■ 撰文 | 郭春江 ? 《地盤》指定撰稿人

這是一個公寓泛濫的年代。

當(dāng)下，各種公寓產(chǎn)品充斥市場，叫賣聲此起彼伏，消費者眼花繚亂。

受國家政策影響，住房租賃市場迎來利好，火熱的發(fā)展勢頭吸引了各路資本進(jìn)入，瞄準(zhǔn)青年及白領(lǐng)的中端市場競爭日益激烈，品牌有如雨后春筍，更是有機構(gòu)和財團進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域。

開發(fā)商也進(jìn)入亂戰(zhàn)時代，瞧準(zhǔn)了公寓市場的房企紛紛推出自己的公寓品牌，而對服務(wù)和管理要求更為嚴(yán)苛的高端市場的品牌，屈指可數(shù)。

由于土地性質(zhì)的限制，大多的商業(yè)地塊被做成了公寓產(chǎn)品。因為產(chǎn)權(quán)年限、配置差異、轉(zhuǎn)讓稅費，甚至學(xué)位等差異，鄭州市場上的公寓產(chǎn)品售價普遍低于周邊住宅。

這也正是鄭州的尷尬，泛濫的公寓那么多，連個叫得響的公寓產(chǎn)品都沒有。

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公寓市場

蛻變中迎來大考

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時間進(jìn)入2019年，房租抵個稅成為熱門話題后，房東們坦言要上漲房租，以沖抵其補稅后的損失。

?房租抵稅一時成為熱點話題

也有業(yè)界人士分析說，該政策的執(zhí)行將會影響公寓市場。也有分析人士認(rèn)為，鄭州有60000套安置房上市，公寓市場的前景并不樂觀。

話分兩頭說。

就公寓而言，由于容積率普遍偏高，多數(shù)公寓更像是集體宿舍，或者早些時期的筒子樓，單套內(nèi)部空間狹小、功能劃分不足，社區(qū)綜合配套不足，只解決了低層次的住的問題，而沒有真正解決更高訴求的生活本質(zhì)問題。

而一些安置房，如果做不到像永威城、錦藝四季城的安置房標(biāo)準(zhǔn)，基本也沒有什么競爭力。因為除了面積上的優(yōu)勢，連前面說的小公寓都不如。

?安置房高標(biāo)準(zhǔn)交付鳳毛鱗角

歸根結(jié)底，都不是真正的公寓。

傳統(tǒng)認(rèn)識里，小公寓就是給原來的那些租房客準(zhǔn)備的，而安置房，也大都租給了基層的城市奮斗者。甚至一些剛需項目，把面積做小也是這樣的初衷。

而恰恰是這些中堅力量，更需要一些服務(wù)與配套的支持，顯然，市面上的大多產(chǎn)品是不具備的。

當(dāng)然，大多參與公寓市場的開發(fā)商，除了有強大的資本推動外，第三方資金的介入，也是公寓即將迎來的優(yōu)勢之一，這足以讓公寓運營者在一定程度上保有對其他租賃住房的優(yōu)勢。

?資本與政策的參與讓公寓市場充滿機會

甚至，在國家層面有相關(guān)的政策及資金支持。

無論是哪種形式存在，公寓市場面臨的困難必須正視，因為真正的大考，才剛剛開始。

說到底，公寓之間的競爭，除了前期在位置、產(chǎn)品設(shè)計、配套設(shè)施等方面的優(yōu)勢外，更多的在于服務(wù)上的競爭。

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頭部品牌將入鄭

服務(wù)式公寓的機會

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真正能代表公寓水平的，其實是服務(wù)式公寓，這在東南亞和中國一線城市較為常見。

這種產(chǎn)品越來越受到上流人士的喜愛，甚至成為某些外企和實力公司高管外出的首選。其最大的特色是服務(wù)，其產(chǎn)品形態(tài)是長租公寓，這兩點，與酒店完全不同，但服務(wù)和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)是和五星級酒店看齊的。

?服務(wù)公寓成為城市新富階層首選

與當(dāng)前的酒店市場趨同，未來的服務(wù)式公寓也會細(xì)分化。

隨著鄭州城市競爭力的進(jìn)一步提升，未來在鄭州生活和來鄭州差旅的高端人士勢必增多，高端公寓產(chǎn)品也必將順應(yīng)消費者的生活方式及時調(diào)整，未來的空間巨大。

