?? 撰文 | 王語嫣 ? 《地盤》特邀撰稿人

近期，鄭州樓市有幾個值得關注的信號。

1、據(jù)中國百城庫存報告，鄭州庫存去化周期只有2.6個月。

2、河南地市、外省購房者熱衷來鄭州搶房，消化了至少200億貨值。

3、瀚海思念城開盤，1180套去化93%，勁銷23個億。名門橙邦、陽光城檀悅等同天開盤，去化成績同樣喜人！

4、鄭州新房貸款利率出現(xiàn)上浮15%，沒幾天后政策又收緊，恢復上浮20%。

5、鄭州部分樓盤取消首付分期政策。

這些其實指向一個事實，無一例外，那就是鄭州的房子太好賣了。

鄭州的住宅庫存已經(jīng)拉響了警報，接下來很可能面臨房荒，出現(xiàn)無房可買的局面。因此，多數(shù)購房者心里開始打鼓，房價是不是又要上漲了？下一波樓市行情會出現(xiàn)在什么時候？

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鄭州房價

上漲的條件全滿足

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鄭州房價會不會漲，要參考調(diào)控政策、周期，市場大環(huán)境、國內(nèi)重點一二線城市，還要看下面三個因素，短期看政策，中期看庫存，長期看人口。

中國的樓市歸根結(jié)底是個政策市，調(diào)控提前或遲到，但政策的手一定會伸出來。前段時間，放開落戶限制的政策炒的沸沸揚揚。國家趕緊出來定調(diào)，放寬落戶不等于放松對房地產(chǎn)的調(diào)控。

那些盼著開辟特殊通道的炒房者傻了眼。

?再次強調(diào)房住不炒主旋律

理論上如此，現(xiàn)實中不乏房價上漲的可能性。

樓市調(diào)控的主要政策就是限購，而限購以戶籍作為區(qū)分。放寬落戶，相當于突破了限購政策，在限購的圍墻上打開了缺口，打開新落戶人員直通售樓部的通道。

鄭州房價漲不漲，不是低價有多高，也不是建房的成本有多高，供需決定一切。

如果不對新落戶購房資格做出限制，那么放寬落戶自然會為樓市帶來更多新增需求。鄭州樓市自年初就出現(xiàn)小陽春，一直一柱擎天的堅挺到現(xiàn)在。一旦打開落戶之門，限購就形同虛設，房價自然是火上澆油。

雖然，鄭州沒有正式文件出臺，但限購限貸的口子暗地里已經(jīng)松了。比如社保繳納一年就可買房（規(guī)定2年），比如之前有房貸記錄只要還清就可以再貸。

?網(wǎng)上流出的最新政策

曾有人分析，商品住宅庫存如果高于10個月，房價就有可能下跌，如果庫存低于6個月，則大概率暴漲。

照這個邏輯，鄭州目前新房庫存不足3個月，土地供應量遠遠跟不上需求，這是房價上漲的第二動力。

春江水暖鴨先知。誰才是那個最先感知到春天的小鴨子呢？

即是在被稱為政策調(diào)控嚴厲的2018年，鄭州的房子依然供不應求，開發(fā)商的業(yè)績很差嗎？房價真的降了嗎？

克而瑞發(fā)布的《2018年度大鄭州房企銷量榜》顯示，銷售金額入榜門檻2017年是53.27億，2018年是62.3億，較2017年上漲9億元。樓市不但沒受影響，反而賣得更好了。

?入榜門檻已上漲很多

當然，數(shù)據(jù)只是作為一個參考，但現(xiàn)在你放眼鄭州，可售樓盤屈指可數(shù)，這個大家都能看到。

長期看人口。

鄭州作為河南的CBD，有著交通的天然優(yōu)勢，河南別的不多，就人口多，去年鄭州常住人口突破一千萬了，所以長遠也是值得看好的。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十二五”期間，鄭州市是全省人口凈流入地區(qū)，凈流入人口達185萬，外省流入河南人口中的63%左右流入到鄭州市，省內(nèi)流動人口中的76%左右流入到鄭州市。

