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?? 撰文 | 葉知秋 ? 《地盤》特邀撰稿人 剛剛過去的7月樓市，多事之秋。 日前召開的中共中央政治局會議上，再次定調(diào)樓市。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。其實(shí)，一切早有示警，開封取消限售“一日游”；蘇州調(diào)控再升級之后；洛陽又出限價(jià)政策，樓盤單價(jià)超8300元/m2禁止網(wǎng)簽，調(diào)控之手從沒有松開過。不過，盡管樓市的風(fēng)雨暫時繞開鄭州，但樓市表現(xiàn)出的晦澀不明，還是讓購房者在買與等之間游離不定，前陣子高漲的信心像是破了洞的皮球。 1 鄭州樓市 撲朔迷離 ▽ 人們最近關(guān)注關(guān)于樓市的問題其實(shí)大同小異，無外乎就是擔(dān)心自己現(xiàn)在買房會不會高位站崗。盡管事情如此明了，但卻折射出許多人對下半年房價(jià)走勢的焦慮心理。 事實(shí)上，從數(shù)據(jù)來看，近期樓市的表現(xiàn)確實(shí)不算亮眼。 
?7月份開盤情況一覽 據(jù)統(tǒng)計(jì)，純新盤加老盤加推大概有40多個，轉(zhuǎn)眼7月已經(jīng)到了月末，官方的開盤數(shù)據(jù)才有16個，與預(yù)計(jì)相差甚遠(yuǎn)。 而且，開盤區(qū)域之間與項(xiàng)目之間房價(jià)分化越發(fā)明顯。尤其鄭州遠(yuǎn)郊盤房價(jià)7、8開頭的項(xiàng)目數(shù)量上升明顯。再加上一批低于市價(jià)2000-3000元的特價(jià)房入市，新房市場熱度驟減。
貝殼數(shù)據(jù)顯示，鄭州二手房房價(jià)一路下跌，從2018年1月的均價(jià)17063元/m2，到2019年6月的均價(jià)14996元/m2，足足跌下去17%。 
?二手房才是真實(shí)的市場反應(yīng) 頗為玩味的還有土拍市場。 7月份，截止目前，共計(jì)推出19宗土地，成交17宗，成交地塊均以起始價(jià)被拍走。土拍以起始價(jià)成交不足為奇，然而10號的土拍中，二七區(qū)52號地流拍，管城53號地被中止出讓，近期極為罕見。
另外，5月底，廣州越秀地產(chǎn)曾經(jīng)歷315輪激戰(zhàn)，位于新鄭市龍湖鎮(zhèn)的6號地塊，成交樓面價(jià)為4778.23元/m2，溢價(jià)率達(dá)174%。 7月2日，摘得與越秀地產(chǎn)一路之隔的3號地，以樓面價(jià)1628元/m2成交。這塊地距離鄭州市主城區(qū)很近，周邊老地王環(huán)伺。時隔不到2月，樓面價(jià)差就達(dá)到了3150元/m2。 
?鄭政新鄭出【2019】3號(網(wǎng))地塊 綜合來看，一手房市場冷熱不均，二手房市場持續(xù)走低，開發(fā)商在土拍市場也開始變得謹(jǐn)慎，樓市似乎真的要變天了。
2 房價(jià)維穩(wěn) 還是大勢 ▽ 理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。 如果有人坐等房價(jià)下降抄底，結(jié)果一定不太美好。除了沒買房的人，沒人希望房價(jià)下跌。一旦房價(jià)下跌，買過房的人資產(chǎn)會縮水，開放商的利潤會降低，地方財(cái)政會也會受到波及。 恩施就是一個活生生的例子。 6月初，恩施部分樓盤大幅度降價(jià)促銷，降幅多達(dá)4000-4500元/m2。可結(jié)果，恩施市房協(xié)要求開盤在售的企業(yè)糾正不良做法，并將協(xié)助主管部門對備案價(jià)格的下限低價(jià)進(jìn)行制度性約束，最后恩施的降價(jià)潮無疾而終。
?恩施房協(xié)預(yù)警通知 從第一季度樓市數(shù)據(jù)就可以看出，一些城市開始不斷試探住建部的紅線，接連步入到“房價(jià)過熱”區(qū)間，既包含了上海等一線城市，也有呼和浩特、西安、蘇州等前段時間不斷刷屏的“網(wǎng)紅城市”，結(jié)果限價(jià)、限購、限售，三管齊下，毫不留情。丹東、蘇州、西安先后中招。前兩天，蘇州調(diào)控再升級，新房三年限售、二手房五年限售，蘇州成為了全國限售最嚴(yán)的城市之一，蘇州房產(chǎn)的流動性徹底被鎖死。可見，與“房住不炒”大原則相違背的路數(shù)全部行不通。
?蘇州調(diào)控自殘式升級 如果回過頭來對比2018年到眼下的房價(jià)，會發(fā)現(xiàn)一個房地產(chǎn)發(fā)展近20年來都沒出現(xiàn)過的奇怪現(xiàn)象。那就是量和價(jià)長期背離，量漲價(jià)穩(wěn)，量跌價(jià)還穩(wěn)。從調(diào)控層面講，只要價(jià)穩(wěn)，那目的就達(dá)到了。所以，現(xiàn)在的一些特價(jià)房、低價(jià)房僅僅是整個大市場的一角，是現(xiàn)象級個例。維穩(wěn)還是主基調(diào)，中共中央政治局會議上信號已經(jīng)給的足夠明顯。從近期西安、蘇州、洛陽和開封的樓市調(diào)控上，也能再次管窺中國樓市繼續(xù)嚴(yán)控的強(qiáng)硬態(tài)度。市場過冷過熱都要被打手，下半年鄭州樓市的狀態(tài)不會變差已確定無虞的，鄭州房價(jià)也無需在觀望，降不下來。
