?? 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人

一石激起千層浪。

近日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《河南省成品住宅評價標準》，就像一塊擲向水中的石頭，在業(yè)界泛起層層漣漪。

有業(yè)內(nèi)人士坦言，標準的出臺對鄭州成品房發(fā)展影響深遠，廣大購房者有了更為全面的依靠。

  1  

成品房

充滿期待

▽

小荷才露尖尖角。

2012年開始，成品房開始在鄭州嶄露頭角，2016年開始大行其道。

許多年前大家稱之為精裝修的樓盤，頂著成品房的馬甲行走江湖，一時間風生水起。許多嗅到風向的開發(fā)商紛紛加入或轉(zhuǎn)型做成品房建設(shè)，甚至有部分開發(fā)商甘作“試點”，成品房成了賣房的利器，部分開發(fā)商的樓盤成為“香餑餑”。

這是一個野蠻生長的年代。直到2017年8月3日。

這一天，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等7個部門聯(lián)合發(fā)文，要求“從2018年1月1日起，全省所有市、縣新開工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計建設(shè)（不含4層以下住宅及單套面積大于200平方米的住宅）。”

?河南7部門聯(lián)合發(fā)文成品房指導意見

文件指出，自2018年1月1號起，拿地的項目必須是以成品房的身份亮相。部分房企還專門成立專業(yè)的成品房管理部門，組建成品房研發(fā)示范點，積極研究、探索成品住宅建設(shè)，意欲在成品房江湖一試身手，亞新房地產(chǎn)甚至還成立了成品房研究院和樣板基地。

成品住宅是相較于毛坯房而言，它既不等于精裝修，也不等于全裝修，而是介于毛坯住宅和精裝修住宅之間，以具備使用功能為指標，在保護環(huán)境、減少資源浪費等方面起著積極的作用。

在國外很多國家都是采用這種住宅交付形式，早已形成一種習慣。標準化、體系化、規(guī)模化、普遍化等已經(jīng)是國外成品住宅的最大特點，同時還可供業(yè)主自主選擇裝修的類型風格，對住宅品質(zhì)提升發(fā)揮著重要作用。

?成品房政策

在鄭州，成品房的先驅(qū)者是正弘。

2001年正弘國際公寓精裝亮相，掀起了河南精裝修樓盤的浪潮。可惜的是，那只是一朵浪花，當時的精裝市場并未形成氣候，驚艷一時的正弘國際公寓并沒有完全推動鄭州精裝房的發(fā)展。

?河南成品房發(fā)展大事記

那幾年，精裝修樓盤屬于吃力不討好，甚至賣不過毛坯房。由于精裝房批量施工水平有限，高價買了精裝房的業(yè)主滿意率也不高，加之當時的相關(guān)政策不夠完善，缺乏政府或行業(yè)建筑規(guī)范和驗收標準，并不被看好。

尤其是裝飾裝修的專業(yè)化水平低、管理能力差，售后服務(wù)解決不好會影響企業(yè)的品牌形象，業(yè)主的印象極差。

?成品房也會受限于企業(yè)管控力

即使是同一個樓棟，由于施工團隊不同，作業(yè)水平和呈現(xiàn)效果參差不齊，太多苦惱的問題困惑著購房者，所謂“精裝修”并沒有給客戶太多驚喜。

成品房時代到來，鄭州人依然是熱情擁抱并充滿期待。盡管此前有人摔過跤、掉過坑，但總歸吃一塹長一智。

總體來說，消費者對成品房項目還是充滿期待。雖然羊毛出在羊身上，但畢竟，成品房較之毛坯房優(yōu)勢十分明顯。

?成品房的一體化設(shè)計省去很多成本

當然，成品房的裝修成本最終還是要轉(zhuǎn)嫁給購房者，一定程度上來說是推高了房價，至少給開發(fā)商一定的溢價空間。

開發(fā)商裝修裝配是批量進行的，成本更低，可能消費者自己裝修需要花10萬的價格，開發(fā)商以更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品購入所需成本也不過六七萬元，并且這筆錢計算在房價中，還可用按揭貸款支付，這對購房后資金所剩無幾還要出資裝修的消費者來說當然更劃算。

購房者最不愿意面對的，其實是毛坯房裝修的不專業(yè)、不系統(tǒng)，和費時費力。

?毛坯房裝修產(chǎn)業(yè)污染和垃圾

比如，天天要請假忙著跑市場，做監(jiān)工，學設(shè)計，比材質(zhì)，講價格，還說不定被裝修公司坑。浪費了時間、精力和金錢，裝出的房子不一定是自己最初設(shè)想的，也不一定能裝出自己喜歡的樣子，甚至有可能造成污染和浪費。

甚至，有購房者稱，裝修一套房子，相當于脫一層皮。

相比之下，開發(fā)商的成品房優(yōu)勢確實大。

  2  

成品房

考驗責任與良心

▽

購房者愿意為成品房買單，本質(zhì)上講，還是對開發(fā)商的信任。

然而，成品房光鮮亮麗的背后，實際上隱藏的許多未知，越是隱蔽看不到的地方，越是考驗開發(fā)商的責任與良心。

這往往也是容易出問題的地方。

大家關(guān)心的焦點：入戶門的品牌與質(zhì)量、智能鎖、窗戶、墻面、地面、上下水、強弱電、廚衛(wèi)系統(tǒng)、空間尺寸和施工細節(jié)等。

