現(xiàn)在談房價(jià)，如果脫離了城市就沒有什么太大意義，但是全國房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重分化，有的特別高，有的再低也沒有人買。大城市的房價(jià)高，很多小城市的房價(jià)也不低，單純從大城小城來區(qū)分房價(jià)也不靠譜了。

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作為購房者來說，可能需要更多的知識儲備才能看到一個(gè)城市未來跟房地產(chǎn)關(guān)系能不能掛上鉤。最簡單的就是所謂的長期看人口，中期看土地，短期看政策。說出來容易，但真正做起來卻很難。

今天就單獨(dú)想跟大家聊聊全國房價(jià)到底處在一個(gè)什么樣的狀態(tài)，畢竟今年絕對是一個(gè)調(diào)控大年，根據(jù)房子是用來住的不是用來炒的這個(gè)定位的調(diào)控原則，哪里房價(jià)上漲過快，調(diào)控就指向哪里。但你要知道，不是說因?yàn)榉績r(jià)高，就一定需要調(diào)控。有些是有支撐的，有些是被炒起來的，你要問我不是炒起來的有多少，我只能說呵呵！

一財(cái)報(bào)道稱，對14個(gè)準(zhǔn)特大城市房價(jià)水平梳理統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，共有13個(gè)城市平均單價(jià)過萬，其中廈門高居榜首，福州和寧波緊隨其后。根據(jù)官方的《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，目前I型大城市共有14個(gè)，包括哈爾濱、長春、大連、合肥、昆明、太原、長沙、蘇州、南寧、烏魯木齊、石家莊、廈門、寧波和福州。

您對這些城市有沒有異議？不去糾結(jié)這個(gè)了。

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先看看這些城市的房價(jià)水平吧。這14個(gè)準(zhǔn)特大城市中，已經(jīng)有13個(gè)城市房價(jià)過萬，唯獨(dú)烏魯木齊的房價(jià)在萬元以下。有4個(gè)城市（廈門、福州、寧波和蘇州）均價(jià)超過2萬/平，這些城市全部來自東南沿海地區(qū)，似乎并不奇怪。很明顯，收入水平跟房價(jià)是直接掛鉤的，像蘇州、寧波和廈門人均收入水平均位居全國前十，收入高房價(jià)也較高。

廈門以48570元/平的均價(jià)在14個(gè)城市中高居第一，如此優(yōu)秀的“房價(jià)”成績不是一天兩天了，廈門房價(jià)漲幅曾一度躍居全球第二，那年合肥排第一。如今，合肥的房價(jià)稍微低調(diào)點(diǎn)了，但廈門依然高歌猛進(jìn)，論房價(jià)水平，也僅次于深圳、北京和上海三大一線城市，位居第四，已經(jīng)超過了一線城市的廣州。

廈門何德何能？廈門在福建經(jīng)濟(jì)水平不是第一，但房價(jià)絕對的NO.1，主要是廈門人均收入還是比較高的。加上教育、醫(yī)療優(yōu)質(zhì)資源集中，吸附效應(yīng)較強(qiáng)，而供給一直偏緊，房價(jià)肯定低不了。如果用房價(jià)收入比和租售比來看廈門的房價(jià)，那絕對是問題很大，前幾年的統(tǒng)計(jì)顯示，要在廈門買一套100平的房子，需要在廈門不吃不喝63.48年。

關(guān)鍵是，《中國租金回報(bào)率最全地圖》顯示，廈門的租金回報(bào)率在所有城市里墊底，比一線城市更低。如果要靠收房租回本，參照1%的租金回報(bào)率這一靜態(tài)數(shù)據(jù)，在廈門投資房產(chǎn)靠收房租回本需要100年！

這反映的問題是，廈門房租低，但更因?yàn)榉績r(jià)太高，嚴(yán)重脫離了實(shí)際購買力。

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我們再看看排在前幾位的寧波、蘇州、合肥等城市，如果合肥的房價(jià)不低調(diào)點(diǎn)，也很有情況。但如果這幾個(gè)城市穩(wěn)扎穩(wěn)打，其實(shí)潛力我是看好的。長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度最高的地區(qū)之一，也是世界五大城市群之一，甚至可能都超過了珠三角地區(qū)。

