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如果說過去的20年是房地產(chǎn)經(jīng)濟，那么未來的時代一定是產(chǎn)業(yè)的時代，而且是新興產(chǎn)業(yè)的時代。 ?? 撰文 | 陶謙 ? 《地盤》特邀撰稿人 近年來，大鄭州像是被裝上了高速馬達，開始突飛猛進的發(fā)展。城市框架越來越大、市政道路越來越寬、鐵路路網(wǎng)更加通達，國家中心城市、國家大數(shù)據(jù)綜合試驗區(qū)等國家級政策屢屢青睞。 很顯然，作為中部最有前景的城市之一，鄭州也成功吸引了新華三、浪潮、啟明星辰等一大批智慧型產(chǎn)業(yè)企業(yè)落戶。大力推動新興產(chǎn)業(yè)、智慧產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為了鄭州智慧城市、國家中心城市建設(shè)的重點工程之一。從去年12月份鄭州市推出新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的試點新政，到今年M0新政首個試點園區(qū)落定鄭州天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園，標志著鄭州市在大力推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級方面更進一步。這也意味著鄭州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將從原來的粗放型租售，向更加精細化的園區(qū)運營轉(zhuǎn)變，園區(qū)和產(chǎn)業(yè)的關(guān)系也將從割裂轉(zhuǎn)變?yōu)楣采矘s。 1 進軍產(chǎn)業(yè)園區(qū) 傳統(tǒng)房企的出路or挑戰(zhàn)？ ▽ 與我國大多數(shù)城市一樣，鄭州前些年經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)算得上功不可沒。對開發(fā)商而言，好政策、好市場就意味著好的發(fā)展。 而隨著近兩年國家“去房地產(chǎn)化”的決心，限購、限貸、限價、限售政策的出臺，房地產(chǎn)融資渠道的持續(xù)收緊，高庫存率、低利潤率成為住宅領(lǐng)域的新常態(tài)，房企的黃金時代一去不返。
?融資收緊對房企會有深遠影響 轉(zhuǎn)型升級、拓寬產(chǎn)品線……多元化發(fā)展已漸漸成為具有前瞻意識的房企一致的舉動。房企跨界轉(zhuǎn)型愈演愈烈，中國的房地產(chǎn)企業(yè)，不在轉(zhuǎn)型中崛起，就在傳統(tǒng)中消亡。
隨著我國“產(chǎn)業(yè)興國”、“數(shù)字中國”等戰(zhàn)略的穩(wěn)步實施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)與運營，逐漸開始吸引傳統(tǒng)開發(fā)商，萬科、綠地、萬通、富力、碧桂園等眾多房企紛紛成立了專職部門，涉足這一領(lǐng)域。很顯然，產(chǎn)業(yè)園區(qū)讓傳統(tǒng)房企看到了企業(yè)發(fā)展的新出路。
?產(chǎn)業(yè)園進入快速發(fā)展期 從面向普通大眾的住宅銷售，轉(zhuǎn)向面向企業(yè)層面的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，對傳統(tǒng)房地產(chǎn)而言是不小的挑戰(zhàn)，考驗的是運營商的園區(qū)運營服務(wù)水平。尤其是未來產(chǎn)業(yè)園形態(tài)通常為近郊型或遠郊型的產(chǎn)城融合開發(fā)項目，運作難度更遠超傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。 2 從工業(yè)園區(qū)到賦能平臺 產(chǎn)業(yè)園不斷更新?lián)Q代 ▽ 為什么說傳統(tǒng)房企進軍產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域成功未可知呢？ 產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為我國經(jīng)濟創(chuàng)新和發(fā)展的重要載體，其核心特征和經(jīng)營模式都在不斷的演進。從改革開放初期的蛇口工業(yè)區(qū)到現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0，產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷了多次演化，運營模式不斷更新，不同的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式各異。
?產(chǎn)業(yè)園已成為經(jīng)濟發(fā)展重要載體 園區(qū)1.0時代，主要是標準廠房的開發(fā)，通過廠房租賃、廠房出售、廠房定制等形式，為企業(yè)提供生產(chǎn)廠房供應(yīng)，屬于典型“租售模式”，此時園區(qū)服務(wù)僅停留在物業(yè)管理、園區(qū)安防、衛(wèi)生、停車等最基本服務(wù)。進入到園區(qū)2.0時代，園區(qū)開始為企業(yè)提供一系列基本服務(wù)，包括企業(yè)的行政手續(xù)代辦、園區(qū)招聘會、企業(yè)的專業(yè)咨詢服務(wù)等。而在園區(qū)3.0時代，運營商們開始關(guān)注企業(yè)的成長，涉足銷售服務(wù)、采購服務(wù)、研發(fā)服務(wù)、品牌服務(wù)、融資服務(wù)等增值服務(wù)，助力企業(yè)降低經(jīng)營成本，提高利潤空間。