?人口持續(xù)流入給鄭州帶來強勁增長

鄭州有58所高等院校，在校學生達118萬人。每年至少有十余萬畢業(yè)生留在鄭州。

此外，還可以到鄭州東建材、批發(fā)市場、物流園區(qū)等了解一下，外地務工人員占據(jù)了絕大多數(shù)。

以上都是鄭州潛在的購房群體。

在河南，沒有一座城市可以刷出鄭州的存在感。鄭州不是鄭州人的鄭州，是全河南的鄭州。

鄭州擁有強大的吸人能力。

這是一個馬太效應，更是一種虹吸效應，強者愈強，弱者愈弱。

  2  

過去10年

越調(diào)控越上升的鄭州樓市

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近年來，鄭州房價一路上漲，過去10年，樓市也經(jīng)歷了多輪調(diào)控，調(diào)控之后呢？無非是暫時性的壓抑需求，一旦政策松動，樓市就出現(xiàn)報復性反彈。

?調(diào)控壓抑需求釋放

回望鄭州樓市10年，至少有3次絕佳的購房機會：

11年，14年，16年。

你抓住了幾次？下一次機會在什么時候？

很多人說看不懂房價走向，買錯怕高位站崗。不買又怕錯失良機，但是如果我們靜下心來梳理最近10年鄭州房價的變化行情，總結(jié)出其中的規(guī)律和變化節(jié)點，你就會對房價的走向洞若觀火，踩住下一個節(jié)點就相對容易一些。

?樓市調(diào)控出現(xiàn)“三年周期”

鄭州樓市自2009年以來的政策調(diào)控，標準其實非常統(tǒng)一，節(jié)奏要平穩(wěn)，過熱和過冷都不行?？杉幢阏{(diào)控的手伸得很長，樓市依然有至少3輪上漲周期，也意味著至少有3次房價上漲前的最佳購買時機。

第一次：2008年

2008年以前，鄭州房價增長一直比較平穩(wěn)，2003年鄭州商品住宅均價2350元/㎡，2008年才3960元/㎡，5年間，幾乎是以每年300元/㎡的速度穩(wěn)定增長。

此前的幾個月，萬科的王石拋出“拐點論”，圍觀者眾，覺醒者寡。

2008年，國際金融危機如期而至，許多投資人措手不及。直至10月中旬，4萬億經(jīng)濟刺激涌向樓市，目標是保增長、避免房地產(chǎn)市場下滑，刺激住房消費，信貸、稅收減免等政策，為樓市保駕護航。

?樓市政策關鍵詞已趨向?qū)捤?/span>

2009年，全球經(jīng)濟開始復蘇，一切又再出發(fā)，人們的買房意識被喚醒。風平浪靜之后，江湖正在醞釀一場腥風血雨。由于前期開工量驟減，導致2009年樓市可供房源大幅縮水，開發(fā)商捂盤惜售，房價上漲！

2009年-2010年是鄭州房價增長最瘋狂的兩年，由2008年的全年均價3960元/平，到2010年12月的6493元/平，漲幅達63%。

現(xiàn)在回想起來那一次小周期，得有多少人追悔莫及、扼腕頓足。

第二次：2011年

2010年，鄭州樓市復蘇后，“保增長”和“遏制房價上漲”兩者又要開始平衡了，土地供應、稅收和信貸調(diào)控以外，限購的大招全面祭出。

2011年的國八條一出，房價應聲而降，跌幅最大時，足足有20%。二套首付提至60%，利率上浮不低于10%，在銀根收緊的資金壓力下，開發(fā)商們選擇降價促銷，促使后來的購房者猶豫不決，同時又刺激了早先已購買的客戶，緊接著鄭州樓市歷史上連續(xù)24個月的上漲周期出現(xiàn)，也是歷史上最長的上漲周期。