過去滬寧杭，即上海、南京、杭州，他們的地位依然不會(huì)動(dòng)搖，但是新的格局也在形成，上海、南京、杭州、合肥、蘇州、寧波、南通、無錫等也在逐漸形成新的更大的都市圈城市群。

寧波與合肥，蘇州相比，你會(huì)選擇哪一座城市定居？這個(gè)話題留到以后聊。

現(xiàn)在調(diào)控主要的方向是一二線城市，這并不意味著這些城市就沒有前途了，恰恰相反，哪怕房價(jià)高，我們也得去面對，因?yàn)閷磉€會(huì)更高，只要你別太出位。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的話可能更現(xiàn)實(shí)。

馬光遠(yuǎn)表示，“中國一線城市房價(jià)高不高？當(dāng)然高！百分之一萬高！當(dāng)一個(gè)城市80%的人都買房難時(shí)，說房價(jià)不高那是自欺欺人。但是，如果導(dǎo)致房價(jià)走高的因素依然存在，房價(jià)還會(huì)更高！下下之策是抨擊高房價(jià)，有用之策是抨擊導(dǎo)致高房價(jià)的那些因素并且呼吁去解決，比如，大量的土地供應(yīng)給了工業(yè)商業(yè)，住宅用地太少的問題，比如，土地供應(yīng)的壟斷問題，土地利用效率問題，信息壟斷問題等等。”

這個(gè)我是贊成的，我也一直在呼吁控制高房價(jià)，但另一面我們又不得不承認(rèn)，大城市高房價(jià)可能會(huì)一直存在。房子是用來住的不是用來炒的，而且房價(jià)穩(wěn)定也是大趨勢，房價(jià)不會(huì)大漲大跌，這是底線。

好在現(xiàn)在多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度調(diào)控思路將扭轉(zhuǎn)過去頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的問題，將來高房價(jià)可能會(huì)長期存在，但是當(dāng)人們都解決了住房難題時(shí)，高房價(jià)是否存在意義就沒那么大了。

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最后，我們再看另一份報(bào)告。

同樣是一財(cái)報(bào)道稱，至少有103個(gè)縣（縣級市）房價(jià)均價(jià)過萬，其中陵水最高，義烏第二。從區(qū)域分布看，這些縣域主要分布在東南沿海地區(qū)，其中，浙江最多，廣東僅1個(gè)。

具體來看，在房價(jià)過萬的103個(gè)縣中，93個(gè)位于東部沿海地區(qū)，占比達(dá)90.3%。從省份分布看，浙江、江蘇、福建和海南等較為集中。其中，浙江共有46個(gè)縣市房價(jià)過萬，高居榜首。

北方城市也太慘了點(diǎn)。

也反映出一個(gè)問題，南方城市尤其是人家浙江，無論大城市還是小縣城，發(fā)展是比較均衡的，人家才是真正的共同進(jìn)步的。其他地方可能是，大城市房價(jià)高，小城市房價(jià)低，或者大城市房價(jià)都沒有高，小城市倒是喧賓奪主，你說能正常嗎？

如果說14個(gè)準(zhǔn)特大城市13城房價(jià)過萬，那么103個(gè)縣房價(jià)都過萬了，是好事嗎？當(dāng)縣城房價(jià)都這么高的時(shí)候正常不正常呢？如果說收入跟房價(jià)相當(dāng)也可以說得過去，但也有一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房價(jià)同樣比較高，比如海南和河北，分別有9個(gè)和7個(gè)縣域房價(jià)過萬。

我只想說，購房者買房時(shí)一定要清楚，縣城可比大城市買房坑更多，大城市房價(jià)高點(diǎn)，它有人口、資源和產(chǎn)業(yè)支撐，小縣城呢？人們的收入水平呢？

前不久“縣城新建住宅最高不超過18層”的意見稿也能說明一定的問題，除了安全環(huán)保宜居考慮，更重要的是，很多縣城的房子真的夠住了，需求相對飽和，大量的房子還有待去化。