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不管市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)如何變化，買房始終是國(guó)人根深蒂固的傳統(tǒng)觀念。?? 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人 作為中國(guó)房地產(chǎn)邏輯的源頭，土地供應(yīng)端是第一環(huán)，也是最關(guān)鍵的一環(huán)，最重要的可控變量。日前，一份《鄭州市人民政府關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理工作的意見鄭政【2021】4號(hào)》，從土地出讓管理、提升土地出讓組織效率、合理確定土地出讓價(jià)格等多方面，對(duì)樓市精準(zhǔn)調(diào)控。 1 土地新政 兵馬未動(dòng)，糧草先行。 這份土地文件，最重磅的一點(diǎn)是：加強(qiáng)土地計(jì)劃管理，嚴(yán)禁擅自批準(zhǔn)新增棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。 它意味著，未來(lái)供地將以供給側(cè)調(diào)控為主要手段，針對(duì)市場(chǎng)需求力求精準(zhǔn)供地，保持供需兩端平衡發(fā)展。 ?文件出臺(tái)被視為新年樓市新動(dòng)作 要做到精準(zhǔn)供地，一方面要結(jié)合區(qū)域存量房地產(chǎn)去化周期和市場(chǎng)銷售價(jià)格變化情況，另一方面要優(yōu)化供應(yīng)時(shí)序、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)面積。 而在土地計(jì)劃編制中，相比凈地，棚戶區(qū)改造的進(jìn)度往往是最大的不可控因素，嚴(yán)禁擅自批準(zhǔn)新增棚戶區(qū)改造項(xiàng)目本身就是優(yōu)化土地供應(yīng)計(jì)劃。 此外，住宅用地采取“限地價(jià)、競(jìng)自持”方式出讓；年度住宅用地價(jià)格變化幅度控制在5%以內(nèi)；土地市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)每年修訂一次，有效引導(dǎo)用地的合理定價(jià)，把控節(jié)奏。 土地出讓金“大躍進(jìn)”的輝煌下，城市面臨兩個(gè)隱憂：一是土地價(jià)格上漲過(guò)快，二是土地出讓面積節(jié)奏混亂。 
?調(diào)控機(jī)制從供應(yīng)端著手 就像很多外來(lái)房企在鄭州拿不到地，他們會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)地市，無(wú)形中抬高了地市的地價(jià)，催生了高房?jī)r(jià)，但地市的購(gòu)買力有限，一旦達(dá)到拋物線頂端后，市場(chǎng)的下墜曲線，要比上升快得多。 于鄭州而言，供地失衡亦是危險(xiǎn)的訊號(hào)。時(shí)下，鄭州遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)坍塌，市場(chǎng)行情腰斬，歸根結(jié)底是因?yàn)楣?yīng)量太大。 前幾年，南港、北港、南龍湖、滎陽(yáng)、綠博，這些板塊只要有供應(yīng)，就有房企敢進(jìn)來(lái)。 他們無(wú)一例外都是偏遠(yuǎn)市場(chǎng)，一塊小蛋糕上，卻擁擠地排布著幾十個(gè)樓盤，在供大于需的情況下，大規(guī)模的“土地漫灌”，天量供應(yīng)本來(lái)就會(huì)稀釋購(gòu)買力，似乎很容易出現(xiàn)“房?jī)r(jià)下跌”的現(xiàn)象。 
?遠(yuǎn)郊板塊進(jìn)入靜淡階段 窺斑見豹，一旦供地出問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致未來(lái)一到兩年，樓市形成惡戰(zhàn)、惡循環(huán)，最終傷害的是一座城市的市場(chǎng)環(huán)境，GDP也受牽連，更影響人的信心。 賣地一方面是為財(cái)政，另一方面被認(rèn)為是平抑房?jī)r(jià)的一個(gè)很好的抓手，所以在鄭州，平衡供地的呼聲很高。 幸好，鄭州已經(jīng)在控地了。這次文件的出臺(tái)也能反應(yīng)政府的深刻洞見。 2 撥開迷霧 2020年，鄭州樓市大動(dòng)蕩雖然造成了許多人的劇痛，但在我們不知不覺間，鄭州市房地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì)正在急劇變化。 未來(lái)，誰(shuí)能屹立于潮頭之上，迎來(lái)好的發(fā)展時(shí)機(jī)，取決于是否站對(duì)了城市發(fā)展趨勢(shì)的風(fēng)口。時(shí)下，鄭州十四五規(guī)劃藍(lán)圖已經(jīng)繪就，城市發(fā)展方式正在轉(zhuǎn)變。