這時候，依然是買房的好時候。

但是，很多人只那彼時的鄭州與過去相比，并沒有把鄭州拿出來對比其他城市，所以，很少人做出正確選擇。

?鄭州住宅進入上漲周期

第三次：2016年

這一輪大行情，大多數(shù)人都經(jīng)歷過。萬人空巷搶房子、房價一天漲六次、“得房率”名詞新解釋等，成為潮流。

為抑制房價繼續(xù)上漲，政府亮出必殺技——拖貸。2014-2015年很多樓盤貸款下不來，開發(fā)商資金緊張，一些樓盤暗自打折，鄭州房價再次橫盤，這一次橫盤將近3年。

2014年—2016年，在穩(wěn)增長和去庫存目標下，政府出臺四輪刺激政策，主要是放松限購限貸，調(diào)整首付比例，加強信貸支持和稅收減免，戶籍等眾多政策引導房產(chǎn)消費。

2016年7月開始，鄭州房價井噴式爆發(fā)，暴漲幅度在60%以上，這是房價最近一次暴漲，大家有親身經(jīng)歷，有的樓盤連續(xù)3天每天漲價500元，3天就漲了1500元，還有的樓盤更夸張，一小時就賣完一棟樓緊接著開下一棟，一天漲價6次。

?2016年鄭州住宅漲幅情況

第四次：現(xiàn)在

放眼未來，現(xiàn)在就是買房的最佳時機。

從2016年下半年開始，政策轉(zhuǎn)向“防風險”，策略是長短結(jié)合，短期依靠限購限貸，長期尋求建立長效機制。在此情況下，鄭州房價處于平穩(wěn)期，目前正是購房的好時機。

通過上面可以發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，每輪房價上漲之前，市場大概要經(jīng)歷3到4年的橫盤期，節(jié)奏非常穩(wěn)定！眼下2019年，鄭州房價還未上漲，是因為樓市政策并沒有完全放松，國家?guī)湍戕糇×朔績r。

此時不為所動，閣下更待何時？

  3  

鄭州房價

還會不會漲

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眼下鄭州的房價高嗎？

南三環(huán)片區(qū)的均價大概14000元/㎡，西四環(huán)14000元/㎡，北三環(huán)片區(qū)16500元/㎡左右，東三環(huán)大概22000元/㎡，北四環(huán)片區(qū)均價13800元/㎡。如果國家放松調(diào)控，房價至少會再上漲3000元/㎡。

?鄭州房價四月份均價圖示

要說，鄭州房價為什么不會降還會漲。首先你要問自己一個問題，降價了你會買嗎？

依稀記得，去年金科天籟城降價開盤，那么大力度的降價讓利買房人其實并不買單，因為化率并不是很好；還有金水世紀城，去年10月份每平米降了2000元，照樣有大部分人不買賬。

樓市并不是一個薄利多銷的市場，有多少人會因為開發(fā)商降價而買房呢？

買房跟買股票似的，買漲不買跌。一旦降價，就會造成沒有最低還有更低的恐懼心理。實際上，政策強壓的今天，鄭州的房價已經(jīng)筑底，也會觸底。

?房價的底不是人人都能踩到

要問下一次房價上漲在什么時候，我不能明確告訴你，但是上面已經(jīng)分析的很清楚了，相信大家心里應該有桿秤。

6月份，鄭州樓市可能會出現(xiàn)一個小小的交易高峰，推盤量和需求量會有一波集中釋放。9、10月份不出意外再釋放一波。

一旦11月鄭州封土令一出，11月至下年3月這段時間的施工會受到影響，所以開發(fā)商會選擇11月之前推盤。

按照回款周期，這是房企年終回款的最后一個沖擊波。

?市場持續(xù)放量也是上車的好時機

如果政策突然放松，那就另當別論了，那時將出現(xiàn)新一輪刺激性反彈。

目前，在政策的緊箍咒下，正是政府為剛需購房者留下的窗口期，這段時間，有購房需求的可以出動了。

國家都幫你摁住房價了你還不買？不要等幾年以后回過頭來才發(fā)現(xiàn)，又錯過了一個絕佳的買房機會…...