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導語：這一個年報季，各家的情況不盡相同，但絕大部分都有一個共同的問題，就是凈利潤增速大幅低于營業(yè)收入增速。銷售增長雖然仍是主流，但大多數(shù)房企的毛利率、凈利率開始下滑，甚至出現(xiàn)了千億房企凈利潤與歸母凈利潤1億的現(xiàn)象。營收增長VS利潤下滑，背后的原因是多元化的，房企如何破解“增收不增利 ”困局？房企陷入“增收不增利”的困境增收不增利，已經(jīng)成為2020年年報中的常態(tài)。 銷售額如7000億的萬科、5752億的融創(chuàng)、5700億的碧桂園、5072億的恒大，毛利率與凈利率都出現(xiàn)了不同程度的下跌。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年，百強房企的凈利潤率均值只有11.1%，凈資產(chǎn)收益率均值為15.9%。最慘的還屬禹洲地產(chǎn)，此前，禹洲集團發(fā)布盈利預警公告稱，2020年度的綜合純利將顯著下降。2020年，禹洲集團全年合約銷售達到1049.67億元，2020年收入為人民幣104.11億元，實現(xiàn)毛利4.79億元，實現(xiàn)歸母凈利1.17億元。對于業(yè)績下降的原因，禹洲集團表示：一是受疫情影響，若干物業(yè)項目的開發(fā)進度及物業(yè)交付有所延期，導致收入及利潤遞延確認；二是一些房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控措施導致物業(yè)項目的售價低于預期，毛利率減少。招商蛇口2020年銷售額2776億，時隔十年，終于又重回前10。 但是，隨著招商蛇口銷售額增長，營業(yè)收入也首次突破千億，但是，歸母凈利潤卻同比減少了23.58%。 這是招商蛇口自2015年重組以來，首次出現(xiàn)利潤負增長。 2020年，祥生控股實現(xiàn)收入466.38億元，較2019年同期增長31.3%。盡管在企業(yè)的官方宣傳中，祥生控股稱當期實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)步增長、公司的盈利空間逐步釋放，但根據(jù)最新財報，該公司在凈利及毛利等相關(guān)利潤指標上的表現(xiàn)卻相對遜色。具體來看，2020年祥生控股年內(nèi)溢利為30.53億元，較2019年同期下降約4.8%；核心純利率為6.6%，較2019年同期的9%下滑2.4個百分點；毛利潤總額約為84.35億元，同比降約0.5%。毛利率的下滑幅度相比更大，2020年毛利率為18.1%，較2019年同期的23.9%下滑5.8%。祥生控股將2020年公司毛利率減少的原因解釋為，年內(nèi)確認的二線城市項目土地單價較高。業(yè)內(nèi)則將激進擴張、高溢價拿地視為該公司2020年增收不增利的主因。總體而言，2020年房地產(chǎn)行業(yè)增利不增收的原因能主要歸結(jié)為以下四點：1.大部分房企2020年是在結(jié)算2018年所銷售的房源，而這批房源所用土地的拿地時間大部分在2016年至2017年。而彼時地價正值大漲，地王頻出。2.2017年-2018年，全國主要熱點城市大部分實行限價制度，高價拿地低價賣房，拉低了利潤率。3.2018年下半年樓市整體去化承壓，大量房源被以成本價或低于成本價的方式甩賣，兩年后清算時暴露問題。4.受2020年疫情影響，房企的各項費用支出驟增，尤其是營銷費用以及管理費用。而疫情所造成的工期延遲，也相應地抬升了單個項目的成本占比。“三道紅線”成為房企必答題曾經(jīng)房企老板最愛說，“三年規(guī)模沖擊千億、雙千億”的豪言壯語。但是在今年的業(yè)績會上，眾多房企卻無一例外地開始強調(diào)規(guī)模、利潤與風險的均衡性，甚至有不少房企明確表示：規(guī)模不再作為企業(yè)最為看重的指標。 去年下半年，“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)出爐，迅速引爆輿論，對于普遍高負債、高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)形成一定威懾力。 “三道紅線”的長遠影響將貫穿企業(yè)的總體投資戰(zhàn)略以及每年度的投資策略，具體影響表現(xiàn)在拿地、開工建設、銷售、結(jié)利、融資(包含資本市場)以及企業(yè)人員組織機構(gòu)調(diào)整等方面。 房企一方面面臨著降負債降杠桿的壓力，另一方面中小企業(yè)運營管理精細化和標準化普遍都缺失的問題。承壓規(guī)模壓力，不得不拿一些利潤率比較低，只為了能周轉(zhuǎn)的項目。 尤其是對于踩線的中小房企，政策將對其在區(qū)域方向選擇以及企業(yè)未來發(fā)展增速等方面產(chǎn)生較大影響。而已經(jīng)“轉(zhuǎn)綠”或者始終維持“綠檔”的房企則將擁有更多的拿地和融資機會，甚至使得企業(yè)獲得“彎道超車”的可能。 縱觀2020年各大房企財報，大部分房企在“三道紅線”上均有不同程度的降檔。