分析人士認(rèn)為，從消費群體的提升層面來看，高端產(chǎn)品被看好，主要在幾個方面：

1?除中產(chǎn)階級和外企派駐人員的增長外，高端群體客源的豐富性也在增加，消費意愿在增強；

2?中國企業(yè)的商務(wù)消費高端群體也與日俱增；

3?新興的富豪階層的崛起；

4?創(chuàng)二代階層對高端服務(wù)式公寓的需求在增加。

種種跡象表明，服務(wù)式公寓的消費需求正在以跑步的速度增長。

雅詩閣中國華北及華南區(qū)大區(qū)總經(jīng)理暨中國區(qū)業(yè)務(wù)拓展部副總裁曾文強指出，中國高端公寓市場的增速不會放緩，未來雅詩閣將更聚焦與一線和準(zhǔn)一線城市。

?雅詩閣服務(wù)公寓布局圖

雅詩閣的布局戰(zhàn)略言之鑿鑿的雄韜偉略在行動上也得到了證實。

前不久，雅詩閣高管一行來鄭州考察建業(yè)天筑國際公寓時表示，有極大的興趣進(jìn)軍中原市場。

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鄭州服務(wù)式公寓樣板

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建業(yè)天筑公寓開業(yè)的消息不脛而走。

作為中原首家落地的服務(wù)式公寓，建業(yè)天筑國際公寓受到市場的極大關(guān)注，建業(yè)加速布局公寓市場也被市場所看好，其唯美精致的風(fēng)格更是深入人心，得到社會人士、業(yè)界同行和一些資本、財團的頻頻青睞。

?建業(yè)天筑國際公寓的視覺美

資料顯示，鄭州建業(yè)天筑國際公寓擁有302套格調(diào)雅致的客房，配套健身房、“築”日餐廳、“天尚”全日餐廳、兒童室、會議室、特設(shè)女士樓層等，旨在為在鄭州工作的國內(nèi)外商旅人士提供安全、私密、時尚、溫馨的生活空間。

?天尚餐廳

公寓以“心安之處即為家”為品牌標(biāo)語，致力于追求家的氛圍，打造無拘束的巔峰享受，凸顯無隔閡的交際和生活狀態(tài)。

?簡約而不失時尚的公寓服務(wù)中心

來自芳草地的藝術(shù)掛畫、韓國藝術(shù)家LEE HUN CHUNG創(chuàng)作的陶瓷服務(wù)臺、酒店大堂的發(fā)財貓擺件、法國CLAIRE MARFISI設(shè)計的陶瓷裙子、艾美團隊帶來的丙烯畫，琳瑯滿目的藝術(shù)文化精品，讓公寓在詮釋本地特色的同時，表達(dá)了國際新風(fēng)尚。

?唯美的大堂

建業(yè)天筑國際公寓駐店副經(jīng)理郭子鷹認(rèn)為，鄭州服務(wù)式公寓尚處于萌芽狀態(tài)，建業(yè)只不過是做了第一個吃螃蟹的人。這對公寓運營團隊來說，壓力還是很大的。

據(jù)郭子鷹介紹，鄭州建業(yè)天筑國際公寓是建業(yè)集團繼鄢陵建業(yè)花滿地溫泉酒店之后又一原創(chuàng)自營品牌酒店，開創(chuàng)建業(yè)高端服務(wù)公寓品牌序列先河，將豐富和完善“建業(yè)+酒店”服務(wù)生態(tài)，為城市中高端人士提供更多樣的新型生活方式選擇。

?建業(yè)+幸福生態(tài)系統(tǒng)

與其他長租公寓和高端服務(wù)式公寓不同，建業(yè)的服務(wù)式公寓是一個自持型的重資產(chǎn)項目，一般的公司根本玩不轉(zhuǎn)。

服務(wù)式公寓一般都是通過高附加值的服務(wù)，拿空間和空間使用率賺錢。目前來看，道路較為漫長。

郭子鷹認(rèn)為，把服務(wù)、運營做精不容易，需要有強大的團隊和人才儲備，也需要進(jìn)一步提升社會塔尖階層的消費觀。

?三房行政公寓

其實，高端公寓比拼的是產(chǎn)品品質(zhì)和穩(wěn)定的服務(wù)表現(xiàn)，在經(jīng)濟低谷期，高端公寓能保證良好的現(xiàn)金流，市場強勁時資產(chǎn)可快速出手，品牌溢價空間很大。因此，高端市場更有潛力。 

總體來說，鄭州建業(yè)天筑國際公寓不只是一個居家的自在空間，更是一個結(jié)識鄰里、廣交親友的平臺。

?彩虹步道將為鄰里交流提供機會

入駐建業(yè)天筑國際公寓四個多月的國泰航空河南及陜西區(qū)域首席代表陳芷琦在接受訪問時說，服務(wù)式公寓適合長期在外出差的商旅人士，比酒店更有家的感覺。

因為，鄭州建業(yè)天筑國際公寓和國泰航空，對于“服務(wù)至上”的概念有著相同的理解和追求。

?心安即是歸處