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這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代，下半年樓市突圍戰(zhàn)已經(jīng)打響！ 面對危機(jī)與機(jī)遇并存，購房者和開發(fā)商該如何選擇？
■ 撰文 | 趙靈兒 ? 《地盤》特邀撰稿人 樹欲靜而風(fēng)不止。 經(jīng)濟(jì)下行、房企資金戴上緊箍咒、特價房浪潮洶涌澎湃......無房者盼望抄底、有房者焦慮重重，眼下的一幕幕，似乎回到樓市哀嚎一片的2008年，捉摸不透，耐人尋味。然而，站在當(dāng)下的節(jié)點(diǎn)回望，過去11年里最適合買房的一年正是2008年。很多時候，人們的目光只局限于房價一時的漲跌，而忽視城市發(fā)展，真正用發(fā)展眼光看問題的人，才是時代洪流下不朽的王者。 1 格局與大未來 ▽ 日前，《鄭州大都市區(qū)空間規(guī)劃(2018—2035年)》的一紙文件霸氣出爐。 細(xì)細(xì)品讀，鄭州這座城市的新格局呼之欲出。展望2035年，鄭州大都市區(qū)常住總?cè)丝趯⑦_(dá)2300萬—2800萬，鄭州騰飛的姿態(tài)已準(zhǔn)備就緒。
?鄭州大都市區(qū)格局呼之欲出 縱觀全球，日本1.3億人、3700萬在東京，韓國5000萬人、2500萬在首爾，大都市圈是不斷擴(kuò)大的，人不斷往大都市圈流入，這就是城市化。東京現(xiàn)在的房價能停在現(xiàn)在的位置，就是這種人口趨勢支撐起來的。大城市就像抽水機(jī)，不停地從落后的地方抽取勞動力，毫不留情地吸干周邊地區(qū)的血液。這樣的場景分分鐘都在上演，正如今天的日本，無數(shù)村莊和城鎮(zhèn)凋零衰敗，但東京和大阪都市圈繁華依舊，這就是馬太效應(yīng)中的強(qiáng)者愈強(qiáng)。城市的洗牌過程是殘酷的，但這是年輕勞動力自己用腳投票的結(jié)果。
?2018年城市競爭力排名 回看鄭州，過去8年間，人口增長穩(wěn)扎穩(wěn)打。鄭州每年常住人口增量都超過15萬人，人口一直保持快速增長態(tài)勢。在搶人大戰(zhàn)中，鄭州可謂最大贏家之一，人口增長勢頭之猛，風(fēng)光正盛，一時無兩。鄭州2018年常住人口增長25.5萬人，常住人口總量首次突破千萬大關(guān)。值得注意的是，鄭州GDP也同步邁進(jìn)萬億俱樂部。萬億GDP、千萬人口 ，這是中國城市的頂尖標(biāo)配。與鄭州一道，全國人口過千萬的城市有16個，GDP過萬億的城市也是16個，但同時具備這兩個條件的城市僅有11個，鄭州位列其中。
?人口過千萬城市名單 一個朋友感慨，浙江某十八線山區(qū)（麗水），GDP只有1300多億，房價卻18000元/m2，鄭州作為國家中心城市、河南省會的單核城市、千萬級人口、萬億GDP等身份傍身，房價僅有1.5萬/m2，合理嗎？經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾說過，作為中原城市群的核心城市，鄭州人口體量應(yīng)在3000萬。對比同等級的城市，就目前的城區(qū)面積和人口容量來說，鄭州都比較落后。所以在城市建設(shè)和人口引進(jìn)方面，鄭州仍有很大的發(fā)展空間。若真像馬光遠(yuǎn)所說，作為省會城市的鄭州，人口未來應(yīng)達(dá)到3000萬，是目前的三倍。鄭州在人口、GDP、政策支持、產(chǎn)業(yè)、人均消費(fèi)、高校數(shù)量等領(lǐng)域的排名，都超過房價排名，顯然，城市地位不斷攀升的鄭州，房價是明顯被低估的。
?馬光遠(yuǎn)關(guān)于鄭州的解讀 千萬級人口、一億人口腹地，是鄭州手中的兩張“王牌”。不僅意味著巨大的市場、海量的消費(fèi)，也為鄭州下一步房價上漲提供了很好的歷史注腳。鄭州就像一個小小的碗底，房價是停在上面的紙船，周邊的水都往里涌，速度還越來越快，船當(dāng)然越來越高。
2 大鱷為何競逐鄭州 ▽ 有人的地方，就有江湖，有市場，有資本可逐。 鄭州這塊香甜可口的蛋糕，誰都想來分一塊。以恒大、碧桂園、萬科等大鱷房企為代表的百強(qiáng)房企紛紛布局河南，搶灘鄭州，目前為止，國內(nèi)百強(qiáng)房企已有近60家進(jìn)駐。從房企的雄心勃勃上，也能側(cè)面窺探鄭州的價值。鄭州的發(fā)展?jié)摿艽?，后勁很足，不少一線房企都表示，持續(xù)看好鄭州，接下來會繼續(xù)在鄭州布局。
?大鄭州城運(yùn)迎來高光時刻 也有業(yè)內(nèi)大佬坦言，當(dāng)前房價下降，是人為造出來的，不符合市場規(guī)律。不能在關(guān)了門的商場算人流量，封了路的路上數(shù)車流量。一旦各種限制放開，可能又將面臨一場腥風(fēng)血雨。房企之所以依然熱衷投資樓市，與我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程脫不開干系，再者，鄭州向上的姿態(tài)，也很難讓人不注意它。首先，城鎮(zhèn)化依然是當(dāng)下推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要力量，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型、業(yè)態(tài)以及發(fā)展空間都和城鎮(zhèn)化發(fā)展息息相關(guān)。中國目前的城鎮(zhèn)化處于快速城鎮(zhèn)化后半段，速度有所減緩，但實(shí)際上還屬于有比較明顯提升空間的階段，而2030年可能是中國城鎮(zhèn)化的分水嶺，跟發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體比，中國每年的城鎮(zhèn)化率還處于比較高的水平。