?鄭州市總體城市規(guī)劃方案示意 首先就是在“東強(qiáng)、西美、北靜、南動(dòng)、中優(yōu)、外聯(lián)”的十二字方針下，全面推進(jìn)32個(gè)核心板塊建設(shè)，鄭州大都市圈的建設(shè)。其中，正在成長(zhǎng)的鄭南，從“一主三城四區(qū)”到“一主一城三區(qū)四組團(tuán)”再到“一主一副三區(qū)三組團(tuán)”，變化最快、最大，這里不僅有航空港綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)，有平坦的發(fā)展空間，還有綜合交通優(yōu)勢(shì)。進(jìn)入到“十四五”開局之年，鄭西也迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。在《鄭州西部新城規(guī)劃研究》中，立足滎陽(yáng)、上街一體化發(fā)展視野，將鄭州西部新城放在鄭州市建設(shè)國(guó)家中心城市背景下，確定西部新城功能定位和職能分工。深入研究西部新城的資源稟賦，構(gòu)建科學(xué)合理的城市空間結(jié)構(gòu)，并在此基礎(chǔ)上確定滎陽(yáng)核心板塊的規(guī)模和選址。
?西部新城發(fā)展示意 鄭州西翼放眼十四五規(guī)劃建設(shè)期和2035中長(zhǎng)期的謀劃，將對(duì)實(shí)現(xiàn)鄭州東西均衡發(fā)展、“西美”目標(biāo)，形成鄭州大都市區(qū)，助推鄭州國(guó)家中心城市建設(shè)具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。隨著鄭州市近年來(lái)的快速發(fā)展，鄭州市城區(qū)面積小的突出矛盾更加凸顯。十四五期間，鄭州市也將加快中牟、滎陽(yáng)、新鄭撤縣（市）設(shè)區(qū)步伐。在這些大板塊、大方略下，相關(guān)部門要進(jìn)一步匹配土地供應(yīng)與出讓節(jié)奏，有步驟、有計(jì)劃地持續(xù)性供地。過(guò)去鄭州有個(gè)毛病是，習(xí)慣于突擊放量，一下放出千畝地，導(dǎo)致大規(guī)模的提前占地，開發(fā)不能有序跟上。
?過(guò)往不講“武德”的土地供應(yīng)有望改變 往后，相關(guān)部門不僅要在供地前提前做一些信息釋放，還要確保均衡供地，盡量減少大宗土地供應(yīng)；同時(shí)，規(guī)劃還要具備大視野、大格局，考慮城市的功能性、前瞻性，起碼與杭州、成都、武漢等同類對(duì)比時(shí)，也不輸陣。對(duì)開發(fā)商來(lái)講，在土地競(jìng)爭(zhēng)上的眼光和反應(yīng)要更敏銳，資金、土地儲(chǔ)備要更加及時(shí)、充裕。更要珍惜獲得土地的機(jī)會(huì)，尊重中原沃土，尊重市場(chǎng)，尊重客戶，尊重這座城市，做出更多具備設(shè)計(jì)水準(zhǔn)的產(chǎn)品，不辜負(fù)這座城市的顏值。未來(lái)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入資本和寡頭時(shí)代不足為奇，一類是有央企背景的大佬，一類是永威、綠城這樣以產(chǎn)品為導(dǎo)向，產(chǎn)品力極強(qiáng)，細(xì)節(jié)、品質(zhì)有競(jìng)爭(zhēng)力的房企。
?鄭州樓市進(jìn)入列強(qiáng)時(shí)代（源自泰辰行） 鄭州土地市場(chǎng)玩的是拼刺刀游戲，玩的是資金，玩的是成本，玩的是運(yùn)營(yíng)，希望靠產(chǎn)品取勝的開發(fā)商能夠越來(lái)越多。 3 2021樓市可期 這份土地文件，對(duì)市場(chǎng)的理解深邃。 作為河南省會(huì)，鄭州2018年GDP突破萬(wàn)億元、常住人口突破千萬(wàn)人，正式跨入人口超千萬(wàn)的特大城市行列。鄭州更是強(qiáng)省會(huì)城市、單核城市，各種利好加持下，房?jī)r(jià)卻不斷下探，且跌幅不淺，這是不可思議的、值得深思的。
