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房企野蠻發(fā)展的時(shí)代徹底終結(jié)，往后唯有精耕細(xì)作，才能賺取到適當(dāng)?shù)男袠I(yè)利潤(rùn)。?? 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人 房地產(chǎn)再融資的“三道紅線”，猶如泰山壓頂，超過50家房企都被掐住了融資的咽喉。不久前，陽光城的一則公告，將引入泰康人壽和泰康養(yǎng)老作為重要投資人。不經(jīng)意間，陽光城給大家指出一條明路，即抓緊一切機(jī)會(huì)為自己拓展融資渠道。 1 房企的資本困境 不曾料想，有朝一日的房企，會(huì)淪落到“人為刀俎我為魚肉”的地步。 融資是房企賴以生存的重要環(huán)節(jié)，如果哪一天融不到錢了，很有可能資金鏈斷裂，這對(duì)房企而言，很可能就是滅頂之災(zāi)。在融資形勢(shì)難言樂觀的環(huán)境下，開發(fā)商們都在心急如焚地尋找一雙庇佑自己的翅膀。這時(shí)，一貫腰包鼓鼓的保險(xiǎn)公司，順理成章地成了市場(chǎng)上的大“金主”。?房企融資成本愈發(fā)高企 吸引險(xiǎn)資入股，不失為房企一個(gè)好的資金來源和融資渠道，險(xiǎn)資可以作為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的低成本“資金池”。自打2014年，險(xiǎn)資掀起地產(chǎn)股投資熱潮以來，6年間，整個(gè)保險(xiǎn)行業(yè)密集扎根地產(chǎn)圈，險(xiǎn)企收獲了超三分之一50強(qiáng)房企的前十大股東的席位。比如，在陽光城之前，招商蛇口今年也引入戰(zhàn)略投資，對(duì)象同樣是險(xiǎn)資。此外，生命人壽穩(wěn)坐金地和佳兆業(yè)的大股東之位，招商蛇口則投懷平安系。有業(yè)內(nèi)大佬坦言，評(píng)估一家房企的江湖地位，恐怕要看他和平安的親密程度。這年頭，哪家大牌房企沒和平安眉來眼去？站上地產(chǎn)圈食物鏈最頂層的平安，它的嘴里已經(jīng)塞著碧桂園、融創(chuàng)、華夏幸福、旭輝、金茂、招商蛇口。?萬億平安是房企背后的金主 雖然時(shí)下房地產(chǎn)步入下行周期，但仍有一大票保險(xiǎn)企業(yè)對(duì)地產(chǎn)公司興趣盎然。在白銀時(shí)代，險(xiǎn)企不再甘作安靜的財(cái)務(wù)投資者，而是借資本之船步步緊逼，長(zhǎng)驅(qū)直入。一貫對(duì)投資要求非常嚴(yán)苛的保險(xiǎn)資金，安全性、流動(dòng)性和收益性缺一不可。核心目標(biāo)是，把錢放在一個(gè)收益穩(wěn)定且池子夠大的地方，能同時(shí)均衡滿足這些條件的房地產(chǎn)，有幸地被盯上。與其他行業(yè)比起來，房地產(chǎn)命硬，利潤(rùn)率平均在15%，在險(xiǎn)企眼中，哭喊黃金時(shí)代不再的房企，尤其是頭部房企，仍舊是個(gè)香餑餑。融資困局下，房企更是積極迎合，主動(dòng)投懷送抱。?房企利潤(rùn)可觀 中國(guó)樓市的下半場(chǎng)，萬科、碧桂園、恒大可能已經(jīng)不再是主角，幕后的平安、前海、人壽或許才是未來最值得濃墨重彩的一筆。 2 尋找隱形的翅膀 ▽ 三道紅線之下，即便有險(xiǎn)資入股，對(duì)于房企來說，恐怕也是杯水車薪。開發(fā)商必須尋找能長(zhǎng)期輸血的管子，背靠穩(wěn)妥、可靠的資本大樹，才能活的更好、更長(zhǎng)久。