?? 撰文 | 葉知秋 ? 《地盤》特邀撰稿人

田家少閑月，五月人倍忙。

夜來南風(fēng)起，小麥覆隴黃。

端午前后，麥香遍野，農(nóng)人在田里虔誠的盤點(diǎn)著一年中最重要的收獲。與此同時(shí)，鄭州樓市也歷經(jīng)金三、銀四、紅五月，一晃來到了火熱六月。

作為2019年房產(chǎn)市場的上半場終點(diǎn)線，這個(gè)節(jié)點(diǎn)上的沖刺成績至關(guān)重要。這也注定鄭州市場上各房企間的搏殺如疾風(fēng)驟雨，市場上也將迎來一波揀漏的好機(jī)會(huì)。

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紅五月熱度驚人

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五月樓市，遍地開花。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，五月份鄭州有20來個(gè)項(xiàng)目開盤及加推，近5000套房源入市，近七成樓盤去化率在80%以上。

?年后鄭州樓市數(shù)據(jù)一覽

最耀眼當(dāng)屬鄭州大北區(qū)。

進(jìn)入五月以來，北區(qū)的房價(jià)一而再再而三地被刷新著：

瀚海思念城開盤，推出1180套房源，去化1100套，均價(jià)18500元—18800元/m2，直接把片區(qū)房價(jià)拔高了2000元/m2；

碧桂園天麓開盤，推出508套，去化400套，均價(jià)19500—21000元/m2，片區(qū)房價(jià)邁入20000元+/m2時(shí)代；

萬科民安江山府開盤，推出480套，去化437套，再一次夯實(shí)了國基路房價(jià)20000元+/m2的地位。

?鄭州5月份開盤情況一覽

鄭州其它區(qū)域也不遑多讓。

經(jīng)開濱河國際新城的改善豪宅康橋美廬灣，100%的去化率，對濱河的改善產(chǎn)品又打了一劑強(qiáng)心針；中原區(qū)融信奧體世紀(jì)去化100%得益于區(qū)域的帶動(dòng)；均價(jià)在8100-8500元/m2左右的鄭州孔雀城，去化率也是100%。

?主城呈現(xiàn)熱銷趨勢明顯（來自米宅）

另外，惠濟(jì)、管城區(qū)的整體去化也不錯(cuò)，鄭州剛需樓盤的業(yè)績都出類拔萃。比如惠濟(jì)區(qū)中海湖濱世家去化90%，正商家河家去化86%，管城區(qū)富田九鼎公館去化96%。

從5月開盤數(shù)據(jù)可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

1、五月的鄭州老城區(qū)樓盤幾乎全部開盤火爆，主城區(qū)的價(jià)值再一次被發(fā)掘。

2、遠(yuǎn)郊盤的價(jià)格依舊是置業(yè)城郊項(xiàng)目者最關(guān)注的重點(diǎn)。

3、五月的鄭州房價(jià)整體穩(wěn)定、有小幅波動(dòng)，未來這種情況或?qū)⑹侵髁髭厔荨?/span>

4、購房需求依然龐大，購房者更青睞于品質(zhì)好，性價(jià)比高得樓盤。

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6月成為

房企沖刺的關(guān)鍵時(shí)刻

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6月份，樓市將迎來上半年的最后一波“高潮”。

無一例外，每年的年中和年底都是房企集中沖刺業(yè)績的關(guān)鍵期。以往的5、6月份，為沖刺半年度業(yè)績，各房企是八仙過海各顯神通?；蚨嗷蛏伲紩?huì)釋放一些“強(qiáng)刺激”，目的就在于搶客戶、搶市場。

按往常市場慣例，鄭州進(jìn)入七八月份愈發(fā)炎熱的天氣會(huì)降低了購房者外出看房的欲望，是所謂的“淡季”，房企也將在這兩月開始為金九銀十的下一波行情蓄勢。

?鄭州市場年后一直強(qiáng)勁

其實(shí)，房企間的年中角逐，5月就初漏端倪，本月的博弈將更加白熱化，小步快跑，多次加推還是主旋律，但供貨力度會(huì)明顯增加，各種優(yōu)惠政策本月也會(huì)最大限度的釋放，以爭取客源。

為完成年度指標(biāo)，房企通常會(huì)想盡一切辦法把全年70%-80%的業(yè)績放在上半年完成，以減少下半年的壓力，加速回款。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止5月末，已有7家房企的全口徑銷售金額破千億。2019年1-5月，保利、綠地、中海、新城、華潤等房企銷售表現(xiàn)較為突出，累計(jì)業(yè)績增速明顯高于行業(yè)平均水平。

TOP3龍頭房企中，碧桂園1-5月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額3075.4億元，5月單月實(shí)現(xiàn)720億元。萬科、恒大5月單月的業(yè)績規(guī)模也分別達(dá)到了585.2億元和535億元。

?前5個(gè)月TOP10房企業(yè)績表現(xiàn)

各大房企前5個(gè)月的成績還是非常亮眼的。2019年,與之前全面出擊多元化不同，今年房企們普遍更加聚焦主業(yè)。 

鄭州作為全國開發(fā)商最主要的戰(zhàn)場之一，其重要程度不言百喻，誰能拿下這年度業(yè)績的半壁江山？誰又將在年度業(yè)績排行上笑傲江湖？

這個(gè)6月，至關(guān)重要。

  3  

本月值得期待的項(xiàng)目

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6月份，鄭州預(yù)計(jì)將有近40個(gè)樓盤集中入市。