業(yè)績會上，“三道紅線”的達標情況成為房企管理層的“必答題”。企業(yè)是否實現(xiàn)“綠檔“或是“降檔”，成為房企主動對外釋放的信息重點，而仍未達標的企業(yè)管理層亦給出了明確的“轉(zhuǎn)綠”截止線。
今年供地“兩集中”政策推出之后，“三道紅線”融資新規(guī)和房地產(chǎn)貸款集中度政策，對房企的融資限制到達了前所未有的程度。加之當前處于房企償債高峰，房地產(chǎn)行業(yè)承受較高的融資壓力。 “三條紅線”的壓力下，房企投資和規(guī)模擴張的動能將進一步降低。房企在今年普遍規(guī)模降速、部分負增長的情況下，2021年企業(yè)增速將普遍下降，不排除將出現(xiàn)更多業(yè)績負增長的企業(yè)，甚至龍頭房企。
一份份年報出來，才發(fā)現(xiàn)增速放緩原來是行業(yè)普遍問題，對于多項財務指標增速放緩的情況房企也不容忽視。 在市場競爭下，中小房企增長空間進一步受限。中小房企需保持自身財務狀況穩(wěn)健，依靠地緣優(yōu)勢和差異化路線避免過快被淘汰。 微利時代的房企破局對于大型房企來說，雖然營收增速變緩，但利潤增速不會有太大下降，ROE保持緩慢回調(diào)或者基本持平的可能性比較大。 但對中小房企來說，失去了靠低利潤率去搶地的法寶，營收與利潤雙降的可能性都會遠遠大于頭部優(yōu)秀房企，有些企業(yè)甚至可能出現(xiàn)斷崖式下降，這是需要提防的。 動態(tài)復盤，關(guān)注內(nèi)部的節(jié)奏/結(jié)構(gòu)/現(xiàn)金流無論是何種類型的房地產(chǎn)企業(yè)，一年內(nèi)至少要對經(jīng)營、投融資、運營節(jié)奏，管理體系和團隊進行兩次復盤，高管團隊要重點關(guān)注企業(yè)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)及現(xiàn)金流。重新、動態(tài)優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略在“集中供地”政策之前，有先見之明的企業(yè)，其中也包括中小房企，已經(jīng)開始對企業(yè)發(fā)展速度與節(jié)奏、發(fā)展與風險的平衡等這些戰(zhàn)略層面的問題，進行重新思考與動態(tài)優(yōu)化。建議中小房企，重新去研討企業(yè)戰(zhàn)略、節(jié)奏、布局、目標實現(xiàn)路徑、管理優(yōu)化路徑要點、團隊升級策略。重點關(guān)注節(jié)奏與結(jié)構(gòu)企業(yè)內(nèi)部投融產(chǎn)銷構(gòu)成的經(jīng)營結(jié)構(gòu)，一定要與外部的大節(jié)奏與大結(jié)構(gòu)相匹配。匹配不好就會出現(xiàn)投資錯誤，該拿地的時候沒錢，不該拿地閑置大量資金。老板不能把精力全部放在如員工考勤等雞毛蒜皮的小事上，或工程現(xiàn)場，一定要重點關(guān)注企業(yè)的節(jié)奏與結(jié)構(gòu)。大企業(yè)的投資能力要能夠支持在短時間內(nèi)對大量地塊做出研判，也要具備下移非熱點城市的能力。對于小企業(yè)來說，投資能力要能夠支持企業(yè)進入大城市，也要能嚴守根據(jù)地。房地產(chǎn)管理紅利時代，修煉內(nèi)功是一個重大課題。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)功包含九種：管理內(nèi)功（體系、機制、團隊、文化與品牌）、業(yè)務內(nèi)功（各專業(yè)條線內(nèi)功，尤其是成本）、產(chǎn)品內(nèi)功、服務內(nèi)功、運營內(nèi)功、現(xiàn)金流管理。既然“五道紅線”讓財務型杠桿受限，“兩集中”讓經(jīng)營性杠桿受限。那么中小房企大可以通過加大合作力度發(fā)揮合作型、并購型杠桿的作用。無論是與頭部房企、國有企業(yè)，還是與其他中小房企，都可以以抱團合作的方式共同發(fā)展。由博志成發(fā)起成立的G50董事長俱樂部，就是一個致力于促進發(fā)展型房企之間合作，實現(xiàn)融合、共贏、發(fā)展的平臺。目前百強企業(yè)大部分都在加強向泛地產(chǎn)領(lǐng)域滲透，因為泛地產(chǎn)能在一定程度上規(guī)避調(diào)控負面影響，獲取調(diào)控紅利。但泛地產(chǎn)也對企業(yè)的多元化投融資能力提出了更高的要求。對于小型房企來說，由于以往積累資源不足，可以先從單個項目突破，向泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。而對于資源儲備較充足的中大型企業(yè)，可以加大在泛地產(chǎn)領(lǐng)域投資力度，甚至將其作為企業(yè)的第二賽道或增長曲線。關(guān)注當下，有節(jié)奏去庫存，加強回款堅持“現(xiàn)金流為王”原則，審慎的根據(jù)市場的整體形勢，公司銷售回款、財務資金的情況，來決定每一宗、每一塊土地的投資。
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