這些年，在“雙限”時(shí)代政策不斷逼緊的影響下，已經(jīng)習(xí)慣在政府調(diào)控中尋找機(jī)會(huì)的開發(fā)商們，也逐步獨(dú)辟蹊徑地找到了適合自己的生存法門。?房企開發(fā)端監(jiān)管逐步收緊 一些房企要建立自己的金融工具，銀行作為最方便、最主要、最穩(wěn)妥的融資途徑，入股銀行便讓房企掌握了有控制力的金融工具，不少地產(chǎn)公司爭(zhēng)相成為銀行的股東。比如，正商就是鄭州銀行的第三大股東。疫情期間，鄭州銀行向正商實(shí)業(yè)有限公司授信0.7億美元。可見。做錢袋子的股東，更便于對(duì)沖資金，低成本融資、減輕資金壓力。房企入股銀行確實(shí)是拓寬融資渠道的一種方法，起碼有些時(shí)候，在貸款額度方面可以獲得優(yōu)先分配權(quán)。?鄭州銀行前十大股東情況一覽 恒大、越秀、萬科、綠地等諸多標(biāo)桿房企，同樣把投資觸角伸向銀行業(yè)。繞了一大圈兒，開發(fā)商最后成了銀行的東家，兩者變成拴在“一根繩上的螞蚱”。再比如，盛潤(rùn)是中原銀行的股東；牧原股份的十大股東之一有鴻寶系等等。越險(xiǎn)象叢生的環(huán)境，越能倒逼出開發(fā)商多元融資的能耐。融資的路子寬了，手上的錢就便宜且多了。手上的便宜錢多了，輾轉(zhuǎn)騰挪謀增長(zhǎng)降負(fù)債的空間就有了，最后自然而然會(huì)越活越好。?房企的金控夢(mèng) 市場(chǎng)的天空中鷹隼時(shí)刻盤旋，房企們時(shí)刻準(zhǔn)備著俯沖而下捕捉肥美獵物。一旦看到資本市場(chǎng)蘊(yùn)藏的機(jī)會(huì)，開發(fā)商們絕對(duì)會(huì)像狼見到肉一樣，不充分利用絕不罷休。面臨即將到期的債務(wù)壓力，也促使大多數(shù)開發(fā)商不得不對(duì)外融資“找錢”?！叭兰t線”后的20天中，房企境內(nèi)外共發(fā)行債券融資65筆，融資規(guī)模折合人民幣約554.9億元，上演了地產(chǎn)融資最后的狂歡。有些房企借中期財(cái)報(bào)發(fā)布會(huì)的契機(jī)，表示早在“三道紅線”之前，就已著力降杠桿、降負(fù)債。有的則表示正認(rèn)真研究，將把優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降負(fù)債作為接下來的重點(diǎn)工作。?房企境內(nèi)債規(guī)模變化情況 時(shí)下，盡管一些開發(fā)商在短期內(nèi)并不存在安全問題，“救火”的意味還不至于。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)觀之，在融資環(huán)境收緊的背景之下，想保持高增長(zhǎng)、高盈利、低杠桿不再簡(jiǎn)單，多維度拓展融資渠道，打開融資途徑，或是突破的關(guān)鍵一步。 3 雙刃劍 ▽ 近年來，險(xiǎn)企扎堆持股房地產(chǎn)企業(yè)，可以為房地產(chǎn)補(bǔ)充新鮮血液，確保房企續(xù)命的現(xiàn)金流，擴(kuò)大公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。然而，來的未必都是客。在資本占據(jù)房企股份過高的情況下，也在不斷侵蝕房企利潤(rùn)，同時(shí)還伴著被資本控制的風(fēng)險(xiǎn)。?險(xiǎn)資背景房企一覽 房企如何量體裁衣地為自已定奪好制度性防范，讓自己雖有軟肋亦有鎧甲，這是房企需要高度關(guān)注和警惕的。就像萬科，雖貴為頭部房企，但在前海舉牌、爭(zhēng)權(quán)奪利下，自身依舊沒有招架之力，只得小心翼翼地借助外力尋求制衡之術(shù)。而扮演野蠻人的前海人壽也借著萬科股權(quán)之戰(zhàn)的寶萬之爭(zhēng)，走到臺(tái)前。