截止目前，月初開盤的永威西郡、錢隆城、碧桂園雙湖城、紫荊半島東郡平均去化率95%以上，綠都瀾灣的知了公寓去化也達(dá)到了71%，這個(gè)數(shù)字在公寓項(xiàng)目中并不常見，顯然延續(xù)了紅5月熱度，為6月的樓市開了個(gè)好頭。

另外，本月金水北將正式迎來血拼時(shí)刻。保利海德公園、美盛教育港灣迎來首開，兩個(gè)千畝大盤的戰(zhàn)役一觸即發(fā)。瀚海思念城、融創(chuàng)中原大觀、泰山譽(yù)景、豐樂奧體公館等繼續(xù)加推，貼身肉搏。綠地云都會(huì)公寓項(xiàng)目首次入市。

?金水北區(qū)域進(jìn)入白熱化階段

惠濟(jì)核心區(qū)也不容小覷，正弘府會(huì)大量加推；富力建業(yè)尚悅居公寓即將入市。除了北區(qū)，南區(qū)也非常熱鬧。

6月，綠都瀾灣、鑫苑國際新城等老盤、富田九鼎公館、融創(chuàng)城的高層將再次集中出貨。

此外，還有中原區(qū)的永威西郡加推；高新區(qū)的謙祥錢隆城加推；濱河的金地濱河風(fēng)華首開；綠博的康橋香溪郡老盤加推等等。

?區(qū)域熱門樓盤示意

個(gè)人認(rèn)為，這其中比較值得關(guān)注的有以下幾個(gè)。

金水北的保利海德公園是占地2千多畝的超級大盤，釋放價(jià)格精裝房源1.75-1.8萬，內(nèi)部規(guī)劃了1.5萬方的小型商業(yè)，沒有醫(yī)院，配套5所幼兒園2所小學(xué)1所中學(xué)。首期開盤為1#院部分樓棟，與尚悅居、正弘府一河之隔，低密度，標(biāo)準(zhǔn)的河景房。

海德公園全部規(guī)劃為小高層，戶型設(shè)計(jì)還是比較合理的，覆蓋不同人群，標(biāo)準(zhǔn)的改善性樓盤。

?保利海德公園區(qū)位示意

如果覺得金水北的價(jià)格很高，可以看一下航空港的改善項(xiàng)目。

位于南港的招商公園與湖總占地約104畝，總建筑面積約15萬方。一期占地55畝，容積率為1.99，成品房交付，偏改善社區(qū)，首開價(jià)格也許會(huì)驚喜。周邊緊鄰雙鶴湖公園，生態(tài)環(huán)境不錯(cuò)，并且有3條地鐵線經(jīng)過。這是南港雙鶴湖片區(qū)的項(xiàng)目首開，它的開盤成績對整個(gè)片區(qū)意義重大。

?南港區(qū)項(xiàng)目一覽

說到對片區(qū)的意義，不得不提一下，管南三大神盤。

三大神盤之一的綠都瀾灣七期，是綠都瀾灣最后的住宅用地了，地塊小，戶型設(shè)計(jì)了也偏剛需化，整體的相比以往幾期，優(yōu)勢略有下降。預(yù)計(jì)價(jià)格應(yīng)該在14000元/m2左右，剛需客戶可以考慮一下，畢竟項(xiàng)目有管城區(qū)最好的小學(xué)創(chuàng)新街小學(xué)分校，這也是個(gè)加分項(xiàng)。

?管南各房企落地項(xiàng)目分布

要說今年最惹眼區(qū)域，非常西湖新區(qū)莫屬，9月即將舉辦的少數(shù)民主運(yùn)動(dòng)會(huì)是整個(gè)區(qū)域的加分項(xiàng)。

位于常西湖新區(qū)版塊的永威西郡，二期最后兩棟樓7#樓、9#樓6月將加推。相比一期小地塊臨西四環(huán)來說，二期地塊的規(guī)模更大，容積率3.48，地塊方正，整個(gè)景觀布局便利，居住舒適度大大提高。

主力戶型89㎡小三房，109㎡大三房，130㎡-140四房，整個(gè)面積區(qū)間比一期較大，整個(gè)地塊以剛改為主。屬于距離奧體中心較近的項(xiàng)目，品質(zhì)值得稱道。

?永威西郡2期區(qū)位示意

6月大量的新盤集中入市，置業(yè)者勢必眼花繚亂，如果有購房需求，一定要多聽多看多對比，才能找到最適合自己的。

?6月份預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目區(qū)域分布

還是老生常談那句話，切忌抱有抄底心態(tài)，鄭州樓市一向穩(wěn)健，看看各樓盤的走量情況，也能預(yù)測未來房價(jià)的走勢了。

縱觀6月樓市，還要多研究上市房企的項(xiàng)目，年中的那些實(shí)惠的讓利，也許就是從他們的手指縫里漏下來的。

房企間的鷸蚌相爭，無疑是置業(yè)者最好的時(shí)機(jī)，錯(cuò)過了這輪政策優(yōu)惠，大概率要觀望年底了，只是到時(shí)候你看上的房子還有沒有就兩說了。