?產(chǎn)業(yè)園迭代進程 到了園區(qū)4.0時代，園區(qū)運營主體“以時間換空間”來“賭未來”，介入入駐企業(yè)實體經(jīng)營，為其提供創(chuàng)業(yè)孵化、股權(quán)投資、公共平臺，與企業(yè)共同成長，建立全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)收益模式；注重商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)，餐飲、酒店、公寓等商業(yè)業(yè)態(tài)在園區(qū)逐漸落地。產(chǎn)業(yè)園區(qū)進入存量運營的時代，園區(qū)運營商唯有深耕產(chǎn)業(yè)，精細運營才能博得一番天地。 3 “無運營不園區(qū)” 產(chǎn)業(yè)園進入“運營為王”的時代 ▽ 在園區(qū)4.0時代，產(chǎn)業(yè)園已然進入“運營為王”的時代。所以，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)運營商來說，房企開發(fā)商“拿地-建房-銷售”的套路，不再適用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，開發(fā)商們必須要摒棄傳統(tǒng)思維，將自己置身于行業(yè)新手的定位上，潛心學習，在摸索中創(chuàng)新，探索出符合自身園區(qū)特色的建設(shè)運營之路，并實現(xiàn)復制。 
?產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營為王 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的本質(zhì)和使命是發(fā)展產(chǎn)業(yè)。近年來，政府在和企業(yè)談項目時，不再只關(guān)心規(guī)劃和愿景，更要求有實實在在的產(chǎn)業(yè)導入和全生命周期的園區(qū)運營能力。
園區(qū)運營并不就等于園區(qū)服務(wù)，不是簡單的物業(yè)服務(wù)或者提供代辦工商稅務(wù)登記、提供一個APP就能稱為園區(qū)運營。運營服務(wù)的核心是對園區(qū)產(chǎn)業(yè)價值、空間價值和服務(wù)產(chǎn)品的管理。目前，我國產(chǎn)業(yè)向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)力，傳統(tǒng)的園區(qū)服務(wù)配套市場已經(jīng)不再滿足他們的需求，產(chǎn)業(yè)客戶的價值需求除了最基本的載體和物業(yè)服務(wù)需求，更為真實的需求是經(jīng)營訴求、管理效率訴求、低成本的融資訴求等更為貼合企業(yè)發(fā)展的需求。因而，園區(qū)運營商要做的便是成為園區(qū)企業(yè)的事業(yè)合伙人，對園區(qū)所有企業(yè)經(jīng)營狀況充分了解，熟知它的營運和上游需求、核心競爭力和產(chǎn)品的市場方向，助推企業(yè)成長。另一方面，圍繞園區(qū)產(chǎn)業(yè)，將產(chǎn)業(yè)鏈做長、生態(tài)圈做廣，全方位融入產(chǎn)業(yè)發(fā)展之中。
?產(chǎn)業(yè)園運營發(fā)展創(chuàng)造最大化價值 所謂園區(qū)運營，實際上貫穿園區(qū)發(fā)展的全生命周期，實現(xiàn)從投資選址、規(guī)劃定位、產(chǎn)品設(shè)計、建設(shè)施工、招商推廣、運營服務(wù)的全程管理和控制；始終圍繞產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)生態(tài)的打造為終極目標。不僅要為入駐企業(yè)提供空間服務(wù)，更要在企業(yè)發(fā)展的各個時間段充當合伙人，與入駐企業(yè)共成長；同時為政府導入產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)生稅收、引進高端人才，實現(xiàn)地方經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。
?園區(qū)運營細化服務(wù)是關(guān)鍵 最后，園區(qū)運營商通過提供物理載體，構(gòu)建含運營、管理、金融、資源、服務(wù)、孵化、引導等要素的平臺或生態(tài)圈，搭建高效科學的運營體系，全方位、多層次的運營，真正將園區(qū)做大做強。 4 探索產(chǎn)業(yè)園區(qū) 運營的成功模式 ▽ 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營發(fā)展是長期且復雜的過程，招商過程中產(chǎn)業(yè)引入如何監(jiān)管才能確保不偏離預定軌道？建設(shè)運營過程中資金鏈如何保證持續(xù)流通？運營服務(wù)各個職能部門如何有效對接和運作才能實現(xiàn)服務(wù)效率最大化？如何服務(wù)企業(yè)經(jīng)營過程中的融資需求？ 
?產(chǎn)業(yè)運營戰(zhàn)略疊加發(fā)展是主流 這些僅憑運營商一家之力很難保證周全，因而強強聯(lián)合的園區(qū)經(jīng)營模式，成為許多成功產(chǎn)業(yè)園運營商的思路。
以鄭州天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園為例：鄭州天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園作為鄭州市M0新政的落地試點，不僅僅是一個以“產(chǎn)業(yè)和運營”為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更承擔著各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的榜樣和表率責任，天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園的成功，實際上也是鄭州市M0新政成功的實力作證。為了保證天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)運營的成功，鄭州市政府和高新區(qū)政府兩級政府平臺共同發(fā)力，聯(lián)合成立鄭州天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司，搭建“運營服務(wù)+產(chǎn)業(yè)基金+政企合作”的經(jīng)營模式，確保園區(qū)建設(shè)成為真正為企業(yè)發(fā)展賦能的賦能型平臺。