?房價(jià)企穩(wěn)已是主流趨勢 不過，穩(wěn)，從來都是相對的。任“特價(jià)房”如何攪動市場，金水北區(qū)、常西湖新區(qū)、管南的部分樓盤價(jià)格仍略有上漲。以本月開盤的綠都瀾灣為列，官方給出的開盤均價(jià)是15000元/m2，好的樓層賣到15500元/m2，最高價(jià)格高達(dá)15900元/m，管南的房價(jià)天花板一再被戳破。當(dāng)然，個別開發(fā)商也別以為項(xiàng)目賣的好就可以趁機(jī)漲價(jià)，槍打出頭鳥，最好還是小步快跑，走量為主。穩(wěn)妥起見做好產(chǎn)品，贏得口碑才是王道。
?用心才能收獲人心 一個城市幾個樓盤微漲，幾個樓盤降價(jià)都不能代表整個市場。但是，這樣的樓市無疑健康的、良性的，這樣的分化或許是未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的總路線。 3 房價(jià)穩(wěn)漲 鄭州還有機(jī)會 ▽ 樓市的任何風(fēng)吹草動，都能被無限放大，變得風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵，以至于在最好的撿漏時間錯失良機(jī)。孰不知，觀望也需要成本。一些熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)項(xiàng)目的房價(jià)一直在小幅微漲，購房者的資金已經(jīng)以肉眼可見的速度被漲幅吃掉了許多。
?鄭州房價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)倒金字塔模式 雖然，眼下政策壓制下的鄭州房價(jià)長期橫盤，但是未來上漲空間還很大。站在經(jīng)濟(jì)規(guī)律層面，房價(jià)漲跌無外乎還是取決于供需關(guān)系以及貨幣政策。貨幣政策時有變化，但是鄭州決定供需的人口卻一直在穩(wěn)定增加。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在鄭州的演講上說，中國最大的紅利是城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化紅利最大的受益者是房地產(chǎn)。其實(shí)，簡單來說就是城鎮(zhèn)化過程中不斷向城市轉(zhuǎn)移的人口，是未來房地產(chǎn)發(fā)展的最大動力。 
?鄭州位列未來十大最有前景的城市 鄭州作為河南的省會城市、國家中心城市，中原大都市圈的核心城市，城鎮(zhèn)化過程完成大概還需要十幾二十年的時間，在這個過程中鄭州對人口的虹吸作用一直非常巨大。 最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，外省流入河南的人口中的36.8%流入到鄭州市，省內(nèi)跨市流動人口中的59.8%流入到鄭州市，2018年底鄭州市總體人口達(dá)到了1013.6萬。根據(jù)《鄭州建設(shè)國家中心城市行動綱要(2017-2035年)》，到2035年人口規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到1500萬人，目前鄭州市流動人口還在以每年25%的速度遞增。
?源源不斷的人口流入成為市場的增長極 按照中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長黃奇帆關(guān)于中國各個省的省會城市大體上發(fā)展規(guī)律的一二三四理論，人口一般會等于這個省總?cè)丝诘?0%。河南有1億人口，如果按這個方法計(jì)算，未來十幾年鄭州的人口，那就是2000萬。這翻了一倍的人口對樓市能貢獻(xiàn)多大的力量，已不言而喻了。不過黃奇帆也提到，關(guān)于房價(jià)，未來多數(shù)年份里，房價(jià)不太可能大漲，漲幅可能保持在GDP增幅上下水平。
?供求關(guān)系決定商品房價(jià)格走向 其實(shí)，只要房價(jià)不下跌，微漲甚至長期橫盤，對剛需來說都是巨大利好。只要能順利上車，在“房住不炒”的大背景下，資產(chǎn)能保值或略有增長就足夠了。
盡管國家現(xiàn)在對租房市場大力扶持，不久前更是選定鄭州作為試點(diǎn)之一，給予每年8億資金補(bǔ)貼，但實(shí)際上個人能得到的實(shí)惠，大概率微乎其微。所以，買所房子作為自己在這個城市的立身之本，還是當(dāng)務(wù)之急。?個體的提升一定是和所在的城市息息相關(guān) 當(dāng)下房地產(chǎn)作為國家的支柱經(jīng)濟(jì)拉動著相關(guān)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，也造就了鄭州的欣欣向榮。雖然，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，但是最為家庭的最大一筆開支，它仍具備投資屬性，是一個人未來最基礎(chǔ)競爭力也是最有力的生存保障。買房要趁早，可不是一句空話，何況是在撿漏最好的時機(jī)。在樓市里擔(dān)心自己高位站崗的觀望者，往往最有機(jī)會站在高高的山頂眺望遠(yuǎn)方。
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