?房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化的主要推手 從目前已經(jīng)完成了城市化的發(fā)達(dá)國家來看，城市化水平大多在75%以上，而75%左右的城鎮(zhèn)化進(jìn)程也是房地產(chǎn)大周期的臨界點(diǎn)。2018年中國的城鎮(zhèn)化水平約為59%左右，并以大約每年1%的速度增長，意味著每年有約1200萬人進(jìn)入城市。照此速度，人口紅利還將持續(xù)很長時間，房地產(chǎn)的景氣周期至少還有15年左右。截至去年年底，河南常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)51.71%，距實(shí)現(xiàn)70%的小目標(biāo)還有距離，革命尚未成功，鄭州仍需努力，還有很長一段路要走。
?河南城鎮(zhèn)化水平差距在逐漸縮小 當(dāng)然，鄭州的未來不會只依靠房地產(chǎn)，還將以產(chǎn)業(yè)為依托。未來3-5年，鄭州會努力形成20個左右具有較強(qiáng)競爭力和帶動力的千億級產(chǎn)業(yè)集群。搶抓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革的重大機(jī)遇，強(qiáng)化傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級和新興產(chǎn)業(yè)培育，促進(jìn)工業(yè)化和信息化、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)深度融合，提升農(nóng)業(yè)綜合效益，推動產(chǎn)業(yè)加速向中高端邁進(jìn)。
?產(chǎn)業(yè)發(fā)展是鄭州持續(xù)向上的永動機(jī) 未來鄭州大都市區(qū)2800萬的人口，就是鄭州產(chǎn)業(yè)崛起的堅實(shí)基礎(chǔ)。
不止表面光鮮亮麗，人口規(guī)模邁上千萬級別，鄭州在項目引進(jìn)、產(chǎn)業(yè)布局、轉(zhuǎn)型升級上也鉚足了勁，力爭不負(fù)國家中心城市的使命，乘著城市發(fā)展的春風(fēng)，迎接屬于它的高光時代。 3 守護(hù)好家庭財富 ▽ 正在騰飛的鄭州，魅力四射。 隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，鄭州作為省域單核城市，人口虹吸效應(yīng)依然巨大，可以預(yù)見，未來較長時間內(nèi)，鄭州購房者數(shù)量依舊龐大，剛需仍然是鄭州樓市消費(fèi)主力。
?鄭州人口增量明顯 大到城市，小到家庭，中國城鎮(zhèn)化的速度遠(yuǎn)超想象，這十年的房地產(chǎn)價值發(fā)生了巨大的變化，影響到無數(shù)家庭資產(chǎn)的增值與貶值。有人的資產(chǎn)原本如滄海一粟般渺小微薄，卻因?yàn)橘I賣了幾套房產(chǎn)，而坐擁良田千畝。有人因唱衰樓市，資金流入別處而一貧如洗，財富降級。在中國，房子始終牽動著百姓的生活，增添了多彩豐富的注腳，每個人似乎只能在它的指引下無法獨(dú)善其身。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，選對城市，做好財富保衛(wèi)戰(zhàn)，這是普通人最該做的事。慶幸的是，不動產(chǎn)正在變?yōu)橐环N安全性高、流通性好且收益穩(wěn)定的底層資產(chǎn)存在。
?房子的金融屬性短期難以改變 90年代中期之前，房子賣不出去，因?yàn)槟莻€時候，人們的觀念未變，老百姓收入須優(yōu)先滿足吃穿，住行還在其次，所以房子盡管價格低，也沒人買，當(dāng)時消費(fèi)者首先集中在改善吃和穿上。經(jīng)過溫飽階段后，下一步是累積私人資產(chǎn)，買房就是私人資產(chǎn)的累積過程，中產(chǎn)階級的形成過程。當(dāng)中產(chǎn)階級形成一定比重后，新一輪更高層級的消費(fèi)才能到來。目前，一部分中高端人群已經(jīng)達(dá)到新的消費(fèi)領(lǐng)域，在私人資產(chǎn)領(lǐng)域也達(dá)到了一定程度。這不是一個勻速運(yùn)動，這是有階段性的，人人都有機(jī)會。過去，人們總是嘲笑鄭州是鄭縣，隨著經(jīng)濟(jì)與人口的發(fā)展，鄭州的活力不斷增強(qiáng)，頭銜越來越豐滿，國際航空大都市、國際物流中心、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心增長區(qū)、中部重要的中心城市、國家中心城市，一份份大禮包蜂擁而至，“國際鄭”儼然自信十足。
?出彩河南魅力鄭州 如今，鄭州的城市氣質(zhì)正在從粗陋走向精致。不同層次的就業(yè)機(jī)會、無限的發(fā)展前景，讓鄭州這座大都市越來越繁華、越來越舒適、越來越優(yōu)雅，這亦是樓市的底氣所在。中原沃土，分外養(yǎng)人。但鄭州到底是誰的肥肉？
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