■ 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤》特邀撰稿人

一般而言，新房和二手房被稱為房地產(chǎn)市場的左右手，兩者之間具有很強的傳導屬性。以至于，最近新房回暖的情況下，二手房也在悄悄跟進，呈現(xiàn)同步回暖趨勢。

天下沒有完美的房子，二手房市場更是參差不齊。不同的二手房有不同的市場接受度，而且，二手房買賣也會給新房買賣帶來一定啟發(fā)。

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二手房回暖的幾點表現(xiàn)

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最近，微信步數(shù)排行榜一直被二手房中介霸屏，而本人也剛好在關(guān)注二手房，在這里不妨分享2個小故事給大家。

前不久，想就二手房問題咨詢一從事二手房互聯(lián)網(wǎng)平臺的朋友，于是約他下班后吃個便飯。沒成想，這朋友居然說抱歉沒空，要帶客戶去看意向房源。這可是大周一啊。

?市場回暖讓二手房門店繁忙起來

事實上，工作日看房的還算是少數(shù)，和大多數(shù)上班族一樣，我把看房的時間主要都集中選擇在了周末。

有一次，周末晚上7點半到中介門店時候，天正下著雨，外邊已經(jīng)黑透了。我們一行人正在門口等房東拿鑰匙開門，竟然又有其他中介帶來2組客戶，也是要等著看房。

接待我們的中介說，我們是他當天接待的第4組客戶，而這家中介是我們當天找的第3家中介門店。

曾在貝殼網(wǎng)上共收藏了13個意向房源，一個月時間不到，其中有3個房源的價格由最初的一百多萬變成了0元，被標識是“停售了”。中介解釋說，那是已經(jīng)賣過了的。

?已售出房源越來越多

而回想起來，我們在小區(qū)內(nèi)看房時，時不時會和另外幾組看房客戶擦肩而過，因為中介的服裝和工牌很有辨識度。

當然，這些經(jīng)歷都有些個人化，不具有普遍意義，但卻從一個側(cè)面反映了最近的鄭州二手房行情。

而事實上，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，3月份，鄭州二手房價格環(huán)比下跌0.2%，同比上漲1.1%。

?3月份全國二手房價格指數(shù) 

從近一年的走勢來看，鄭州二手房掛牌價自2018年6月份就開始下跌，但是近幾個月來，跌幅越來越窄，市場愈發(fā)穩(wěn)定。

價格下降卻并不意味著成交走勢的下跌，從二手房成交走勢來看，3月新增房源、新增客源及帶看量出現(xiàn)全面回升。

看來，二手房回暖不假。

?近期二手房呈現(xiàn)回暖勢頭

目前，鄭州二手房中介市場可以分為貝殼找房與58安居客兩大陣營。

貝殼找房成立剛剛一周年，是鏈家旗下開發(fā)的二手房整合平臺。鏈家、德祐、房快遞、世家等都與貝殼達成合作，入駐平臺，平臺房源共享。

4月16日，21世紀不動產(chǎn)也與貝殼找房達成業(yè)務(wù)合作。也許是因為21世紀不動產(chǎn)與貝殼的聯(lián)合導致貝殼與安居客陣營的關(guān)系惡化。4月24日，貝殼找房與58安居客雙方均指責對方盜用自己的房源圖片，且將對方告上法庭。

?兩大巨頭爭斗日益激烈

兩大巨頭戰(zhàn)事升級，背后恩怨走入聚光燈。

我們無意評價各平臺的優(yōu)劣，切身體驗了貝殼、安居客，以及另一個互聯(lián)網(wǎng)二手房平臺真二網(wǎng)。

從個人使用情況上來看，安居客二手房價格相對較低，但在致電要求看房后，被告知房源已經(jīng)沒有了要看其他房源；真二網(wǎng)費用較低，但人員相對較少，房源很多也是看貝殼的；貝殼找房房源和價格相對真實有效。