?鄭州控股主導是強有力保證 在產(chǎn)品打造方面，鄭州天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園充分發(fā)揮M0宗地特性，除了規(guī)劃企業(yè)總部、高層辦公等辦公型產(chǎn)品之外，增加人才公寓、星級酒店、配套商業(yè)等豐富業(yè)態(tài)，解決企業(yè)辦公、研發(fā)，員工居住、生活等需求。在園區(qū)運營方面，天健湖產(chǎn)業(yè)園制定以“產(chǎn)業(yè)為本，運營為魂”為核心經(jīng)營理念，搭建完善的運營服務(wù)體系，圍繞3+6+N的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)導入大數(shù)據(jù)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)，構(gòu)建起產(chǎn)業(yè)鏈、服務(wù)鏈、配套鏈三鏈合一的大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，強力賦能企業(yè)發(fā)展。
同樣的，市區(qū)兩級平臺公司也給予了產(chǎn)業(yè)園硬核助力。高新區(qū)政府平臺公司——鄭州高新投資控股集團有限公司，作為政府直接對外的平臺公司，為園區(qū)緊密撬動政府政策和優(yōu)秀資源；鄭州市國有投資平臺——鄭州投資控股有限公司則通過優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)運營模式、產(chǎn)業(yè)引導基金等，為園區(qū)產(chǎn)業(yè)導入、投融資、技術(shù)提供有利支持。
?天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園鳥瞰圖 鄭州控股搭建“科技園區(qū)建設(shè)運營+高端企業(yè)導入+產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)+上市平臺搭建+產(chǎn)業(yè)集群聚集”的產(chǎn)業(yè)培育模式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局全國，實現(xiàn)全國優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源聯(lián)動；控股公司聯(lián)合香港固高科技成立固高（鄭州）產(chǎn)業(yè)研究院，攜手同濟大學、中國恒天成立高端裝備研究院，公司內(nèi)部成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心，為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)。
在產(chǎn)業(yè)金融方面，控股公司圍繞產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)需求，以鄭州國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展千億基金為支撐，通過基金定投、融資擔保兩條主線，打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融整體解決方案：成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展引導基金公司，與光大實業(yè)、光大控股等大型資本運營機構(gòu)強強合作，設(shè)立專項子基金，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供資金保障；以擔保公司為載體，向各類中小企業(yè)及重大項目提供融資擔保服務(wù)，解決中小企業(yè)融資難題。天健湖產(chǎn)業(yè)園在國有運營商的支持下，構(gòu)建起良性發(fā)展的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，切實解決企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的市場、資金、經(jīng)營管理等諸多問題，成為國家大數(shù)據(jù)綜合試驗區(qū)中部集聚區(qū)，為河南的大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展起到模范帶頭作用。
?高新區(qū)整體規(guī)劃圖 產(chǎn)業(yè)發(fā)展是長期的過程，唯有以運營為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)才能服務(wù)好產(chǎn)業(yè)，國有平臺背書的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，打造全生命周期運營和產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，為產(chǎn)業(yè)企業(yè)創(chuàng)造最大化價值，實現(xiàn)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)的長效發(fā)展。
如果說過去的20年是房地產(chǎn)經(jīng)濟，那么未來的時代一定是產(chǎn)業(yè)的時代，而且是新興產(chǎn)業(yè)的時代。國家通過去房地產(chǎn)化將各方面資源聚集并重新配置，重振我國產(chǎn)業(yè)。
?產(chǎn)業(yè)支撐高新區(qū)快速發(fā)展 我們有理由相信，在以運營為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)助力下，我國產(chǎn)業(yè)將迎來飛速發(fā)展時代，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)更將與大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)、云計算、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，成為中國騰飛世界的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)支柱！
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