。

06，對(duì)自己好一點(diǎn)從這些小板塊開始

有可能沖破2萬(wàn)的小板塊很多，但是，能夠沖破3萬(wàn)的小板塊主要就是上面幾個(gè)了。

而3萬(wàn)元的單價(jià)，也是杭州樓市改善性置業(yè)的門檻。

房住不炒，對(duì)自己好一點(diǎn)，從這些小板塊中開始挑起。

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