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實地看房

主要是體驗小區(qū)環(huán)境

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事實上，從體驗來看一般都是在貝殼網(wǎng)上看好房源，再由平臺中介來帶看。主要在中州大道東西沿線，實地探訪了兩個片區(qū)的二手房。

由于中介平臺的便捷，小區(qū)的位置、價格在網(wǎng)上都能一目了然。并且得益于VR看房技術(shù)的引進，戶型的效果也很逼真，實地探訪二手房主要還是切實感受小區(qū)環(huán)境。

?實地體驗才能真實感覺居住環(huán)境

第1個區(qū)域是中州大道4號線沿線，主要看了21世紀社區(qū)、天倫琥珀名城，天倫琥珀美樹館，金印陽光城等小區(qū)。

21世紀社區(qū)很大，從名字上就能知道這是2000前后年的房子。小區(qū)內(nèi)部有湖、游樂場、廣場，居住人口較密集，停車很困難，房齡時間長，植物自然生長了，綠化好。

?交房已久的21世紀綠化成原生姿態(tài)

天倫琥珀名城在21世紀北邊，房齡時間短，人車不分流，部分房源頂樓有滲水現(xiàn)象。

美樹館是琥珀名城4期，雖然名字很奇葩，其實產(chǎn)品中規(guī)中矩，小區(qū)相對較新，物業(yè)管理也好很多。

金印陽光城位置更靠西，附近因為有不少經(jīng)濟適用房，居住人口較多，電動車密密麻麻，讓人抗拒。墻體磚紅色，咋一看以為是廠房公寓。

?金印陽光城體驗不佳

第2個區(qū)域是中州大道5號線沿線：主要看了正商幸福港灣、陽光城、橡樹玫瑰城、遠大理想城、天明園等。

正商幸福港灣刷卡進出，刷卡進電梯，比較安全，但停車不便，作為訪客我們不得不把車停到附近加油站。

陽光城9號院和8號院，房齡短，人車分流，小區(qū)環(huán)境不錯，景觀營造較好。

?交房較晚的小區(qū)舒適度會更好

橡樹玫瑰城門禁比較松，直接從擋車桿一側(cè)就能進去，人車不分流。距離中州大道比較近，所以噪音很大，如果在意的話，會很受影響。由于有多層、小高層等在一起，小區(qū)整體綠化比較好，層次豐富。

遠大理想城占地近500畝，也是超大社區(qū)，社區(qū)采用的是意式建筑風格，乍一看跟北環(huán)的普羅旺斯風格很像，但人車不分流，小區(qū)入住人口多，環(huán)境相對嘈雜。

天明園距離經(jīng)開區(qū)明星樓盤富田九鼎世家不遠，東北側(cè)是經(jīng)開萬錦城，大型商業(yè)于今年10月份開業(yè)，下樓就是5號線地鐵口今年5月份開通，位置絕佳，但房齡較長，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境差。

?似乎位置和內(nèi)部環(huán)境成為巨大反差

在網(wǎng)上看房，主要選價格和戶型，實地看房之后，對房子的優(yōu)缺點才能掌握得更清晰，才會發(fā)現(xiàn)中介說得很對，沒有十全十美的房子，或多或少都有缺憾，各方面都很好的房子，也只有一個缺點，那就是價格很貴。

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二手房幾點小細節(jié)

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這就是為什么我們在看房時，要有側(cè)重區(qū)分的原因。于是，大部人買房會先看地段，再看戶型。

而實地探訪二手房后才會發(fā)現(xiàn)，其實在地段、戶型之外，一些小細節(jié)對居住幸福感的影響也相當?shù)拇螅瑐?cè)重生活質(zhì)量的人也有必要留意。

第一、物業(yè)對小區(qū)的影響是深遠的。

購買新房時也強調(diào)物業(yè)重要，但實際上物業(yè)的重要性，只有在二手房里才能真真切切地感受到。

21世紀社區(qū)在當時號稱高檔社區(qū)，小區(qū)內(nèi)生活廣場、湖泊面積極為震撼，洋房、別墅也都能找到，但是如今再看這里，已經(jīng)跌至平地。