2015年底，前海人壽通過一步步加碼，不斷買入萬科股票，在持股比例上首次超過了華潤(rùn)，成了萬科的第一大股東。隨后，前海趁著華潤(rùn)的反對(duì)熱態(tài)，掀起了一場(chǎng)“罷免管理層”股權(quán)之爭(zhēng)的腥風(fēng)血雨，企圖通過更換萬科管理層，謀求萬科控制權(quán)。?萬億平安是房企背后的金主 雖說萬科牽手深鐵，最終保住了自主權(quán)，但是隱藏在企業(yè)內(nèi)部的矛盾在這場(chǎng)股權(quán)之爭(zhēng)中險(xiǎn)些摧毀萬科。
再者，房企入股銀行，一方面可以解除資本束縛，但在現(xiàn)實(shí)運(yùn)作中，地產(chǎn)與金融的結(jié)合可能會(huì)“變味兒”。最擔(dān)心的是，這讓本就“你中有我”的銀行與開發(fā)商關(guān)系，干脆變得“血濃于水”，從而麻痹了它們對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的嗅覺，加重系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。真正穩(wěn)妥的方式，還是加速出貨節(jié)奏，快速回款。就像9月6日深夜，恒大許老板連夜主持召開營(yíng)銷大會(huì)那樣，會(huì)上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全國(guó)樓盤全線7折開售，并提出“金九銀十”兩個(gè)月，單月銷售額沖刺1000億元。?7折賣房恒大搶收金九銀十 恒大搶跑的背后，也被視為“三道紅線”壓力倒逼所致，“三道紅線”全中，降負(fù)債、去杠杠是恒大當(dāng)前的首要任務(wù)，預(yù)計(jì)后續(xù)“踩線”明顯的房企也會(huì)隨之跟進(jìn)。
接下來，地產(chǎn)融資再度收緊的壓力下，房企的土地成本上漲、償債壓力上升，房企發(fā)債需求也居高不下，再加上全年銷售目標(biāo)的業(yè)績(jī)壓力，高杠桿房企不得不面臨蕭瑟秋風(fēng)，下半場(chǎng)的處境更為艱難，降價(jià)促銷、以價(jià)換量、搶占客戶資源，才是一條坦坦蕩蕩的路。最后三個(gè)月，房地產(chǎn)迎來真正的分水嶺。那個(gè)依靠高杠桿野蠻擴(kuò)張，撐死膽大的，餓死膽小的時(shí)代再也沒有了。囤地模式背后的“加杠桿、賭增值”的金融行為已出局，真正具備造血能力的“經(jīng)營(yíng)行為”房企才是未來10年地產(chǎn)的領(lǐng)頭軍。?房企拿地排行榜 房企間大分化時(shí)代正式到來，部分負(fù)債高的巨頭承壓，增速會(huì)放緩甚至大幅下滑，中小房企尤其是小型房企再無逆襲機(jī)會(huì)。最終，一些房企難從外部進(jìn)行回血，又沒辦法自身造血時(shí)，就會(huì)讓渡一些項(xiàng)目股權(quán)，甚至斷臂求生，打包資產(chǎn)賣給其他房企。在此背景下，那些財(cái)務(wù)健康、現(xiàn)金充足的房企，會(huì)擁有更多購地機(jī)遇，兼并收購也將愈加激烈。?房企高杠桿模式難以為繼 地產(chǎn)圈的未來趨勢(shì)已很明顯，就是將不斷整合，但不僅僅是純粹的大魚吃小魚，而是資金差異能力倒逼市場(chǎng)分化，未來的地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入大魚吃大魚的時(shí)代。從此，房企野蠻發(fā)展的時(shí)代徹底終結(jié)，往后唯有精耕細(xì)作，才能賺取到適當(dāng)?shù)男袠I(yè)利潤(rùn)。
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