?相比歷史高點(diǎn)明顯下跌城市鄭州位列其中 好在，相關(guān)部門通過(guò)走訪、調(diào)研一線，已經(jīng)Get到目前鄭州市場(chǎng)的嚴(yán)峻問(wèn)題，并及時(shí)出臺(tái)了相應(yīng)的補(bǔ)救措施和辦法，如今的鄭州正在糾錯(cuò)。文件中還有一條值得關(guān)注，住宅用地的土地出讓前置條件中，要明確合理銷售參考房?jī)r(jià)（毛坯房?jī)r(jià)格和裝修價(jià)格），可按周邊實(shí)際銷售價(jià)格的10%浮動(dòng)確定。一級(jí)市場(chǎng)的土地價(jià)格是二級(jí)市場(chǎng)的關(guān)鍵錨點(diǎn)。從面粉到面包，科學(xué)精準(zhǔn)制定土地市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)是健康房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的基礎(chǔ)，鄭州地價(jià)評(píng)估為此首次引入了實(shí)行專家評(píng)審和集體決策制度。這意味著，以后土拍前我們就可以預(yù)測(cè)到項(xiàng)目未來(lái)的售價(jià)范圍。10%浮動(dòng)指導(dǎo)我們從土拍脈絡(luò)看房?jī)r(jià)脈絡(luò)，也代表著以后鄭州房?jī)r(jià)售價(jià)的變化，不能大漲超過(guò)10%，也不能大跌超過(guò)10%。
?價(jià)格浮動(dòng)列入市場(chǎng)監(jiān)管模式 這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，一只無(wú)形之手的干預(yù)，這也是一個(gè)積極的提振信號(hào)。目的之一，首先是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展，同時(shí)也有一定的兜底機(jī)制，避免大規(guī)模上演降價(jià)無(wú)底線、無(wú)節(jié)操的降價(jià)。去年那樣心跳驟起，跳樓大降價(jià)的行情或?qū)⒊蔀闅v史。很可能會(huì)像中介瘋傳的那樣，實(shí)施商品住宅價(jià)格上下限，低于下限無(wú)法簽約，無(wú)論真假，未來(lái)在土拍約束階段也會(huì)得到實(shí)施。平穩(wěn)健康是限定詞，要求發(fā)展的過(guò)程是平穩(wěn)且健康的，也就是指不能大起大落。
?此前網(wǎng)傳的網(wǎng)簽政策 而發(fā)展一定是向上的。經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中的每一個(gè)詞都是精準(zhǔn)的，如果你不能很好了解什么叫發(fā)展，就無(wú)法讀懂至少未來(lái)五年的房地產(chǎn)。通篇看完鄭州市人民政府關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理工作的意見，無(wú)論是相關(guān)規(guī)定還是比例范圍，你都能非常非常明確的看到、感受到9個(gè)字：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。所有的一切都在朝著這9個(gè)字努力、調(diào)整、變化。換句更直白的話解讀：最好的情況就是鄭州地價(jià)每年有5%的增長(zhǎng)，鄭州房?jī)r(jià)每年有不大于10%的增長(zhǎng)。
?鄭州主城房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)趨勢(shì) 越來(lái)越多人相信，房地產(chǎn)對(duì)保經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的作用，以及政府調(diào)控時(shí)的投鼠忌器。關(guān)于2021年的鄭州樓市，有對(duì)立的兩派聲音。一派認(rèn)為目前還看不到上漲的跡象，可能會(huì)延續(xù)2020年的頹勢(shì)，另一派則認(rèn)為，市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)小幅上揚(yáng)。無(wú)論哪一種觀點(diǎn)，都有自己的依據(jù)和判斷。對(duì)購(gòu)房者來(lái)講，現(xiàn)在是典型的小馬過(guò)河心態(tài)，但要切記實(shí)踐出真知，不要盲目聽取他人意見。最重要的一點(diǎn)，不管市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)如何變化，買房始終是國(guó)人根深蒂固的傳統(tǒng)觀念。因此，完全不用顧慮太多，房子該買還得買。
?房子具有很強(qiáng)的固定資產(chǎn)屬性 當(dāng)然，地盤仍舊認(rèn)為樓市是向好的。過(guò)去幾年，我們反復(fù)唱多，一直希望更多人能更及時(shí)上車。畢竟，有時(shí)候相差一年，購(gòu)買成本相差幾十萬(wàn)，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，真是一筆不小的開支。如今，鄭州樓市所謂“底牌都已亮明”，也許很快就能涅槃重生。
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