小區(qū)內(nèi)有水系，但缺少維護，還沒入夏水體已經(jīng)發(fā)臭，原本是一個賣點，生生做成了槽點。小區(qū)半地下車庫，不少被改造成了店面商鋪，不僅使得小區(qū)的停車難題雪上加霜，而且整體居住環(huán)境較為嘈雜。

?缺少維護的水系難免成為槽點

其實，按照21世紀社區(qū)的規(guī)劃和硬件條件，在今天看來并不落后，甚至依然是超前的，但由于物業(yè)管理不善，這類已經(jīng)淪為東區(qū)上班族的租房重地。

第二、人車分流能直觀地影響小區(qū)的品質(zhì)感。

物業(yè)的概念其實還太籠統(tǒng)，人車分流對小區(qū)形象的塑造堪稱改頭換面，很有必要單獨拎出來講一下。

在筆者實地探訪的二手房小區(qū)中，發(fā)現(xiàn)老小區(qū)真正的人車分流是不存在的。

完全人車不分流的，比如天明園、21世紀社區(qū)，小區(qū)內(nèi)部更像安置房。

雖然人車不分流，但有簡單管理的，比如橡樹玫瑰城、遠大理想城，汽車停在主干道上，電動車可以放樓下，有隔離樁做簡單的區(qū)分，不好好停車也會被鎖車。

?有管理的社區(qū)相對比較規(guī)范

人車分流不純粹的，比如陽光城9號院，汽車進地下車庫，電動車不進園區(qū)，但集中在大門門廳，這樣雖然進門第一感覺不好，但進入園區(qū)內(nèi)部內(nèi)部感覺還不錯。

強制性人車分流的，比如陽光城8號院，說是強制人車分流，是因為小區(qū)內(nèi)部其實規(guī)劃的有電動車充電棚，但在業(yè)主的一直要求下，棄用了。保證了小區(qū)環(huán)境的純粹。

下面的照片，可以看到周圍人車不分流的美景芳鄰和人車分流的陽光城8號院的對比。

?對比之下方知優(yōu)劣

第三、樓體內(nèi)公共區(qū)域的標準也直接影響小區(qū)的品質(zhì)。

2016年綠都紫荊華庭曾因大白墻維權(quán)，很多人覺得與自己無關(guān)。其實入戶大堂、電梯間、走廊、步梯間也會構(gòu)成房屋檔次的評價體系，影響來訪者的感覺。

其實，之前的房子大部分入戶大堂、入戶門廳也很簡陋。有的有花壇，有的是很小的門，有的只是一個門洞。

經(jīng)由入戶門廳進入電梯后，下電梯的公共走廊也也分三六九等，寬窄和鋪裝都顯示著小區(qū)的品質(zhì)。有的是水泥地，有的是瓷磚地，有的是大白墻有的是瓷磚墻都不一樣。

?公共部分觀看也很重要

在我們看過的幾個小區(qū)，印象深刻的是遠大理想城的鄰居亞太花園，入戶門跟某些街區(qū)的垃圾站很相似。陽光城、正商智慧港灣、琥珀名城等這方面稍好，不再此一一舉例。

?亞太花園奇葩單元門

值得一提的是，21世紀社區(qū)雖然年代最老，但樓梯比較寬敞，采用的是瓷磚，這倒令人意外，在其他小區(qū)內(nèi)不少都是水泥地，并未貼瓷磚。

以上都是還沒有進房間時候小區(qū)給人的第一印象，這些印象最終都會或打折或增值地折算到房價里面。

近期，鄭州市場新房、二手房共同回暖，購買二手房的，建議利用好工具，提高實地看房效率；購買新房的，建議參考二手房，注意問清楚房屋細節(jié)。