?成品房考驗企業(yè)的責任與擔當

鄭州已經(jīng)交付的成品房被維權(quán)的，焦點問題是空間縮水、貨不對板、以次充好等。這些問題讓成品房一直為人詬病，價格貴了不說，如果裝修材料劣質(zhì)或者不滿意，重新裝修起來更麻煩。

截止目前，2018年1月1號之后拿地的項目都還沒有一個完整交房的，此次《評價標準》的出臺，正好給了購房者一個立體的參照標準。

?成品住宅等級劃分

該標準遵循成品住宅一體化設(shè)計基本原則，以人為本，從功能空間、材料部品、人體工程、室內(nèi)環(huán)境、成品效果、提高和創(chuàng)新等涵蓋成品住宅全生命期的6個方面作為指標，對成品住宅分成一星級、二星級、三星級等三個星級進行分級管理和評價。

標準規(guī)定，“成品住宅實體樣板套施工應(yīng)在取得預(yù)售許可證之前完成，在合同約定的交房日期之后180日內(nèi)不得拆除，以此作為交房標準”，保障了置業(yè)者權(quán)益。

?比肩天筑的品質(zhì)

對普通購房者來說，可以根據(jù)該標準評價指標體系六類指標為開發(fā)商的成品住宅打分，做到心中有桿秤，雖然未必會每類指標都面面俱到，但是這樣買或不買，自己都會有個清晰的判斷。

  3  

成品房

是趨勢更是主流

▽

近兩年，伴隨著政策的深入和市場環(huán)境的成熟，外來房企金科、金地、保利、融創(chuàng)、招商、富力、綠地，以及本土開發(fā)企業(yè)康橋、亞新、正商、正弘、建業(yè)、美景、永威等都紛紛投身成品住宅研發(fā)和建設(shè)當中。

?主流房企布局成品房市場

市場調(diào)查顯示，2018年鄭州成品住宅銷售將占到鄭州商品住宅銷售的一半，而且這個比例將會逐漸提高，在成品住宅建設(shè)要求納入土地出讓條件的前提下，2019年將達到70%，到2020年將達到90%。

也就是說，未來鄭州所有在售樓盤都將逐漸是成品住宅。

對開發(fā)商來說，從裝修用材選擇，到施工組織、裝修工藝保證，甚至交房時間控制，需要嚴格的標準，更需要長期的經(jīng)驗積累；對于那些以毛坯房建設(shè)為主的房企來說，將會是一個全新的考驗。

但同樣成品房市場還是一片“藍?！?，有很大的市場空間等待挖掘。

?成品房對房企是考驗也是藍海

鄭州作為新一線城市，是各房企重點布局的戰(zhàn)略要地。在這場不見硝煙的戰(zhàn)爭中，誰能搶占鄭州成品房市場，誰就能占據(jù)未來市場的制高點。于是，各房企不惜重金打造自身的成品房口碑。

比如，正商北龍湖的轉(zhuǎn)型力作善水上境，采用了德國蒂森克虜伯電梯、法國羅格朗開關(guān)插座、美國霍尼韋爾新風系統(tǒng)、德國博世整體廚房系統(tǒng)、美國科勒面盆、日本大金空調(diào)、意大利威乃達櫥柜、瑞士勞芬馬桶、德國漢斯格雅衛(wèi)浴，意大利迪瑞定制裝甲入戶門。就連公共區(qū)域防火門，用的都是德國的霍曼品牌。

有業(yè)內(nèi)大佬評價說，正商善水上境的大手筆，提升了整個北龍湖的精裝標準。

?善水上境成為正商轉(zhuǎn)型力作

無獨有偶。

在鄭州，亞新集團在本土房企中先人一步，聲勢浩大的進行成品房推廣和宣傳，全線打造成品住宅。

2016年，茉莉公館、美好城邦、橄欖城新公館、鄭開橄欖城等成品房相繼推向市場，2017年，綠博區(qū)美好藝境、美好香頌成品房也開盤熱銷，2018年亞新紫藤公館、海棠公館的成品房前赴后繼。

?諸多成品房臨近交付也是一大考驗

預(yù)計2018至2019年，亞新將有將近8000套成品住宅面臨交房驗收，對于處于起步階段且無任何精裝經(jīng)驗的亞新來說，將會面臨不小的考驗。

因為丑媳婦最終是要見公婆的。

《河南省成品住宅評價標準》這把品質(zhì)標尺，可以給業(yè)主們和未來購買成品房的購房者以更多的參照和指導。

用河南省中原成品房研究中心秘書長張弘的話說，標準的發(fā)布實施，對指導消費者有針對性地選擇成品住宅，引導開發(fā)商不斷提升住宅性能等都將起到積極的作用。

?給成品房戴上緊箍咒

從客觀的角度上來說，鄭州進入成品房時代是大勢所趨，成品房也必將在市場的倒逼下越來越規(guī)范。

先前吹得天花亂墜、頂著成品房的光環(huán)卻透支信譽、欺騙消費者的開發(fā)商必將成為過街老鼠，無所遁形。